2023 год подходит к концу, декабрь, как обычно, месяц ажиотажа на недвижимость (есть какое-то поверие, что вопросы с недвижимостью надо закрывать в старом году и не переносить эти вопросы в новый год), и нам стоит сделать прогноз на следующий год - чего ждать, какие тенденции будут, что будет с ценами, ипотеками и вообще. Может и не стоит в срочном порядке покупать продавать свою недвижимость в конце 2023, а стоит отложить вопрос на 2024? Сейчас разберемся.
Вторая половина 2023 года запомнилась нам планомерным ужесточением ипотечной политики. ЦБ несколько раз поднимал ключевую ставку, что в итоге приводило к изменению ставки ипотечной, а на днях банки объявили о повышении размера первоначального взноса до 30% и отказе от комбинированных ипотек.
К чему это всё привело?
Во-первых, спрос начал перетекать с вторичного сегмента на первичный. Оно и понятно, зачем кредитоваться за 17% и больше, если можно за 8% и ниже.
Вот какую статистику нам предлагает аналитический центр Домклик:
В августе-сентябре по СПб более 50% сделок совершалось на вторичном рынке, теперь же мы видим, что 53% сделок прошли в сегменте новостроек.
В прошлой статье я немного говорил о льготных ипотеках, и в комментариях мы выяснили, что не так страшен черт, как его малюют. Иногда взять ипотеку под страшные 17% оказывается выгоднее, чем новостройка под 8%.
Так что с точки зрения выгоды и математики, покупателям нет большой финансовой разницы между покупкой вторички и новостройки, за редким исключением. В этом вопросе лучше сначала посчитать (пример тоже смотрите в предыдущей статье), а потом уже выбирать и ипотечную программу, и тип жилья.
Почему спрос перешел в новостройки? Потому что с первого взгляда ипотека под 8% выгоднее, чем под 100500%. Вот все сдуру и ломятся в новостройки. Хотя я готов дать голову на отсечение, что сегодня покупка новостройки - это максимально неликвидная история. Если вы раздумываете над покупкой новостройки, то лучше сначала посоветуйтесь с профессионалом в недвижимости и сделайте расчеты с поправкой на ветер на разницу цены между новостройкой и вторичкой (25%, на минуточку), а потом решайте.
Во-вторых, мы видим, что 56% всех ипотек сегодня - это льготные программы.
На этом же графике мы видим, что в 2023 году люди нещадно берут ипотеки. Количество выданных ипотек по сравнению с прошлым годом сильно больше.
В-третьих, первоначальный взнос 30%. Кому это создает проблемы? Тем, кто приобретает первое жилье в основном. Те, кто переезжают (расширяются, разъезжаются) повышение ПВ проигнорируют, потому что в таких сделках размер ПВ сильно выше минимального.
Какие прогнозы мы можем дать на 2024 год?
Снижение цены на вторичку. Мы весь 2023 год живем в этой парадигме и уже пол года как я пишу про разницу между ценами на квартиры в интернете на Цианах и Авитах и о ценах реальных сделок, потому что не все читатели понимают, что в интернете они видят только цены НЕпроданных квартир, некоторые из которых стоят по нескольку лет на продаже.
Цена продолжит снижаться, пока что-то не произойдет. Самое простое - это удешевление ипотеки. Будет ниже ставка, будет ниже ежемесячный платеж, на рынке возникнет больше желающих купить вторичку.
А новостройки? Пока не изменится кредитная политика, с ними особо никаких изменений не предвидится. Здесь мы весь год наблюдаем одну главную и не очень хорошую тенденцию - затоваривание. В цикле стройки застройщики распродают только 33% всех площадей, а 67% остаются непроданными. Данные РБК со ссылкой на ДОМ.РФ.
Как говорится, пряность должна поступать, проектное финансирование должно выделяться. Поэтому банки подгоняют застройщиков с новыми проектами, коих запланировано вагон и маленькая тележка. Кто это будет покупать и когда - ответ на этот вопрос мы вряд ли получим. Хотя, не так давно Президент призвал рожать больше детей. Вот он и спрос на новостройки. Правда, отложный.
Инвестиции. Мертвы. Точнее, мертвы в том классическом представлении, которое было долгое время раньше - купить на котловане и продать готовое. Купить новостройку и сдать в аренду тоже не сильно выгодно. Так что нужны новые стратегии инвестиции в недвижимость, и их есть у меня. Если вы хотите вложиться в недвижимость, то отложите покупку новостройки и лучше позвоните мне для бесплатной консультации.
Что не так с новостройками? А с ними сейчас эффект мерседеса. То есть, как только вы приобретаете квартиру и выезжаете из автосалона выходите из первички на вторичку, она сразу дешевеет на 25-30%. Посему продать такое жилье без издержек у вас ну никак не получится. Да и зачем бы приобретать квартиру дороже для сдачи в аренду? Ну, там, типа, срок окупаемости надо бы снижать, а не повышать... ))
А позитивное что-нибудь будет?
Будет :)
Кому на сегодняшним рынке комфортнее всего - непосредственным пользователям своих квартир. Если перед вами стоит цель переезда (смены квартиры, продажи своей старой и покупки новой) то поздравляю, вы в самой выгодной позиции, рынок на вас почти не оказывает негативных влияний.
Дело все в том, что такая операция по смене квартиры почти не зависит от того, куда и с какой скоростью идет рынок. Самое важное в такой сделке - дельта цены между покупкой и продажей. А так как сумма от продажи своей квартиры значима (как правило, больше 50% от суммы покупки), то высокие требования по льготным программам не страшны, да и высокая ипотечная ставка на вторичке, учитывая, что сумма покупки ниже, существенно снижает ежемесячный платеж.
Официально заявляю: начало 2024 года будет очень благоприятно для смены своего жилья и переезда. Только бы не наступить на любимые грабли собственников - не переоценить свою квартиру, иначе придется зависнуть на рынке на неопределенное время.
Так и придется мне написать статью о том, почему переезжать на падающем рынке выгоднее, чем на растущем, и как это сделать с умом. Подписывайтесь и не пропустите публикацию.
