Ни разу не встречал покупателей, которые выбирали всего лишь из одного объекта. И даже, и если это «та самая» квартира, процесс сравнения всё равно происходит. А если есть сравнение, то обязательно существуют критерии, по которым этот самый процесс руководствуется.
Конечно, мотивы покупки, задачи, которые решает покупатель на рынке недвижимости уникальны. Однако, если обобщить опыт риелторской работы, то можно с уверенностью утверждать, что существуют базовые характеристики объектов недвижимости, которые определяют ценность и, соответственно, цену квартиры на 90-95%, и дополнительные, наименее влияющие на ценник.
Базовые характеристики.
Именно на базовые характеристики обращают внимание в первую очередь покупатели, сравнивая конкурирующие объекты между собой. Мы хорошо их знаем, когда находимся в роли покупателя, но, по какой-то неведомой причине, забываем о них, являясь продавцами.
- Локация. В каждом городе квартиры в историческом центре, справедливо или же нет, стоят дороже своих аналогов на окраине.
- Тип дома (кирпич, панель и т.д.) и планировочное решение. Здесь же год постройки. Серии типовой застройки неразрывно связаны с периодами этой самой застройки. Хрущёвка в кирпичном доме 1965 года постройки никогда не будет стоить дороже «брежневки» в соседнем доме 1986 года постройки. Разумеется, при условии равнозначной комнатности и состояния.
- Количество комнат. С этим всё понятно.
- Этаж и общая этажность дома. Не думаю, что квартира на первом этаже - это плохо. Думаю, что и на такой объект найдётся свой покупатель. Просто их гораздо меньше, и соответственно меньше спрос, чем на такую же квартиру, но на втором этаже.
- Состояние квартиры и качество ремонта. Полагаю, что с состоянием тоже всё очевидно.
Дополнительные характеристики.
Это все остальные параметры.
- Инфраструктура.
- Видовые характеристики.
- Наличие парковки.
- Форма управления домом.
- Стороны света, на которые выходят окна.
- Суммы коммунальных платежей.
- Наличие кладовки в подвале.
- Наличие балкона или лоджии.
- Сроки выхода на сделку.
- Сроки освобождения квартиры.
- Порядок расчётов.
- И т.д., и т.п.
Повторюсь, что базовые характеристики, в отличии от дополнительных, волнуют всех покупателей, и цена квартиры формируется, конечно с учётом общего ценового фона на рынке, под влиянием именно базовых параметров. А никак не дополнительных.