Иллюзии! Если не хотите морально страдать в жизни, то с ними необходимо бороться, расширяя кругозор и пополняя знания.
Сейчас масса экспертов навязывает людям иллюзии стабильности на рынке недвижимости и вроде бы даже грамотно их обосновывает.
Однако, не стоит заблуждаться.
2024 год для рынка недвижимости станет жёсткой проверкой на прочность и пройдут её далеко не все.
По вторичке всё понятно. Первое полугодие реализуется под флагом сползания ценников вниз. Продажи лягут. Даже не встанут, а именно лягут.
"Эксперты" призывают не очковать и ждать вашей цены без спешки. Ведь в концу 2024 года спрос и ценники начнут вновь расти.
В чем обман и иллюзия?
В том, что цены на вторичку к следующим Новогодним праздникам и правда могут вырасти! Но...
С какой базы?
После предстоящего весенне-летнего падения они едва достигнут уровня прошлой осени (2023 года)!!!
И, продавец получит таки желанную сумму, но на год позже.
А учли ли "эксперты", что инфляция 2023 года ждать никого не станет и начнёт стирать покупательную способность рубля прямо с самого начала 2024 года. Оба названных выше фактора включаются с небольшой задержкой.
Первые продавцы товаров и услуг уже давно переписали ценники, а оставшееся большинство продолжит поднимать расценки плавно и постепенно, догоняя лидеров.
И 1 миллион рублей в июле 2023 года это будет не одно и тоже с 1 миллионом рублей июля 2024 года. Смело можно минусовать 15℅ в товарах, которые можно было тогда и окажется возможным сейчас купить.
Таким образом, выгадав на скидке 50 тысяч рублей при продаже квартиры за 1 миллион руб. в июле 2023 года, продав в июле 2024 года эту же квартиру, но за желаемый ранее номинальный 1 миллион руб. продавец фактически выручит лишь 850 тысяч. руб. (с учетом потери покупательной способности рубля через механизм инфляции).
Это важно понять и запомнить!
- Недвижимость НЕ ВСЕГДА растёт в цене (нередко и падает)!
- Деньги ВСЕГДА теряют в цене!
"Эксперты" дуют в уши простодушным и доверчивым людям, что цены после снижения ставки ЦБ летом 2024 года начнут снова расти, ведь есть инфляция.
Ага, два раза!!!
Кроме инфляции есть куча других факторов, ломающих стереотипы и логику.
Например, может закончиться СВО. И премия за риск уйдёт с рынка. Схватка России с блоком НАТО сыграла громадную роль в росте цен. У обычных людей недвижимость просто ассоциируется с самым надежным активом, для сохранения денег.
Хотя на самом деле любой грамотный финансист за 5 минут докажет фактами, что недвижимость это абсолютнейший и некачественный ПАССИВ! Она условно сохраняет капитал. Только вот по факту всё наоборот. Любой дом или квартира жрут деньги, как хороший пылесос.
Молодежь на Западе об этом прекрасно знает и не очень стремиться вешать на себя финансовую обузу в виде квартиры и, тем более, финансовую кабалу в виде ипотечных кредитов. Потому предпочитая просто снимать жильё. И только начав зарабатывать хорошие деньги, сформировав хорошую кредитную историю и точно понимая, что полученная профессия прокормит и семью и квартиру, решаются на приобретение собственной недвижимости.
Ещё раз, с точки зрения науки экономики - недвижимость пассив, требующий постоянных немалых вложений из семейного бюджета.
А, что тогда актив? Автомобиль?
И недвижимость и автомобиль могут стать активом.
Если вы построили ферму по выращиванию свиней - это актив.
Если вы купили грузовую фуру и возите грузы за деньги - это актив.
Квартира или дом - это пассив. Оплата коммуналки, налоги и ремонты выбивают из вашего бюджета кучу денег. И ни копейки не приносят взамен.
Да, квартиры/дома дорожают с годами номинально. Но, почему-то всё медленнее и меньше? Замечали?
А, всё потому, что идёт износ конструкций. И, параллельно, моральное устаревание планировки.
А тут ещё и инфляция подъедает покупательную способность рубля. Причём очень сильно.
Изношенная вторичка вдвойне пассив!!!
С рынком новостроек проще и понятнее. Застройщики в первом полугодии будут упорствовать и держать цену.
Однако, у них ситуация печальнее вторичного рынка! Гораздо печальнее!
Громадные объёмы нераспроданных новосроек сегодня висят навесом над ещё строящимися многоквартирными домами.
Всё надо продать, а покупателей нет. Как и льготной ипотеки больше нет. Номинально она есть, но с 23 декабря 2023 года взять кредит смогут лишь единицы. Настолько жесткими стали условия получения.
Многие аналитики пишут, что для застройщиков всё это ерунда. Будут цены держать. Мол они квалифицированные продавцы и продуманы.
Ну да, ну да...
Без льготной то ипотеки?
Давайте разберемся.
Да, у крупных компаний и жирок набрался в виде сверхприбылей, и активы разные.
Только для выживания придётся то их распродавать.
Самый главный актив - ЗЕМЛЯ!
Можно небольшими кусками распродавать. Долго оставаясь на плаву. Однако же, какая это будет боль. Вы себе не представляете даже.
