Рента представляет собой соглашение между владельцем недвижимости и другой стороной, которой передается право владения жильем. Владелец квартиры или дома фактически передает собственность на нового человека. Однако это происходит не просто так — взамен вторая сторона обязуется заботиться о владельце жилья или обеспечивать его материально.
У таких сделок есть свои особенности и риски, рассмотрим их основные аспекты.
Что такое договор ренты?
Это соглашение, по которому владелец жилья передает квартиру физическому или юридическому лицу взамен на постоянное материальное обеспечение, уход и питание. Чаще всего соглашение составляется на недвижимое имущество, принадлежащее престарелым людям, не имеющим родственников или возможности самостоятельно обеспечивать себя.
Существует несколько вариантов таких соглашений:
- Постоянная рента: подопечному систематически выплачиваются деньги, услуги или предметы взамен за жилье. Срок действия не ограничивается определенной датой.
- Пожизненная рента: владелец фактически переписывает жилье на другого человека в обмен на ежемесячные выплаты. Соглашение заключается с физическими лицами и не передается по наследству.
- Пожизненное содержание с иждивением: предполагает не только финансовые выплаты, но и уход за получателем ренты. Плательщик выполняет обязательства по предоставлению медицинской помощи, питания и обеспечивает уход за подопечным.
Виды ренты:
Постоянная
Подопечному систематически выплачиваются деньги, услуги, работы или вещи взамен за использование жилья или участка. Плательщиком могут быть физические, юридические лица, а также муниципальные или государственные организации. Договор может быть расторгнут при неисполнении обязательств или по факту выкупа ренты.
Пожизненная
Это соглашение, при котором владелец жилья переписывает его на другого человека в обмен на регулярные выплаты. Получателями такой ренты могут быть только физические лица, и соглашение не передается по наследству. Он заключается с нотариусом и включает в себя детали платежей и стоимость жилья.
Пожизненное содержание с иждивением
Этот вид соглашения включает в себя не только финансовые взносы, но и уход за получателем ренты. Плательщик обеспечивает медицинское обслуживание, продукты питания, одежду и поддерживает чистоту в жилье. Правила этого соглашения аналогичны договору пожизненной ренты.
В случае смерти получателя ренты, его доля переходит к другим заявителям. Плательщик прекращает выплаты только после смерти последнего получателя ренты, если в договоре было учтено несколько получателей.
Пример: Вы заключили договор пожизненного содержания с иждивением с пожилой парой, владельцами дома. Вы обеспечиваете и ухаживаете за ними, выплачиваете коммунальные услуги и предоставляете все необходимое до момента смерти второго из супругов.
Способы оплаты ренты
Методы оплаты ренты зависят от вида договора. В случае постоянной ренты возможны не только финансовые компенсации, но и выполнение различных работ или предоставление разнообразных услуг. Договор о пожизненной ренте предполагает выплаты исключительно в денежной форме. Соглашение о пожизненном содержании с иждивением оформляется в соответствии с договоренностями сторон.
В документе следует указать виды нематериального обеспечения, конкретные услуги и сумму вознаграждения, которая ежегодно индексируется на уровень инфляции.
Плюсы и минусы сделок с договором ренты
Преимущества для плательщика ренты:
- Возможность приобретения недвижимости в рассрочку.
- Возможность проживания в жилье с момента заключения договора, что часто бывает более экономичным, чем аренда.
- Гарантированное получение жилья, даже если собственник изменит свое решение, аннулировать договор и лишить права собственности будет сложно. Несоблюдение условий соглашения дает право обратиться в суд для его аннулирования.
Недостатки для получателя ренты:
- Ограничение прав на жилье или участок земли.
- Сложности в расторжении соглашения.
- Возможность недобросовестных плательщиков ренты.
- Обязанность уплаты налогов и предоставления деклараций в ИФНС.
Недостатки для плательщика ренты:
- Отсутствие точного срока окончания действия соглашения о пожизненной ренте.
- Отсутствие полноправного владения имуществом до наступления смерти получателя.
- Затраты на нотариальные мероприятия и регистрацию контракта.
При заключении сделки с иждивением собственник жилья может оспаривать качество предоставляемых услуг и работ, что может привести к аннулированию соглашения.
Как заключить договор
Инструкция по заключению договора о пожизненной ренте включает в себя несколько этапов:
Что необходимо для этого:
- Документ, подтверждающий личность.
- Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
- Справка о прописанных в квартире и лицах, имеющих право пользования недвижимостью.
- Копия финансово-лицевого счета на объект.
- Технический план жилья от БТИ.
- Одобрение сделки супруга получателя ренты (при наличии).
- Заявление о переходе права собственности и квитанция об уплате пошлины.
Содержание и существенные условия договора ренты:
- Сведения о сторонах.
