Сейчас без сомнения интересное время на рынке недвижимости. Неопределенность и напряженность растут с каждым повышением ставки Центробанком. Эта неопределённость возрастает из-за искусственной разбалансировки рынка новостроек и вторички. Рынок новостроек продолжает расти, хотя это рост фейковый скорей всего. Что делать тем, кто купил квартиру в новостройке с целью сохранения денег или с целью заработать читайте пост:
Да, застройщики, на бумаге цены поднимают в плановом режиме, но уже покупателям делают значительные скидки, не афишируя сей факт. Но все равно стоимость квартир уже инвестиционно непривлекательная даже со скидками. Зато владельцы квартир, купленных с инвестиционной целью, грезят получить ту прибыль, которую они себе нафантазировали и тоже на досках объявлений цены повышают. У них получается интересная картина они не смогли, условно, продать квартиру за 10 млн руб., а потом повышают цену до 11 млн руб. Хотя, наверно, логика есть. Какая разница по какой цене ты не продашь квартиру? У меня предложение таким инвесторам сразу ставить стоимость в 1 млрд руб. все равно не купят, но зато потешат свое самолюбие. Мол, вон моя квартира 1 млрд руб. стоит! Что делать инвесторам в недвижимость поговорим в других постах. Пока же я только скажу, что такие квартиры я не рассматриваю для покупки, т.к. ценник высокий, а льготной ипотеки для вторички нет. Нужно время, чтобы владельцы своих так называемых инвестиционных квартир приняли тот факт, что им надо не на цены застройщиков смотреть, а на ценники квартир вторичного фонда и еще им хорошо было бы встать на место покупателя и оценить какую ежемесячную плату за ипотеку тот будет платить, покупая его «бесценную» квартиру. И когда, подсчитав такой инвестор увидит, что ежемесячный платеж у покупателя будет 100 тыс. руб.+, то возможно появится мысль, а кто мой покупатель? Кто тот человек, который может платить более 100 тыс. руб. в мес. на протяжений 20 лет. Ниже приведен такой расчет, подтверждающий мои слова.
Давайте рассмотрим рынок недвижимости в целом. Чтобы понять как связаны продавец и покупатель. Порой грань между покупателем и продавцом порой бывает очень условной, т.к. часто человек одновременно выступает продавцом и покупателем. По каким причинам люди продают квартиру и в каких случаях они будут сразу выступать покупателями рассмотри в таблице ниже:
Получается из 10 причин продажи квартиры только в 3-х случаях не нужно покупать другую квартиру взамен продаваемой. То есть можно утверждать, что в 70% случаев если человек продает квартиру, то он одновременно является и покупателем. Это говорит о том, что продавцам и покупателям выгодно всеми способами находить варианты достижения компромисса. Никто не может сказать, что «я тут главный, а все остальные должны приспосабливаться под меня». Если договариваться собственнику и покупателю не получится, то с большой долей вероятности сделки сильно сократятся, будут единичные случаи.
Подробнее каждая причина описана в посте "10 причин почему вы продадите квартиру"
Ниже приведена одна из моделей смены жилья на протяжении всего жизненного цикла семьи.
Получается, что всем, кто уже владеет квартирами легко обмениваться между собой квартирами, т.к., по сути, им всем не важно растут цены на жилье или снижаются, т.к. дельта между квартирами разной комнатности условно одинакова. Всегда легче продать 2к квартиру добавить разницу и купить 3к квартиру. Разница не будет большой и часть этой разницы можно взять в ипотеку даже под 20%. Важно только понимать, что эта схема может быть запущена если будут те, кто покупает 1к квартиры, а тут засада. Пока владельцы квартир дружно друг за другом повышают ценник думая только о том, чтобы выручить побольше денег 1к квартиры сильно выросли в цене и теперь при высокой ставке на них будет мало покупателей и соответственно цепочка продаж не будет запущена. Если у владельца 1к квартиры ее не купят он не сможет купить 2к квартиру и т.д. Поэтому тут либо надо всем прекращать рост цен, либо государству ввести льготную ипотеку на покупку 1к квартир на вторичном фонде. Льготную ипотеку для новостроек если и оставлять, то сделать ее лимитированной, то есть человек может воспользоваться льготной ипотекой только один раз в 10 лет, а не как сейчас бери сколько унесешь. Вот и брали, и разгоняли цены.
Конечно, владельцы, продаваемых квартир никак не смогут договориться между собой, поэтому есть вероятность дождаться естественного снижения цен. Вот одна из моделей развития ситуации. Например, некая семейная пара живет в 3к квартире и наступил момент, что больше они не хотят жить вместе. Происходит развод и им надо срочно разделить квартиру, чтобы каждому купить свою. Скажите, будут они ждать покупателя бесконечно долго? Нет конечно! А когда люди разводятся они бывает так ненавидят друг друга, что есть не могут. Поэтому каждый будет скорей избавиться от своей доли, чтобы поскорее купить себе свою квартиру пусть и поменьше. И чтобы продать как можно быстрее они будут снижать стоимость. А таких триггеров гораздо больше, приведу их в других постах.
