Недвижимость остается популярным способом сохранения сбережений и получения дохода. Василий Минаев, специалист по инвестициям в доходную недвижимость, автор ТГ-канала «Про доходную недвижимость», рассказывает, какие ошибки инвесторов приводят к снижению доходности и что делать, чтобы результат не разочаровал.
1. Не определить точную цель покупки
В этой статье мы рассмотрим ошибки инвесторов, то есть тех, кто покупает недвижимость с целью получить доход. Основных способов получить доход — два. Первый — купить объект в начале строительства и перепродать, когда его цена вырастет. Второй — сдавать недвижимость в аренду.
Чтобы увеличить доходность инвестиций, стоит присмотреться к объектам, которые продаются ниже рынка. Высокая цена на входе дает меньше доходности и при перепродаже, и при сдаче в аренду.
2. Покупать объект инвестиций «как для себя»
Если инвестор приобретает объект недвижимости с целью получать доход, нет смысла подходить к выбору исходя из личных предпочтений. Нужно принимать решение на основе цифр, расчетов, анализа рынка и перспектив развития района. Например, инвестор выбирает объект недвижимости рядом с океаном, потому что сам хотел бы жить там. Но район может не привлекать арендаторов, поэтому инвестиции будут окупаться дольше.
3. Делать все самому
Некоторые инвесторы считают, что могут самостоятельно пройти все этапы сделки, а на услугах специалистов по зарубежной недвижимости можно сэкономить. Но практика почти всегда расходится с советами из интернета. Лучше обратиться к тому, кто знает местное законодательство и имеет опыт в операциях с недвижимостью. Помощь местных специалистов может понадобиться на всех стадиях инвестиций в недвижимость за рубежом:
Выбор объекта. Агент или брокер знает о большинстве объектов в местности, где совершается сделка. Кроме того, агент полезен при переговорах. Например, в Турции у застройщика может не быть прайс-листа и четкой политики ценообразования. Цена обсуждается на переговорах, и именно агент договорится о хороших условиях.
Покупка. На этом этапе нужен нотариус, который поможет проверить документы застройщика или собственника и оформить сделку. Он проверит, действительно ли объект недвижимости находится в собственности, а не в залоге, и убедится, что сделка будет иметь юридическую силу.
Управление недвижимостью. Управляющая компания решает организационные моменты, связанные со сдачей недвижимости в аренду, оплачивает счета за коммунальные услуги. Кроме того, она следит за физическим состоянием недвижимости. Если оставить виллу в тропиках, например, на Бали, без присмотра, то через полгода-год может потребоваться реновация.
4. Не учитывать дополнительные расходы и процедуры
Часто стоимость недвижимости — это еще не все затраты инвестора. Вот некоторые из возможных дополнительных расходов:
Налоги. В отличие от России, в некоторых странах нужно заплатить налог при покупке недвижимости. Например, в Дубае налог земельного департамента составляет 4% от стоимости объекта. Платить его всегда нужно отдельно. На Бали застройщик обычно включает налог в цену объекта.
Изменения курса валюты. Если вы воспользовались рассрочкой, особенно если первый взнос был минимальным, дальнейшие платежи могут стать неподъемными при росте курса доллара.
Передача недвижимости по наследству. Свидетельство о праве на наследство и другие документы можно перевести и легализовать в стране нахождения недвижимости. Но процедура может оказаться долгой и дорогой. Чтобы упростить ее, можно заранее оформить завещание у нотариуса в стране нахождения имущества. При получении наследства тоже иногда требуется заплатить налог.
Выход из инвестиций. Инвестору нужно заранее определиться, как и когда он будет продавать объект недвижимости. Стоит учесть, какие дополнительные затраты могут возникнуть: ремонт и клининг, услуги агента и юриста, налоги и пошлины.
Если вы планируете инвестировать в недвижимость, не обязательно сразу покупать квартиру или дом. Можно предоставить процентные займы застройщикам. Например, онлайн-платформа ТаланИнвест предлагает инвестиционные проекты в сфере строительства. Заемщиками выступают застройщики многоэтажных жилых комплексов, которые строят по эскроу. Доходность составляет до 17% годовых.
5. Не следить за изменениями
За последние годы список стран, привлекательных для инвесторов, неоднократно менялся. Это связано с политическими событиями, ситуацией в экономике стран и природными катаклизмами.
- После землетрясения в феврале 2023 года спрос на недвижимость в Турции упал. Но сейчас цены на недвижимость стабилизировались, и со следующего года на рынке ожидается дальнейший рост.
- Сделки с недвижимостью в ОАЭ уверенно набирали объемы продаж последние несколько лет как по количеству, так и по сумме сделок.
- На Бали стабильно растут цены на недвижимость. Вместе с этим растет качество и количество проектов, развивается инфраструктура. По моим оценкам, рынок будет расти еще минимум 5-10 лет.
- Много недорогой недвижимости в Италии.
- В Грузию я советую заходить с осторожностью.
- В недвижимости Испании и Португалии сейчас не вижу потенциала для роста.
Чтобы не переплатить за недвижимость и не потерять доход, стоит следить за ситуацией на рынке, новостями и аналитикой.
***
https://talaninvest.ru/
ООО «ТаланИнвест» ИНН 1841096768, ОГРН 1201800024480. Заключение с использованием инвестиционной платформы договоров, по которым привлекаются инвестиции, является высокорискованным и может привести к потере инвестиций в полном объеме.