Летние помещения такие как балконы, лоджии, террасы, веранды повышают функциональность и комфорт использования объектов недвижимости, а следовательно увеличивают ценность объекта для покупателя (арендатора).
Свод правил СП 54.13330 Здания жилые многоквартирные и иные нормативные акты содержат информацию о вспомогательных, неотапливаемых (летних) помещениях и конструктивных объектах домов, таких как: балконы, лоджии, террасы, веранды.
Практически все оферты по продаже квартир, содержат информацию о наличие балкона или лоджии, а, следовательно, данный фактор, имеет значимый вклад в ценообразование объектов.
Цель: исследование вклада летних (неотапливаемых) помещений (балконов, лоджий, террас, веранд) в ценообразование объектов недвижимости.
Решаемые задачи: параметрическое и экономическое разделение различных видов летних помещений, разработка шкал ценообразующего фактора «вклад балконов, лоджий, террас, веранд», исследование экономически обоснованных, рыночных величин, отношений цен объектов в зависимости от наличия (отсутствия) различных видов летних помещений.
Ключевые слова: летние помещения, балконы, лоджии, террасы, ценообразующий фактор «вклад балконов, лоджий, террас, веранд».
Балкон / лоджия имеют значительный функционал для жилых помещений, в половине своего размера входят в общую площадь квартиры и используются, как вспомогательные помещения для хранения вещей, в том числе крупногабаритных (велосипедов, лыж, покрышек и пр.), так и до полного жилого использования, например, обустройство жилой комнаты на летний (теплый) период.
Летние помещения имеют следующие разновидности по формату и конструктивным особенностям. Данный фактор не учитывает остекление, утепление и прочие дополнительные улучшения летних помещений.
- Французский балкон – тип балкона, не имеющего собственной балконной площадки. Ограждение устанавливается непосредственно в проёме с наружной стороны, прямо перед дверью. Также мансардное окно-балкон. Возможен также вариант с очень узкой площадкой, достаточной лишь для того, чтобы можно было поставить ногу («выйти на балкон»).
- Балкон – площадка (балка), консольно выступающая за пределы наружной стены здания, огражденная защитными перилами и имеющая проход в жилое помещение, взаимоувязанная с освещением примыкающего помещения, может выполняться с покрытием и остеклением. Конструктивно различают: французский балкон (световой проем, в который установлен балконный блок с внешним визуально проницаемым защитным ограждением без устройства площадки), а также открытый балкон и остеклённый (закрытый) балкон.
- Лоджией называется помещение «встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух - при угловом расположении) на всю высоту этажа, с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает» и имеющая защитное ограждение с открытой стороны. Лоджия, как правило, имеет "внутреннее" конструктивное решение и не выступает за пределы осевых линий здания.
- Терраса – открытая площадка для отдыха, с защитным ограждением, в виде пристройки к зданию, размещённая на земле или над нижерасположенным этажом, может иметь крышу и частичное ограждение (остекление), но как правило с не закрытым контуром, т.е. не сформированная как помещение, закрытое от внешнего воздействия ветра, дождя, шума и т.п.
- Веранда является разновидностью террасы, но в виде "закрытого" помещения. Веранда – одноуровневая закрытая примыкающая к дому терраса.
Квартиры. Соотношение цен объектов в зависимости от вида летних помещений
В Таблице 1 представлена физическая шкала влияния поправки на стоимость объекта недвижимости. В качестве наиболее типичного значения (1) определен интервал «Балкон».
К объектам, имеющим три и более балкона (лоджий и иные разновидности и компоновки летних помещений) рекомендуется применять верхнюю границу диапазона - 1,04.
Летние помещения, которые утеплены и включены в общую площадь объектов, не требуют введения учитывающих их корректировок, т.к. являются полноценной частью жилого помещения.
Корректировка между интервалами «балкон» и «лоджия» должна применяться по усмотрению оценщика.
Значительное различие в техническом состоянии летних помещений (при наличии данных) может быть учтено применением шкалы корректировки «Техническое состояние квартиры» к значению из таблицы 2.
Техническое состояние квартиры учитывает состояние внутриквартирных конструктивных элементов: перегородок, заполнений дверных и оконных проемов, отделки, систем инженерных коммуникаций и т.д.
Шкала и диапазоны влияния данного фактора определены экспертами рынка и применяются для корректировки уровня отделки на уровень изношенности.
Применение данной корректировки должно осуществляться к стоимости затрат на отделку, а не на стоимость объекта в целом.
Отличие в конструктивном решении ограждающих конструкций летних помещений, возможно учесть с применением коэффициентов нижеприведённой таблицы 3:
Влияние фактора учитывает не только факт наличия или отсутствия балкона, но и наличие более одного летнего помещения. А в тех случаях, когда проектом дома изначально не предусмотрено наличие балкона/лоджии на первых этажах и ведется сопоставление с аналогичными объектами на более высоких этажах с балконами/лоджиями, значение корректировки может применяться в половинном размере (k*1/2) т.е. 2%.
Исследования влияния летних помещений на стоимость объектов коммерческой недвижимости, например «балкон в офисе», «открытая терраса в кафе» и пр. будет рассмотрено в следующих материалах.
Продолжение следует…