Искан или технический паспорт в Турции. Что такое искан, зачем он нужен и как оформляется

7 минут

99 прочтений

20 декабря 2023

В Турции сделки с недвижимостью, как и везде, сопровождаются сбором пакета документов как со стороны покупателя, так и со стороны продавца.

Один из таких документов — искан, это технический паспорт на приобретаемый объект (квартиру, апартаменты или коммерческое помещение).

Агентство недвижимости Tolerance рассказывает, почему искан важен для будущего собственника жилья, какая информация в нем должна быть указана, чему уделить внимание при изучении этого документа.

Как выглядит Iskan и для чего он нужен

Искан (полное название на турецком языке — Yapı kullanma izin belgesi) — технический паспорт объекта, который представляет собой напечатанную на бумаге (не официальном бланке) таблицу с информацией о доме или другой недвижимости.

На оборотной стороне ставится печать местного муниципалитета и подпись уполномоченного сотрудника.

Технический паспорт подтверждает сдачу здания в эксплуатацию, а также то, что оно пригодно для проживания или иной деятельности (например, коммерческой).

Для получения искана застройщик или владелец недвижимости должен обратиться в муниципалитет по месту нахождения со строительным паспортом объекта, а также подтвердить, что дом был построен в соответствии с градостроительным планом, отвечает строительным нормам.

Важно: искан выдается один раз, переоформить его нельзя и не нужно, можно только получить копию, в случае необходимости.

Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, искан должен передать прежний собственник.

Имя владельца недвижимости в этом документе не указывается, так как назначение искана — подтвердить, что квартира или здание пригодно для проживания, а не подтверждение права собственности.

Выдачей ТАПУ (свидетельства о праве собственности) занимается другой орган — управление кадастра.

Где вам будет нужен искан?

Прежде всего, его требуют для заключения абонентских договоров на поставку воды, электроэнергии, газа - то есть подключить коммуникации без этого документа не получится.

То же самое касается и сдачи жилья в аренду, выдачи ипотеки под этот объект недвижимости.

Разновидности искана

Из-за произошедших в 2020 году изменений в законодательстве, касающихся технических паспортов объектов недвижимости, часто возникает путаница — покупатели квартир не понимают, какой именно искан им нужен.

Давайте разбираться.

Если дом (жилой комплекс) был введен в эксплуатацию до 2020 года, у него должен быть Genel Iskan — общий техпаспорт на все здание. В этом документе указано состояние здания целиком, со всеми квартирами, коридорами, другими помещениями, прописан владелец земельного участка, на котором стоит здание.

Обязательно присутствуют подписи генерального директора строительной компании, главного инженера объекта.

Перед выдачей техпаспорта комиссия экспертов оценивает соответствие строительным нормам, в том числе нормам на сейсмоустойчивость, наличие средств пожаротушения, готовность подъездных путей, пригодность к эксплуатации пожарных лестниц и выходов, укрытий. Проверяется также соответствие всех помещений генеральному плану.

Жилые комплексы без Genel Iskan считаются непригодными к проживанию людей, то есть фактически это объекты, строительство которых не было завершено.

Помимо Genel Iskan, на каждые апартаменты отдельно до недавнего времени выдавался Ferdi Iskan. Получение такого документа было обязанностью владельцев квартир.

Документ представляет собой лист формата А4, заполненный с обеих сторон. В нем указаны данные о первом собственнике недвижимости, который подавал заявку на выдачу искана, сведения о строительной компании, надзорных органах строительного контроля, точный адрес расположения объекта недвижимости и его технические параметры: этаж, метраж.

Для получения этого техпаспорта собственник жилья предоставлял в мэрию ТАПУ, свой паспорт, ИНН, а также Genel Iskan, после чего оплачивал госпошлину в размере от полутора до четырех тысяч лир и ожидал готовности документа до двух недель.

После вступления в силу нововведений собственникам жилья в комплекте не нужно получать отдельные исканы.

Теперь документ выдается застройщику, называется он Yapı Kullanma İzin Belgesi. В нем указываются адрес объекта, количество этажей, общая площадь застройки, метраж апартаментов.