Земля для застройщиков ценнее брилиантов и золота. Она их главный кормилец. Ведь имннно на ней и строится то, что 3 года осыпало девелоперов золотом и пачками денежных купюр.
Один момент не учтён. Продавать кому они собрались землю? Их потенциальные покупатели исключительно застройщики-конкуренты. Так они сами свои куски земли пытаются продать.
Миф развенчан.
Кассовый разрыв.
Самая страшная боль застройщиков.
Налоги на землю и технику, обслуживание механизмов, хранение стройматериалов, выплата кредитов, выплата огромных зарплат рабочим и ИТР.
Одна только последняя статья ежемесячно требует миллиардов рублей ежемесячно.
Не секрет, что ныне на стройках народ работает за зарплаты от 150000 рублей в месяц. А руководство получает миллионами.
Кассовый разрыв буквально начнёт разрывать компании уже с 1 января 2024 года. Просто на клочки и выкачивать из заначек полученные ранее сверхприбыли.
Закрыть кассовый разрыв фактически нечем.
Новостройки то и с льготной ипотекой не особо разошлись. 2/3 построенного за год жилья так и не нашло своих покупателей. А есть множество пустующих объектов и старше года.
Чтобы не пресытить рынок, застроям придётся заморозить стройки. И тогда - "остаточно прощавай" вся прибыльность бизнеса. Привет убытки!
Если у вас есть знакомые новички-предприниматели, поинтересуйтесь у них, как они психологически переживали кассовые разрывы.
Оооо!!! Это ребята, не передаваемая боль. Незабываемые воспоминания. Директора или хозяева бизнеса месяцами живут в состоянии просто животного ужаса. Колотит так, что мама не горюй. Бессонные ночи и постоянный страх. И лишь одна мысль - где брать деньги?! А если уже и кредит взят, даже небольшой, их ощущения смело перемножайте минимум на х 2.
Это минимум. Реально гораздо хуже.
Вот в таком режиме застройщикам придётся прожить целый год. Это точно.
Завершение СВО, отсутствие возможности продать землю для пополнения бюджета, громадный кассовый разрыв и под конец года нарастающая долговая нагрузка перед банками толкнут застройщиков либо к банкротству, либо к снижению ценников.
А вы готовы покупать квартиру, понимая, что строившая её компания может не сегодня-завтра обанкротиться и банк изымет ваше жильё в счёт погашения кредитов?
Китайцы прошли это на собственной шкуре.
Как только пошли слухи, что застройщики могут начать банкротиться, продажи новостроек обнулились у всех участников рынка.
Никаких гарантий, в том числе и государство никому не давало. Информации, кто первым направит документы на банкротство не было. Ситуация обострилась, когда самая крупная в Китае строительная компания подала заявление в суд о защите от иностранных кредиторов.
Её просто-напросто уничтожал кассовый разрыв и отстутствие продаж готового жилья.
Стоит отдать должное китайцам.
В отличие от россиян, они лучше владеют математикой. Посчитав, что цены на недвижимость слишком высоки, взяли и перестали покупать новостройки. Плюс людей не устроило качество. Оно в Китае, как и у нас падало год от года. Только россияне продолжают покупать новостройки, в которых даже страшно жить. А китайцы проголосовали рублём (то есть юанем) и отказались от покупок.
Сейчас в Китае жив и процветает рынок вторичной недвижимости, где и цены приемлемые и качество хорошее. А первичка в прекоме и еле дышит.
И я и девелоперы хорошо понимаем, что в основе беспрецедентного спроса на новостройки лежит страх от продолжающихся боевых действий. Только рано или поздно они завершатся. И застройщиков также ждёт бесславный финал. Наверняка мы увидим череду банкротств.
Покупая квартиру в новостройке вы в 2024 году возьмёте на себя непомерные риски. В данной ситуации гораздо безопаснее отнести деньги на вклад в крупный государственный или подконтрольный государству банк, чем отдать все сбережения непонятно кому (имею в ввиду застройщиков с непонятным будущим).
В этой связи может существовать лишь одна рекомендация. Нуждаетесь в собственном жилье - рассмотрите вариант ИЖС.
Хотите жить как в Европе или США? Так там большинство населения и живёт в частных домах.
Тем более, что до сих пор цена кв.м в частном доме в 2-3 раза ниже, чем в убогой по качеству новостройке.
За одни и те же деньги вы можете купить дом площадью в 2 раза больше с собственным гаражом и землёй. И коммунальные платежи за 100 кв.м в доме окажутся сравнимы с теми, что платят жители многоэтажек за квартиру площадью в 40 кв.м. Это факт. А если дом совсем качественный, с толстыми стенами и продуманной вентиляцией, то и за 150 кв.м коммуналка будет аналогична однокомнатной квартире в многоэтажке в городе.
2024 год станет годом развития ИЖС. И государство думает в том же направлении. Если утвердят программу льготных ипотек на ИЖС (с типовыми домокомплектами), спрос будет огромным.
Любой риелтор знает, как много от людей заявок на сельскую ипотеку. Только денег на неё выделялось всегда мало. Крохи.
Прочитав мнение автора ваше право делать любые собственные выводы. Тем не менее, прогноз реальный и с вероятностью 90℅ должен реализоваться.
