Как выбрать землю на Бали под строительство виллы и при этом не потерять деньги, не нарушить закон и не оказаться депортированным? Как узнать, к какой зоне относится земля и можно ли там строить, почему не стоит экономить на геодезисте и реально ли построить полноценную виллу на двух сотках? Об этих и других подводных камнях, о которые разбили зубы сотни инвесторов, рассказал генеральный директор Alex Villas Agency Николай Нечунаев.
Выбирайте правильную зональность
На Бали есть несколько зон для строительства объектов. Красная зона предназначена для строительства только туристических объектов — это виллы, гостевые дома (guest house), отели. В жёлтой зоне разрешено возводить жильё, но нельзя строить гостевые дома. Некоторые балийцы, имея дом в жёлтой зоне, сдают его в аренду посуточно, но в любой момент власти могут ввести запрет. В зелёной зоне вообще возводить жильё нельзя.
Поэтому для инвестиционных целей выбираем землю в красной зоне, предварительно проверяем её зональность у нотариуса, строим и получаем лицензию на сдачу жилья в аренду. Я видел десятки примеров, когда люди покупали участки, строили виллы для себя и сдачи в аренду, а потом выяснялось, что здесь можно разбивать только рисовые поля. И большинство из них до сих пор не может продать эту недвижимость. То есть люди по сути «зарыли» свои деньги.
Важный момент: по закону иностранный гражданин не может купить недвижимость на Бали навсегда. Она выдаётся сроком на 50 лет в долгосрочную аренду, которую можно продлить.
Как искать участок?
На Бали есть два очень популярных туристических района — Убуд и Чангу. В Чангу много пляжных клубов и ресторанов. Свободная земля между ними сегодня стоит очень дорого. К тому же за последние полтора года стоимость земли на Бали в целом взлетела в 3–5 раз. Поэтому лучше рассматривать участки в трёх–пяти минутах езды на байке от пляжных клубов. Там тоже дорого, но можно найти участки по адекватной цене.
Искать земельный участок можно самостоятельно. Для это надо приехать в интересующий населённый пункт и поговорить с его главой, расспросить, какая земля сейчас есть в продаже. Второй вариант — обратиться к услугам девелоперской компании или агента. Компании с хорошей репутацией, собственными объектами помогут подобрать участок по хорошей цене, в правильной зональности и проконсультировать по его оформлению.
Минимальная ширина участка
Обращайте внимание на ширину продаваемого участка. Самые ходовые размеры на Бали для возведения вилл — от двух до пяти соток. Поэтому участки часто режут по 2, 3, 4 сотки. Иногда владельцы нарезают их по 15 м шириной и покупателям кажется, что этой территории достаточно. Но многие забывают, что надо учесть ещё 4–5 метров на благоустройство дороги, и тогда на строительство остаётся 10–11 метров. А этого не всегда достаточно для возведения трёх–четырёхспальной виллы или нескольких вилл, как делают некоторые (для себя и для сдачи в аренду). Поэтому участок должен быть минимум 18–20 метров в ширину, а длина может быть любая.
Неужели трёх соток достаточно?
Да, хорошую виллу можно построить на участке 3–5 соток, а не 10–20 соток, как многие думают. Хорошую двухспальную виллу можно возвести даже на участке размером 150 м2 (полторы сотки). Поэтому не переплачивайте за лишние метры, а наймите хорошего архитектора, который сделает для вас классный проект.
Если вы планируете построить несколько объектов, то за больший по размерам участок (больше, чем ходовые 3–5 соток) можно получить скидку. Помните об этом и не забывайте торговаться. При этом разброс цен большой: в одном месте 5 соток будет стоить 3,6 млн рублей ($40 тыс.), а в другом — 12,6 млн рублей ($140 тыс.). Цены и на участки, и на недвижимость растут — стоимость после постпандемийного скачка (в несколько раз) немного стабилизировалась, и всё равно показывает рост ежегодный рост 15–20%.
Соседи могут снизить средний чек аренды
Очень важно знать, кто живёт по соседству. Например, современные по архитектуре виллы и соседи–иностранцы будут способствовать более быстрому росту вашей недвижимости. А местные жители с наличием домашнего хозяйства (куры, козы, петухи) могут отпугнуть туристов и снизить средний чек аренды.
Также не забывайте, что на Бали десятки тысяч храмов, возле них нельзя шуметь, поэтому строить виллы в 20–30 метрах от них не стоит. Не рекомендую также приобретать участок рядом со строящимся отелем. Обычно такая стройка длится минимум три года, а виллу вы построите гораздо быстрее (если правильно подойдёте к процессу).
Обращайте внимание на почву
Обязательно выясните, какая почва у вашего участка, не протекают ли там подводные течения. Можно приобрести очень живописный участок в окружении прекрасной природы, с красивыми видами, например, на вулкан или джунгли, но земля может иметь слабый грунт, будет просаживаться, и за крепкий фундамент придётся отдать несколько сотен тысяч долларов. Таких участков много в районе Чангу, а в районе Букит, наоборот, скалистая местность, но за счёт близости океана, участки могут подтапливаться. Поэтому не жалейте деньги на геодезиста.
Священное дерево на участке
Бали славится не только своей культурой, храмами, живописными видами, но и священными деревьями. Это баньян или фикус. По легенде под таким деревом когда–то медитировал Будда. Такое дерево есть при каждом храме, его оборачивают специальной оранжевой тканью, ставят рядом домик для духов. И вполне может оказаться, что на купленном участке окажется священное дерево. Такое случается не редко. Спиливать его ни в коем случае нельзя! Иначе вам выпишут штраф, прикроют стройку и даже могут депортировать из страны. Поэтому, прежде чем приступать самостоятельно к покупке и строительству, то «7 раз отмерьте», а лучше обратитесь к профессионалам.