В целом изменения в законодательстве упростили задачу покупателей квартир: им не надо самим обращаться в муниципалитет и ждать до двух недель, пока будет оформлен техпаспорт — документ есть у застройщика, и он имеет такую же силу, то есть подтверждает пригодность жилья для проживания.

Единственное, о чем стоит помнить: некоторые застройщики делят цену искана на всех собственников и могут включить ее в стоимость жилья сразу, другие же просят доплатить отдельно.

Что важно учитывать при покупке квартиры в Турции

Квартиры, которые покупаются на этапе строительства, еще не имеют искана — дом не достроен, не введен в эксплуатацию, поэтому документ застройщик получит позднее.

В момент покупки вы можете проверить наличие другого важного документа - Yapı Ruhsatı — разрешения на строительство с указанием адреса объекта и его технических характеристик.

Многие покупатели спрашивают, возможно ли такое, что построенный комплекс не получит искан.

Эти риски минимальны, но они все таки есть. Например, если застройщик обанкротится и не завершит строительство, или серьезно выйдет за рамки полученного и утвержденного ранее проекта.

Тот факт, что дом еще не сдан в эксплуатацию, нужно отразить в договоре купли-продажи объекта недвижимости.

Там же указывается планируемый срок завершения работ, предполагаемая дата получения искана. Прописывается и ответственность застройщика, если он не сможет получить документ в установленный срок — это может быть даже расторжение договора с возвратом уже уплаченных покупателем денег и пени, или штрафные санкции.

Ход строительства всех объектов в Турции контролируется Yapı denetim, специальными лицензированными государством фирмами, которые назначаются муниципалитетом.

Если выбираете квартиру в уже готовом комплексе, введенном в эксплуатацию, у продавца обязательно должен быть искан.

То есть Yapı Kullanma İzin Belgesi (общий на все апартаменты), или Ferdi Iskan (если дом построен до 2020 года).

Если у продавца нет искана, он должен обратиться в мэрию и запросить копию, предоставив ТАПУ и общий искан на дом.

Заниматься этим лучше именно продавцу и до сделки, так как отсутствие искана влечет определенные риски для покупателя:

Возможно, Genel Iskan не был получен, так как дом был построен с нарушениями и не соответствует нормам сейсмической или пожарной безопасности.

Техпаспорт также не выдается, если у строительной компании есть долги по налогам и взносам в фонд социального страхования. Собственники квартир в комплексе могут сами погасить долги, после чего — подать заявление на получение искана.
Коммунальные платежи в доме, не введенном в эксплуатацию, гораздо выше обычных — для расчетов используется специальный тариф, с повышенными ставками.

А при использовании электричества напрямую со строительной площадки компания-поставщик энергии может наложить крупный штраф, и платить его придется еще и собственникам жилья.

Или электричество строительной площадки может оказаться недостаточным для потребления дома, у вас могут возникнуть перепады мощности, в результате которых могут выйти из строя кондиционеры и другая бытовая техника.
По истечении отведенного срока дом, не получивший искан, переходит в разряд объектов незаконного строительства.
В таких случаях муниципалитет может принять решение о сносе здания или передаче его другому застройщику, чтобы он устранил выявленные нарушения.

Подобные решения принимаются редко, так как власти стараются минимизировать ущерб для покупателей недвижимости — несколько лет назад даже была запущена программа «амнистии» неузаконенных построек.

Подведем итоги: искан — документ, который отражает основную информацию об объекте недвижимости.

До 2020 года отдельный техпаспорт получал застройщик на все здание целиком, а затем и покупатели квартир — каждый на свою собственность. После 2020 года искан получают только застройщики.

Если вы хотите связать свое будущее с этой прекрасной страной, подойти к вопросу оформления документов стоит крайне внимательно, со всей ответственностью.

Наиболее надежный и простой способ стать обладателем недвижимости в Турции, которая точно соответствует всем нормативам и имеет все необходимые документы- обратиться в проверенное агентство . Агентство Tolerance с удовольствием поможет вам в этом.