Покупатели квартир в Москве проигнорировали все те обстоятельства, которые ранее оказывали влияние на спрос, будь то торможение или стимуляция, и в ноябре 2023 года они, кажется, не сработали вовсе. Продажи квартир как в новостройках, так и на вторичном рынке в ноябре сокращались, но более плавно, чем предполагали эксперты. Цены продолжили свой рост, и предложения по новогодним скидкам задерживаются. Даже свежие обещания пересмотреть условия льготной ипотеки не вызвали нового волнения. Почему никого не беспокоит необходимость приобретать квадратные метры за значительные суммы?
Продажи жилья в новостройках уменьшаются второй месяц подряд после сентябрьского пика: согласно данным сервиса DataFlat, в старой Москве было продано 8044 квартиры в ноябре (на 8% меньше, чем в октябре), а в Новой Москве — 2956 (сокращение на 6% за месяц). Данные портала Циан указывают на другую картину: продажи в старой Москве упали на 1%, в Новой Москве — на 6%.
Эксперты ожидали, что замедление спроса будет более выраженным, но сейчас они отмечают, что интерес к новостройкам все еще остается высоким. У собеседников иссякают аргументы, объясняющие поведение покупателей. Если в сентябре и октябре рост продаж обусловливался действием ипотеки, одобренной по старым условиям — еще до повышения ключевой ставки, — то к ноябрю эксперты зафиксировали серьезное изменение рыночных механизмов. Сейчас, по их мнению, стабильность спроса обеспечивают ряд факторов, которые ранее вызывали значительные колебания.
Страхи уже не вызывают беспокойства
Один из текущих факторов на рынке - это словесные вмешательства властей, ставшие традицией перед Новым годом, в виде обещаний ужесточить условия выдачи ипотеки. В ноябре эту инициативу поддерживали Минфин и вице-премьер Марат Хуснуллин, обещавшие увеличить первоначальный взнос по льготной программе. "Высокую потребительскую активность поддерживают, прежде всего, покупатели, опасающиеся ужесточения выдачи субсидированных кредитов в 2024 году", - комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании "Метриум". Ожидания потребителей по пересмотру условий льготного кредитования также способствуют росту спроса, подтверждает Татьяна Подкидышева, исполнительный директор "НДВ Супермаркет Недвижимости".
В то же время отмечается, что "страшилки" больше не способны вызывать ажиотаж: если раньше спрос стремительно рос на фоне плохих прогнозов, то теперь он снижается более плавно, чем ожидалось. "Информационное пространство вокруг льготной ипотеки перегрето, слишком много мнений и прогнозов, которые люди устали читать и анализировать", - считает Владимир Колесников, заместитель коммерческого директора ГК "А101". В такой обстановке большинство людей предпочитает решать проблемы по мере их возникновения, в данном случае - оценивать свои возможности на рынке жилья тогда, когда придет время.
"В целом люди уже привыкли к тому, что в последние годы на рынке недвижимости изменения происходят постоянно", - добавляет Татьяна Рачкова, генеральный директор компании "ТСН Недвижимость". Некоторые ожидают снижения цен на квартиры и не торопятся, чтобы успеть воспользоваться льготной ипотекой по старым условиям. Другие считают, что в случае ужесточения условий ничего страшного не произойдет, и если будет необходимость, то они приобретут жилье на новых условиях.
"В октябре и ноябре продажи поддерживали покупатели с предварительными одобрениями ипотечных заявок по старым ставкам, но и этот спрос уже на пределе", - отмечает Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU". Вторая причина роста продаж в новостройках заключается в том, что на этот рынок перешли покупатели из сегмента "вторички", не выдерживающие высоких ставок рыночной ипотеки. Ригина Гордеева, директор компании "Этажи Прайм" в Москве, отмечает, что существующая разница в ипотечных ставках между первичной и вторичной недвижимостью стимулирует этот процесс. Сергей Шлома, директор направления "Вторичный рынок" "Инком-Недвижимости", добавляет, что примерно 20% потенциальных покупателей вторичного жилья перешли в сектор новостроек.