- Описание жилого объекта (вид, адрес, цена).
- Обязательства плательщика, нарушение которых дает право второй стороне аннулировать соглашение.
- Информация о платежах, включая коммунальные услуги.
- Условия выкупа ренты, стоимость.
- Действия сторон при чрезвычайных ситуациях с жильем.
- Причины расторжения сделки.
- Меры по урегулированию конфликтов в рамках соглашения.
- Распределение расходов при регистрации документов о праве собственности.
- Последствия при невыполнении обязательств сторонами.
- Дата подписания соглашения.
Как зарегистрировать документ: Договор ренты считается недействительным, если его не зарегистрировать у нотариуса. Нотариус убеждается, что участники соглашения осознают свои действия, проверяет документы и наличие обременений. Регистрация также может включать переоформление права собственности в Росреестре, если это предусмотрено договором.
Обязательность удостоверения у нотариуса
Да, договор ренты обязательно должен быть заверен у нотариуса, иначе он считается недействительным. Если договор предусматривает переоформление собственности, то его также регистрируют в Росреестре.
Налоги и обязанности
Хозяин жилья, предоставляющий его в аренду по договору ренты, является получателем дохода, который облагается налогом в размере 13%. При этом владелец может воспользоваться стандартными налоговыми вычетами. При продаже жилья, полученного по договору ренты, также уплачивается налоговый сбор.
Обязан ли получатель ренты проживать в жилье
Нет, получатель ренты не обязан проживать в недвижимости, но закон не запрещает ему это делать. Однако для плательщика это несет риск непредвиденных обстоятельств. В случае внезапной смерти пожилого пенсионера могут возникнуть сомнения и недоверие к стороне, получившей жилье.
Возврат денег, уплаченных по договору ренты
Нет, в случае разногласий по договору пожизненной ренты нельзя вернуть уплаченную ренту. Поэтому при заключении соглашения стоит учесть этот риск.
Как минимизировать риски
Помимо потенциального мошенничества, одним из основных рисков сделки является возможное снижение стоимости жилья. Рекомендуется расчет объема ренты, необходимой для оплаты за год, анализ случаев на различные сроки и сравнение с рыночной ценой на жилье. Недостаток конкретного срока в договоре о пожизненной ренте может означать, что плательщик будет выплачивать ренту до самой смерти рантье. Важно взвесить все плюсы и минусы перед принятием решения о заключении договора ренты, как для получателя, так и для плательщика.
Внесение изменений в договор
Изменения в заключенный договор можно внести и после его подписания. Для этого создается дополнительное соглашение, которое подписывается обеими сторонами в случае утверждения добавленных или измененных пунктов. Новый документ заверяется в нотариальной конторе.
Продажа квартиры с рентой
Продажа квартиры, находящейся под рентой, возможна только с предварительного согласия рантье. Для проведения сделки заключается трехсторонний договор купли-продажи с одновременным прекращением действия соглашения через выкуп. Данный договор подписывается между покупателем, продавцом (плательщиком) и получателем ренты (прежним владельцем).
Оспаривание или расторжение договора
Для оспаривания соглашения о пожизненной ренте подготовьте иск и направьте его в суд, указав основания. Поводы для расторжения договора могут включать:
- Некорректное составление соглашения, отсутствие государственной регистрации и нотариального удостоверения.
- Недееспособность рантье на момент подписания договора.
- Обман со стороны плательщика.
- Невыполнение условий соглашения.
Процедура аннулирования документа регулируется статьей 599 Гражданского кодекса РФ.
Взаимоотношения с наследниками
Договор ренты оформляется в Росреестре и становится собственностью плательщика с момента подписания. При наличии заключенного соглашения, данное имущество не включается в состав наследства. В случае обращения наследников в суд, плательщику ренты рекомендуется получить юридическую консультацию для более глубокого изучения ситуации.
Главные моменты
- Договор ренты – это соглашение, при котором собственник передает свое жилье другому лицу, получая взамен регулярные платежи или уход.
- Виды ренты: пожизненная, постоянная и пожизненная с иждивением.
- Пожизненная рента предполагает выплаты в течение жизни рантье, а соглашение аннулируется только после его смерти. Постоянная рента – регулярные выплаты взамен жилья или участка. При пожизненном содержании с иждивением вторая сторона обязуется обеспечивать и ухаживать за владельцем жилья.
- Определение размера регулярных взносов и обеспечения поможет избежать проблем.
- Получатель ренты обязан уплатить НДФЛ.
- Договор ренты обязательно подлежит нотариальному заверению.
- В некоторых случаях сделка по ренте может быть невыгодной и нецелесообразной. Рекомендуется провести анализ рисков и оценить изменения стоимости жилья в перспективе перед подписанием соглашения.