Тогда ведущие наметили канву обсуждения, верно подметив, что «это ж-ж-ж-ж неспроста», а именно – одновременное появилась норма о праве председателя совета дома выступать в суде от имени собственников с довольно чётким перечислением того, что требуется прописывать в решении собрания (практически воспроизвести текстовку доверенности).
Теперь же на форуме (ветераны форума ещё и в частных телефонных беседах) начали обсуждать форму получения «согласия» собственников. Одна голова хорошо, а полторы – всяко лучше.
И вот после нескольких часов рассуждений появилось мнение, которое мы предлагаем. Официальное разъяснение НПА даёт принявший его орган, а поскольку речь про ФЗ, то и нечего озираться на Минстрой, он вправе разъяснять только профильные постановления и свои же приказы.
Итак, пока нет ни информации от комитетов Федерального Собрания, ни судебной практики (тьфу-тьфу, на себе не хотим проверять), мы предлагаем начать с того, что:
1) куцая норма о «согласии» — это не баг, а фича;
2) написанное будем понимать буквально.
Поехали!
Первое. 593-ФЗ вносит дополнения в п. 44 ч. 2 ст. 44, а также в ст. 1572, но эти правки не расширяют компетенцию ОСС. Не появляется дополнительного пункта во второй части ст. 44 ЖК РФ.
Но при этом появляется ч. 71 ст. 1572 ЖК РФ, где первое предложение звучит так:
«Изменение и (или) расторжение договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, заключенных с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, если иное не установлено настоящим Кодексом.»
А установлено ли иное? А вот и не установлено, то есть никто не отменяет положений ГК РФ в вопросах порядка изменения и расторжения договора, каким бы прямым он ни был.
Второе. 593-ФЗ ничего не меняет в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. Не появилась норма о принятии какого-либо решения 100 % голосов.
Да, справедливо указали на форуме, что есть ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, но только вот как она звучит:
«Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.».
Но повторим, ч. 2 ст. 44 ЖК РФ и ч. 3 ст. 36 ЖК РФ не вчера появились и как объяснить ситуацию, в которой «уменьшение по согласию всех» существует прекрасно без указания на 100% «за».
Следите за руками: реконструкция это п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Смотрим в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. Сколько там нужно голосов для решения, предусмотренного п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ? Внезапно – две трети.
Отсюда сделаем вывод, что «согласие всех собственников» и «решение ОСС, принятое 100% голосов всех собственников» это не одно и то же.
Вопрос реконструкции оставим на сладкое. Буквально ночью обсуждался этот вопрос и посвятим ему мы отдельную статью.
Третье. А кто сказал, что 593-ФЗ вообще про то, что у собственников появляется право принимать решение?
Ещё раз: в ч. 71 ст. 1572 ЖК РФ написано прямо сразу, что «по гражданскому законодательству, если не иное по ЖК РФ». Иного по ЖК РФ нет.
Вот п. 1 ч. 450 ГК РФ:
«Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.».
Далее п. 2 ст. 450 ГК РФ:
«По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором».
Теперь подумаем: правило по умолчанию – изменить и расторгнуть договор можно по соглашению обеих сторон. А если вторая сторона не согласна – только в судебном порядке (привет, новые полномочия председателя Совета дома!).
Мы полагаем, что никакое решение ОСС, даже принятое 100% голосов, не будет иметь значения, если вторая сторона прямого договора (РСО) не захочет прямой договор менять или расторгать.
Снова перечитаем второе предложение ч. 71 ст. 1572 ЖК РФ:
«Изменение и (или) расторжение договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, заключенных с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, возможны при получении согласия всех собственников помещений в данном многоквартирном доме».
А это согласие КТО получает? Что-то очень сильно похоже на то, будто речь про инициативу, исходящую только от РСО…
Судите сами; менять договор с РСО в одностороннем порядке никакое право не позволяет, ни гражданское, ни жилищное. Если мы обеспечим 100% «За» изменение условий договора и принесём в ГЖИ и в РСО протокол о том, что, к примеру, по пятницам потребителю положен кэшбек, а время устранения аварий сокращается до двух минут, то что нам ответят представители РСО?
И в таком случае всё становится понятным и логичным; в компетенции ОСС ничего нового не вводится потому, что права в одностороннем порядке что-то менять или расторгать никто никому не давал.
И тогда понятно, почему написано «при получении согласия», а не «по решению всех собственников». Для непонятливых даже лишний раз напомнили первым предложением, что «в порядке, установленном гражданским законодательством».
И, кстати, крайний довод: в РСО поступил протокол 100% за расторжение прямого договора. А вот РСО несогласно. Какого развития событий ожидать? Тут только суд будет решать, обращаться суд придётся именно собственникам…