Город Мурино во Всеволожском районе - густонаселённый ареал новостроек. Все последние годы люди скупали там дешевые квартиры. А теперь многие не могут продать.
Активное освоение муринских полей за КАДом началось с 2010 года. Один за другим там стали вырастать высотки. Из посёлка Мурино быстро превратилось в настоящий город. Собственно, этот статус и был присвоен населённому пункту в 2019 году.
О планировке кварталов нечего и говорить: человейники, как их называют. С вечными пробками нам въезд и выезд, дефицитом парковочных мест, нехваткой социальной инфраструктуры (а что вы хотели, Ленобласть). На данный момент в Мурино проживают более 90 тыс. человек. И население города продолжает расти.
Справедливости ради отметим, что Мурино неоднородно: его западная часть представляет собой более современную и грамотно спланированную застройку. Тогда как часть Мурино к востоку от железной дороги представляет собой куда более хаотичную картину, комфорта для жизни там явно меньше.
Кто являлся основными покупателями квартир в Мурино? Люди не богатые, кто не может позволить себе квартиру в городской черте. Входной билет на рынок Мурино, действительно, невысок: на первичном рынке в продаже есть студии от 3,6 млн рублей. Ясно, что в Петербурге за эту сумму можно купить только долю в коммуналке, либо очень ветхое жилье.
✅В целом я могу понять людей, которые покупают квартиры в Мурино для себя, для жизни. Все-таки современные дома, современный район. Что немаловажно: есть станция метро, и это делает транспортную доступность района неплохой.
❌Но кого я совершенно не могу понять, так это инвесторов, которые за последние годы скупили там огромное количество квартир.
Сухие цифры
Откуда я знаю? Посмотрите на вторичный рынок. По состоянию на январь 2024 года на ЦИАН предлагается 841 студия, 786 однокомнатных квартир, то есть более 1,6 тыс. единиц малогабаритного жилья.
И все эти квартиры в Мурино активно конкурируют друг с другом и топят друг друга по цене.
Если вы хотите продать такую квартиру в пригороде, вам придется существенно демпинговать, иначе клиенты не дойдут даже до просмотров (хорошо, если звонки есть).
Проблема ещё и в том, что жилье однотипное, квартиры и ремонты похожи одна на другую (особенно если дом сдавался с готовым ремонтом). Покупателю на вторичке сложно выбирать: часто бывает так, он и хочет посмотреть, да путается в вариантах, и приходит к кому-нибудь другому.
А ведь, кроме вторички, в Мурино продолжают продаваться и квартиры от застройщиков. Причем цены там даже повыше, чем на второчке. Не пугайтесь, это нормально: строящееся может быть дороже готового по той причине, что у застройщиков дешевле ипотека (доступна ипотека с господдержкой).
Покупать и покупать
Надо сказать, что объём предложения жилья на вторичном рынке в Мурино все-таки сокращается: самые интересные и дешевые варианты потихоньку раскупают.
Так, в мае 2023 (пик объёма предложения на вторичке как в СПб, так и за КАДом) на Дом клик рекламировалось 4,9 тыс. объявлений в Мурино, а в начале 2024 года уже 3,8 тыс. (снижение на 22,4%). Но все равно объемы доступного предложения завораживают.
Кто ошибся...
Так вот вернемся к инвесторам. Конечно, те, кто угадали и купили жилья в Мурино до 2019-2020 года, до огромного подорожания квартир (почти в два раза), те, конечно, выгодно перепродадут свои квартиры, даже несмотря на необходимость демпинга.
Но те, кто купил малогабаритные квартиры в Мурино после 2020 года, вряд ли могут рассчитывать вытащить из этой инвестиции даже своё вложенное.
Самое нужное
И студии, и однушки в Мурино неизбежно будут дешеветь. А вот с двухкомнатными и трехкомнатными квартирами в Мурино ситуация прямо противоположная. Таких квартир на витричном рынке Мурино немного, и они пользуются спросом.
🔥В январе 2024 года, по данным ЦИАН, в продаже на вторичке Мурино предлагается всего 336 двухкомнатных квартир, а трешек всего 66 (!) штук.
Вот во что надо было вкладывать деньги инвесторам. Но обычный человек, при наличии свободных средств, покупает то, на что хватает. А это, как правило, маленькая квартира. И это, к сожалению, замороженный актив.
***
Читайте другие статьи на нашем канале:
Когда цены на вторичку рухнут?
Квартиры на Октябрьской набережной: большие перспективы
Квартиры на Васильевском: цены взлетят как ракета
***
Хотите выгодно купить или продать недвижимость? Обращайтесь за консультацией к автору данного материала:
+79052006402, WhatApp, Telegram,
Алексей Резенков, АН "Невский Простор". Лучший агент по результатам 2023 года.
***
👉Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы не пропустить важное и интересное. Ставьте лайк, если статья была полезна!
🔥А полезные видео по недвижимости смотрите на YouTube канале "Полезный риэлтор"
👉Также подписывайтесь на телеграм-канал "Недвижка spb"
Для вас новости, тенденции, советы от агента из первых рук!