Со времени последнего выпуска PRO Недвижимость с российским предпринимателем, радиоведущим, общественным деятелем Дмитрием Потапенко (признан иноагентом на территории РФ) прошло чуть больше четырех месяцев. 30 декабря, в канун нового года, Дмитрий снова побывал у меня в студии! Мы подвели итоги года и попытались заглянуть в будущее. Каким получился 2023 год? Что ждем в 2024? Какая ипотека будет выгодной? Каким будет курс рубля? Какой будет ключевая ставка? Куда инвестировать в 2024 году?
Что будет в 2024-м?
В наступившем году Дмитрий ожидает следующих событий: во-первых, окончание льготной ипотеки. Во-вторых, дефицит бюджета в размере минимум 1,5 триллиона. Есть шанс, что в феврале ключевая ставка составит уже 17,5%, и это, к сожалению, не предел. Повышение ставки приведет за собой снижение девелоперской активности. В 2025 году ожидается подписание демаркационных соглашений с Украиной. Выброс на рынок дефолтных квартир может произойти в 2025 и 2026 годах.
Сектор ИЖС
В разговоре мы затронули и сектор ИЖС. «Вы можете как угодно крутить условия по ипотеке, но ключевой фактор для роста рынка ИЖС – это наличие необходимой инфраструктуры. Я как человек, имеющий большой опыт жизни в частном доме, могу сказать: если у вас нет развитой инфраструктуры, то деньги являются вторичным элементом», - объяснил Дмитрий Потапенко*, - вам каждый день нужно доставлять куда-то детей, нужно вызывать врача. Это иллюзорно, что врач доедет любую точку, что в вашем поселке будут убирать дороги, что по весне участок не всплывет. Когда на рынке ИЖС начнут строить со всей необходимой инфраструктурой, тогда и поговорим», - заключил он, - постоянные сравнения с малоэтажной Америкой категорически неверные, если у вас нет вылетных магистралей».
Кстати, о магистралях
«Магистрали не работают, когда только трасса федеральная, а съезды и инфраструктура по бокам - региональная история, где денег уже нет. Да что далеко ходить? У нас огромное количество трасс, и на заправку не свернешь,, поскольку она относятся уже к региону, и зачастую даже съезда с федералки нормального нет. Ребята вложили колоссальные бабки, купили франшизу топовых нефтяных компаний, а съезды не сделали. И теперь эти заправки стоят и умирают» - так описал Дмитрий основную проблему федеральных трасс.
Не умеем играть на курсе доллара
«Есть стандартный диапазон в 93–97 рублей за доллар, при котором хорошо сводится бюджет. Мы находимся сейчас приблизительно в этом диапазоне: 92,80. Ранее я говорил, что будет некоторое касание диапазона 88. В течение двух недель, пока курс «топтался» в районе 88, я во всех возможных СМИ – государственных, частных – отвечал на вопрос «Когда входить в доллар?»: «Сейчас». Это продлилось две недели. Если вы думаете, что это возымело какое-то действие – отнюдь. Но когда курс снова попер вверх, образовались очереди, и опять посыпался вал вопросов: «Когда курс вернется к 88?». Я же говорю, мы необучаемы. Говоришь: «Надо брать сейчас», в обменниках тишина. А как только курс взлетит вверх… все бегут туда» - удивляется Дмитрий.
Развитие туризма в РФ: по цене как крыло от Boeing
«Туризм – очень сложная инфраструктурная отрасль. Для того, чтобы сделать так же, как в Турции, нужно участие несколько инвесторов, а самое главное, операторов: тех, кто организуют экскурсии, кто придумывает смыслы, например: к этому камню царь Петр I лично прикоснулся. Далее, должен быть ресторан, который за не очень дорого предложит блюда с местным колоритом (например, рыбный). Да, можно привезти огромное количество гастарбайтеров, которые вне сезона будут поддерживать этот никому не нужный объект.
А потом гости столкнутся – и уже сталкиваются – с медперсоналом, которого нет. Не надо экстраполировать фантазии будущего. Дотяните хотя бы Сочи, до тех зарубежных операторов, которые ушли с рынка. Ведь были нормальные Hilton и иже с ним. А куда приехать сейчас?” - задается вопросом Дмитрий Потапенко*.
