Узаконить самовольную постройку в административном внесудебном порядке возможно при условии, что она не угрожает жизни или здоровью граждан (или ее можно перестроить так, чтобы такой угрозы не было).
Самовольная постройка - это здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Собственником самовольной постройки в случае ее успешной легализации сможет стать только обладатель законных прав на земельный участок под постройкой – собственник, арендатор, получивший участок из публичных земель под строительство. В противном случае застройщик может рассчитывать лишь на выплату компенсацию своих расходов на возведение самовольной постройки (в определенных пределах).
Вопрос о сохранении постройки, которая имеет признаки самовольного строительства, при реализации административного порядка легализации разрешается органом местного самоуправления.
Принять меры по административной легализации следует предпринять по своей инициативе еще до завершения строительства при наличии законного права на участок под постройкой. Например, обратиться за получением разрешения на строительство (когда оно нужно) или за изменением вида разрешенного использования вашего участка. В случае отказа принятие таких мер может учесть суд при рассмотрении иска о признании права собственности.
Если самострой уже возведен, его можно узаконить, если привести его в соответствие с установленными требованиями на основания решения органа местного самоуправления, когда он вправе принять такое решение в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Решение принимается в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом РФ.
Для этого необходимо в самом общем виде:
- представить в орган местного самоуправления необходимую документацию;
- в установленный срок провести реконструкцию объекта;
- зарегистрировать право собственности на объект.
Орган местного самоуправления уполномочен принимать решения только в отношении построек, расположенных на участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности (кроме случаев, когда сохранение постройки угрожает жизни или здоровью граждан).
По таким участкам орган местного самоуправления вправе принять решение о сносе или приведении постройки в соответствие с установленными требованиями, когда постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории, в любом из следующих случаев:
- вид разрешенного использования участка и режим этой зоны не допускает строить на нем такие объекты;
- в отношении самовольной постройки нет разрешения на строительство.
Решение принимается при условии, что границы зоны с особыми условиями использования территории и необходимость наличия разрешения на строительство установлены законодательством на дату начала строительства объекта.
В срок для исполнения решения от трех до шести месяцев с учетом характера самой постройки необходимо представить в орган, принявший решение, утвержденную проектную документацию на реконструкцию постройки в целях приведения постройки в соответствие с установленными требованиями.
Нет возможности узаконить самовольное строение по решению органа местного самоуправления в следующих ситуациях:
- отсутствуют правоустанавливающие документы на участок под постройкой, которые были необходимы вначале строительства (в этом и еще в ряде случаев орган местного самоуправления может принять только безальтернативное решение о сносе);
- если местные власти в принципе не вправе принимать какие-либо решения в отношении постройки (тогда решения принимаются судом в том числе по иску органа местного самоуправления).
Отказ органа местного самоуправления можно обжаловать в суде. Но даже если постройку по итогам судебного разбирательства сохранят и дадут возможность привести в надлежащий вид, право собственности на нее по общему правилу сможет приобрести только собственник участка или обладатель ряда других прав на него. Построившее объект лицо вправе рассчитывать только на компенсацию расходов на постройку за минусом расходов собственника постройки на приведение ее в соответствие с установленными требованиями.
Легализация самовольной постройки в административном порядке позволяет зарегистрировать права на нее как на вновь созданный объект.