Жилой рынок в 2023 году удивил своей активностью, устанавливая новые рекорды. Покупатели активно воспользовались ипотекой, Росреестр отметил невиданный объем продаж, а цены, которые замедлили свой рост в 2022 году, снова начали подниматься. Частные инвесторы также переосмыслили свою роль на рынке. Однако вопросы о том, могут ли высокие проценты по кредитам оказать давление на рынок недвижимости, существует ли опасность дефицита новых проектов, и как владельцы квартир, приобретенных для сохранения средств от инфляции, собираются действовать, остаются открытыми.
Данные Росреестра свидетельствуют, что за 11 месяцев 2023 года в Москве было продано 102 497 квартир в новостройках и еще 160 088 на вторичном рынке. Оба показателя установили новые рекорды, не имеющие аналогов в истории рынка. Этот рост особенно впечатляющ на фоне провального 2022 года, приведший к увеличению продаж на 34,7% и 35%, соответственно.
Цены также пошли вверх. Согласно данным "Циан.Аналитики", цены на вторичное жилье в Москве начали расти с марта и выросли на 6% к концу ноября, достигнув отметки в 318 000 рублей за квадратный метр. Номинальная средняя стоимость квадрата в новостройке за тот же период увеличилась до 348 000 рублей (рост на 11%).
Всплеск продаж, поддержанный ростом спроса и цен, начался в июле после первого в этом году повышения ключевой ставки Банка России. Хотя продажи достигли пика в августе и сентябре на обоих рынках, с октября наблюдается замедление темпов: продажи снижаются, хотя остаются на высоком уровне по сравнению с предыдущими годами.
Для нас дефицит — всего лишь мечта
Один из самых распространенных опасений на рынке жилой недвижимости связан с ожиданием дефицита, так как высокая стоимость проектного финансирования может замедлить запуск новых строительных проектов. Собеседники утверждают, что, хотя снижение действительно произойдет, оно не будет критичным для рынка. "Темпы ввода новых комплексов на рынок в 2024 году действительно уменьшатся", - прогнозирует коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. "Это связано с тем, что разработка одного проекта обычно занимает полтора года. Следовательно, в следующем году мы увидим отложенные последствия замедления в 2022 году".
"Чтобы застройщики изменили планы по запуску новых проектов, период высоких ставок должен продолжаться длительное время", - уточняет директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова. "Не думаю, что период высоких ставок будет длительным: скорее всего, к весне мы увидим послабление", - добавляет директор по продажам компании "Мангазея" Федор Ушаков.
"Дефицит - это всего лишь ужасающий миф, призванный вызвать страхи и стимулировать покупки: "возьми сейчас, потому что завтра может не быть", - уверен руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко. "Чтобы возник дефицит, тяжелые времена должны продолжаться годы, по крайней мере год", - заключает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
Однако некоторые эксперты считают, что предложение новых строек все же уменьшится. "Мы ожидаем, что в 2024 году новые проекты продолжат активно выходить на рынок, а снижение или стагнация активности, как реакция на падение спроса, может произойти в 2025-2026 годах", - полагает директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group Александра Мамохина. "Вероятно, замедление на рынке произойдет в первой половине 2024 года", - делает альтернативный прогноз управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова. "При этом застройщики будут продолжать разрабатывать проекты, получать разрешительную документацию. Со смягчением кредитной политики ЦБ многие проекты выйдут на рынок одновременно".
"В 2024 году застройщики будут выводить на рынок меньше проектов, это видно по динамике экспертизы проектной документации и выдачи разрешений на строительство", - утверждает руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. "Снижение числа новых проектов на рынке началось еще в 2022 году относительно более успешного докризисного периода и сильнее всего проявилось в 2023 году", - резюмирует директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина. "Если показатели вывода новых проектов в ближайшие два месяца не сравняются со значениями 2021 года, то уже в конце 2024 года объем предложения на рынке новостроек может заметно снизиться. Это может привести к дефициту и сохранению или росту цен на первичном рынке".
Угроза второго плана
Первая половина 2022 года наглядно показала тесную взаимосвязь между первичным и вторичным рынками недвижимости: снижение продаж на вторичном рынке приводит к уменьшению спроса на новостройки, так как потенциальные покупатели получают средства на приобретение нового жилья из продажи старого. Этот же механизм может снова сработать в 2024 году, поскольку высокие ставки по ипотеке могут существенно снизить возможность продажи вторичного жилья, считают эксперты.