“Когда мы с вами приезжаем в какую-нибудь Турцию, нам даже в самом захудалом отеле выкатывают длинный буклет, и там, наверное, экскурсий 12, с различными активностями, вне зависимости от локации. И все стоит разумных денег. Когда мы приезжаем в Сочи, где всё стоит как крыло от Boeing, то куда выгоднее через Турцию улететь в те же Карловы Вары. Но просто из-за напряженности. Возвращаясь к демаркационному соглашению, это означает, что в 2025 году мы получим открытие границ. И как бы кто кого ни удерживал, люди опять поедут за границу. Поэтому горизонт всех этих проектов очевиден… Наши девелоперы и туристы будут биться в истерике, чтобы власти ввели выездные визы, любые ограничения, лишь бы не позволить нашим туристам потратить заработанные деньги за рубежом. Потому что мы не в состоянии жить в условиях конкуренции. Для нас конкуренция контрпродуктивна. Нам обязательно нужно создать зону, и чтобы в этой зоне у нас был наш самостийный четкий чипок, в котором мы продаем спички, банку селедки и кильки. Но это будет наша банка селедки и кильки несмотря на то, что где-то продается лосось на пару с брокколи и всем остальным. И мы будем всем рассказывать, что наша килька в томате, стоящая в 10 раз дороже, она потому и стоит – потому что она наша самостийная”.
“Я сам езжу в Европу. Я люблю посмотреть нормальную культуру, нормальное обслуживание. Да, там рестораны менее пафосные, уровень обслуживания хуже. Но я могу подождать. Меня устраивает уровень неторопливого деревенского спокойного обслуживания. Я могу посидеть за чашечкой кофе час-полтора, пока мне принесут первое блюдо. Я никуда не тороплюсь” - резюмирует Дмитрий.
А что насчет инвестиций в Дубай?
Я не могли не остановиться на любимой и обсуждаемой в последнее время теме Дубая: «У меня прошлый выпуск был с Алексеем Гальцевым, компания которого использует искусственный интеллект для поиска недвижимости. Он сказал, что скоро ждет обвал рынка недвижимости в Москве. Москва – давно ушедший поезд. Рекомендовал инвестировать в Дубай. И, кстати, назвал новый тренд - Саудовская Аравия. Что скажете об этом?»
Дмитрий удивился: «Зачем покупать недвижимость в Дубае? Чтобы жить на искусственных овощах, переползая от кондиционера в кондиционер, быть лицом даже не третьего, а какого-то десятого сорта? Я каждый раз пытаюсь понять, что это за недвижимость такая? Что это за помойка? Я туда доехал один раз, один раз пожил. Хорошо. Но этого достаточно. Что ждет Москву – тоже понятно. Москва – тоже не доходная история про недвижимость. Мы с вами это обсуждали. Я в своих выпусках уже не один раз приводил цифры, что за последние 10 лет тупое вложение в доллар выгоднее, чем вложение в московскую недвижимость. Но и вложение в какую-то шнягу в пустыне, где ты лицо 10-го сорта – тоже перспектива сомнительная…Если по Европе более-менее вы можете перемещаться, то здесь совершенно другая культура, фундаментально. И если в Дубае все может провалиться в один момент, то Европа это медленный, но стабильный рост в 2–3% на протяжении тех же 15–20 лет», - разводит руками Дмитрий.
Вместо послесловия
Мы уточнили у Дмитрия: «Давайте в двух словах. Как можно описать уходящий год на рынке недвижимости и какие следующие шаги можете рекомендовать?»
«Вполне себе рабочий год, с хорошим трендом продаж без каких-то глобальных провалов, - резюмировал Дмитрий, - проекты заканчивались успешно. Тем девелоперам, которые делают проекты на следующий год, рекомендую, чтобы в следующем году они поставили максимально интенсивные продажи, может быть, чуть-чуть с забросом на 2025-й, максимум на середину года, потому что он будет очень непредсказуемым. Интенсифицируйте свои продажи, любые активности в области рекламы и всего остального. Если у вас какие-то проекты, которые надо заканчивать, то это нужно сделать сейчас. Если есть возможность распродать объекты сейчас, то распродавайте сейчас, чтобы не выходить за диапазон 2024 года. Год был неплохой, но ставка подсадила жестко».
Смотрите выпуск полностью: https://www.youtube.com/watch?v=wWMnAEytnCQ&t=304s
*Признан иноагентом на территории РФ.