Как вы знаете, а если не знаете, то прочитайте посты на эту тему, ссылки ниже, я планирую купить квартиру в г. Екатеринбурге весной или летом 2024 года. Сейчас я склоняюсь к тому, что брать надо ближе к лету, т.к. продавцы к тому времени могут стать более сговорчивыми.
В постах ранее я рассказал почему рассматриваю покупку квартиры, а не аренду, но время идет и все меняется.
И теперь я также параллельно слежу за рынком аренды, т.к. при текущих ставках по ипотеке ежемесячные платежи начинают превышать стоимость аренды. При стоимости аренды ниже ежемесячного платежа по ипотеке на 25-30% и более делает аренду экономически привлекательной. Причем, необходимо заметить, что аренда доступна в более современных домах
Со всеми этими ипотеками льготными и обычными сложилась ситуация, что важнейшую роль при выборе квартиры играет не только ее цена, но и размер ежемесячных платежей по ипотеке. До роста процентной ставки я рассчитывал ипотеку по следующим параметрам:
- Ежемесячный платеж: 70 000 - 72 000 руб. в мес.
- Ставка по ипотеке: 10-11%
- Первоначальный взнос: 1,2 млн руб.
- Длительность ипотеки: 12-14 лет.
При таких параметрах я рассчитывал купить 3к квартиру в панельном доме не старше 1990 года постройки.
Такие квартиры стоили 7-8 млн руб.
Сейчас ставка по ипотеке не меньше 19%. Остальные вводные параметры остались те же:
- Ежемесячный платеж: 72 000 руб. в мес.
- Первоначальный взнос: 1,2 млн руб.
Максимальная стоимость квартиры, которая мне доступна теперь 5,5 млн руб. и то необходимо будет смириться с увеличением длительности ипотеки на 29 месяцев! Что за собой потащит увеличение переплаты по ипотеке! См. приложенный скан. Вопрос на что готовы пойти продавцы квартир, чтобы сделка состоялась? Как минимум им надо будет уступить в цене на 20-25%. Думаю, смогу договориться!
Почему я думаю, что смогу договориться. Я постараюсь донести до собственников квартир в панельном фонде следующие мыли, а именно:
1. Смотрите, я предлагаю вам цену 5,5 млн руб. за вашу квартиру. Это цена оправдана в первую очередь экономическим смыслом.
2. Квартира мне нужна для жизни, как инвестиция она уже слишком стара, поэтому я на ней собираюсь зарабатывать. А то могут подумать, что я выжимаю какие-то особые преференции, чтобы получить больше выгоды.
3. Покупая квартиру, я думаю о том, как буду ее продавать. Для меня это промежуточный вариант. Здесь я планирую прожить 5-7 лет не более, а потом перебраться в современный дом. Ипотеку я беру на 10 лет. Так происходит потому, что через 7 лет дому будет уже 40+ лет он станет старше и это ему цены не добавит. Соответственно мне тоже надо будет продавать с дисконтом.
4. Размер ежемесячных платежей по ипотеки не может быть = стоимости аренды или тем более ее превышать иначе выгоднее снять в аренду современное жилье. Аренда современной 3-х комнатной квартиры 70-80 тыс. руб. Соответственно ипотека должна быть до 70 тыс. руб.
5. По деньгам, которые у меня есть на руках я ограничен и мне надо с этих денег и ПВ оплатить и ремонт сделать. Если я беру квартиру дороже своего бюджета, то мне надо оплатить больше ПВ, а на ремонт останется меньше денег, но в эту квартиру я без косметического ремонта не смогу заехать.
5. Квартира не новая соответственно у нее есть недостатки, на которые я укажу. Да и дом является объективно морально устаревшим. Это неоспоримый факт.
Теперь продавцы квартир, смотрите внимательно, если вы не снижаете стоимость, то мне, чтобы взять такую квартиру пусть даже за 7 млн руб. при ставке 19% и на срок 15 лет надо будет платить по ипотеке 98 000 руб. в мес. Конечная стоимость этой квартиры для меня будет 18,5 млн руб! Теперь ответь честно, как думаете, я буду покупать такую квартиру?
Думаю, за 6 млн руб. я смогу купить такую квартиру если продавец сделает тоже шаги на встречу.
Соответственно те собственники, которые как бараны будут упираться в своей жадности просто потеряют еще больше денег. В такой ситуации собственнику надо не тупо упираться и отказываться от сделки, а искать выход из сложившейся ситуации и здесь я таким собственникам, которые пойдут мне на встречу также пойду на встречу и подскажу какие варианты возможны исходя из их целей.