"Уже с начала года можно ожидать двойного эффекта: уменьшения спроса из-за сезонных факторов и снижения доступности ипотечных программ", - прогнозирует директор компании "Этажи Прайм" в Москве Ригина Гордеева. "Примерно 30% покупателей на рынке новостроек - это владельцы вторичного жилья", - констатирует директор департамента продаж жилой недвижимости ГК "Сумма элементов" Светлана Бардина. "Их бюджет зависит от продажи предыдущего жилья. И, конечно, у них возникли трудности с поиском покупателей, при этом они не готовы к существенным скидкам".
"Связь между рынками первичного и вторичного жилья существует, и она проявит себя, как только начнется коррекция на вторичке", - подчеркивает Репченко из IRN.RU. "Не думаю, что на это уйдет много времени, вероятно, пара месяцев, ближе к весне, когда все осознают реальность высоких процентных ставок, и цены на вторичном рынке начнут снижаться".
Однако есть те, кто видит альтернативные сценарии. "Уже несколько лет первичный рынок недвижимости развивается независимо", - утверждает Ушаков из "Мангазеи". "Связь между этими двумя сегментами остается", - подчеркивает руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов. "Однако для того чтобы цены на вторичном рынке перестали расти, нужно три-четыре месяца видимого снижения спроса со стороны всех участников рынка, а пока прошло всего полтора месяца".
"Государство начинает подавать сигналы, которые мы, представители бизнеса, давно ожидали - о субсидировании ипотеки и на вторичном рынке", - рассуждает Цаплина из ФСК. "Мы надеемся, что в условиях ограничений программ льготного кредитования на первичном рынке появятся дополнительные меры для поддержки вторичного рынка".
Финансовое учреждение для застройщика – не противник
Прогнозируемый спад продаж в новостройках на 2024 год может потребовать корректировки финансовых моделей, взаимоотношений с банками-кредиторами и стоимости проектного финансирования. Тем не менее это не должно стать серьезной проблемой для рынка. Согласно мнению Цаплиной из ФСК, нет никакой драмы, просто не все застройщики способны выдержать такой уровень проектного финансирования.
Александр Ручев, президент ГК «Основа», объясняет, что финансовые модели проектов уже заранее учитывают различные факторы, включая рост всех компонентов затрат на строительство. Такие модели изначально предусматривают более длительный период реализации, выходящий за пределы строительного цикла, поэтому застройщикам необязательно активно продавать на начальной стадии строительства.
По мнению Репченко из IRN.RU, если проект уже построен более чем наполовину, то его пересмотр уже нецелесообразен. Он отмечает, что пересмотр и переосмысление финансовых моделей могут быть актуальными только для проектов на ранних стадиях, на этапе приобретения земельных участков под застройку. Основной проблемой станет, вероятно, уменьшение прибыльности строительного бизнеса.
Сазонова из NF Dom подчеркивает, что в силу регуляторных норм банки обязаны реагировать на существенные изменения. В противном случае Центральный Банк РФ может принять меры вплоть до отзыва лицензии. Она предполагает, что банки будут ужесточать свою рисковую политику, особенно в отношении новых проектов, планирующих получение проектного финансирования, в то время как по уже заключенным кредитным договорам будет осуществляться мониторинг выполнения планов по продажам с реагированием в случае необходимости.
От трейдеров к пенсионерам
По данным Центробанка, новые строения в среднем на 42% превышают стоимость вторичного жилья. Согласно расчетам Циана, в московских жилых комплексах, где одновременно продаются как готовые, так и строящиеся корпуса, квадратный метр в уже введенных объектах в среднем дешевле на 6%. Это влияет на стратегию розничных инвесторов, которые сталкиваются с трудностью быстрого обогащения при продаже готового объекта, приобретенного на стадии строительства.
"В 2023 году 18% клиентов указывают своей целью приобретение как инвестицию, также как и в 2022 году", - отмечает Кирилл Храпов, коммерческий директор группы "Самолет". По его словам, последний раз изменение доли инвесторов фиксировалось в сравнении с 2021 годом, когда доля инвесторов составляла 22%. В то время как Цаплина из ФСК оценивает текущую долю инвесторов в 7-10%.
Собеседники считают, что стратегия инвесторов изменилась: теперь их интересует не быстрая спекулятивная продажа, а получение рентного дохода. Это позитивно с точки зрения рынка, поскольку снижает риск массового появления объектов на рынке и падения цен. "Массовый выпуск инвестиционных квартир на рынок, по меньшей мере, нецелесообразен", - считает Ручев из "Основы". "Инвесторы с квартирами в почти завершенных домах действительно находятся в более сложной ситуации - при высоких ставках им будет трудно найти покупателей", - рассуждает Бардина из "Суммы элементов". "Но у них есть план Б: сдача в аренду. Конечно, это не приведет к быстрому возврату инвестиций, но ставки аренды жилья в настоящее время выросли на 20-40%, что обеспечит хороший пассивный доход от квартиры".