Некоторые покупатели приходят даже не из сегмента вторичного рынка, а из более дорогих сегментов первичного жилья. Владимир Щекин, основатель группы "Родина", говорит: "Мы фиксируем миграцию покупателей в более доступные классы комфорта, так как суммы по господдержке ограничены, а для Москвы установлен высокий первоначальный взнос, который есть не у всех".
Вторичный рынок также ведет себя нестандартно
С самого начала увеличения ключевой ставки предрекали его охлаждение, однако количество сделок уменьшается очень медленно. Например, в октябре было зарегистрировано 17 129 сделок, что близко к рекордному значению. Данные за ноябрь еще не представлены Росреестром на момент написания данной публикации, но участники рынка утверждают, что спрос, хоть и снижается, далек от краха. "Сохраняется активность со стороны покупателей с наличными, которые компенсируют негативные последствия повышения ключевой ставки", - говорит Руслан Сырцов из "Метриум". "Более того, мы видим определенный процесс взятия экстремально дорогих рыночных кредитов. Клиенты начали оформлять их, если ипотека распространяется только на часть сделки".
"Ноябрь на рынке вторичной недвижимости Москвы оказался довольно активным", - говорит Екатерина Никитина, руководитель агентства "Pro Обмен" и вице-президент "Гильдии риелторов Москвы". "Пока нет радикального изменения с точки зрения снижения спроса после активных сентябрь-октябрь. В первые три недели количество звонков и заявок от потенциальных покупателей было на 14,3% выше, чем в октябре".
"Снижения нет, и массового оттока покупателей мы не ожидаем, поскольку большинство сделок - альтернативные, когда человек продает одну квартиру и на полученные деньги покупает другую", - объясняет Сергей Шлома из "Инком-Недвижимости". По его словам, 40% продавцов вторичного жилья вместо этого покупают другое вторичное жилье, 30% выбирают объекты в новостройках, и только треть сделок представляют собой так называемые "чистые продажи". "Покупателей не отпугнули ставки в 17%, как мы ожидали, потому что ипотечные средства обычно им нужны лишь для доплаты, и это не огромные суммы", - добавляет Шлома. "Кроме того, заемщики надеются в будущем рефинансировать жилищные кредиты при снижении ипотечных ставок".
Повода для предоставления скидок не обнаружено
Утверждают эксперты, поскольку средняя цена предложения на обоих рынках, как первичном, так и вторичном, продолжает расти. "По итогам ноября средневзвешенная цена квадратного метра на рынке старой Москвы составила 443 600 рублей (рост на 1,8% за месяц и на 16,6% за год)", сообщает Татьяна Подкидышева из "НДВ Супермаркет Недвижимости". "На рынке Новой Москвы метр стоит 242 800 рублей (плюс 0,5% за месяц и 4,9% за год). Цены выросли в 53% проектов". Эти тенденции подтверждаются данными Циан: "Номинальные цены предложения продолжают медленно расти", отмечает Алексей Попов, руководитель "Циан.Аналитики".
Вторичный рынок также испытывает увеличение цен. "За последние 30 дней номинальные цены предложения продолжили медленно расти до 318 000 рублей за 'квадрат'", добавляет Попов. "Средняя цена экспозиции на вторичном рынке старой Москвы составляет 279 000 рублей за квадратный метр, среднестатистическая квартира стоит 14,42 млн рублей". Новогодних скидок на рынке жилья не ожидается, так как застройщики и продавцы вторичного жилья не спешат предоставлять скидки. "Традиционно урожайный на скидки декабрь, в этом году особо не порадовал", отмечает Олег Репченко из IRN.RU. "Размер скидок в некоторых столичных проектах, напротив, сократился, иногда — сразу в два раза".
Собственники вторичной недвижимости также не проявляют щедрости. "В ноябре торговаться были готовы только те, у кого стояла задача срочно продать объект", отмечает Екатерина Никитина из "Pro Обмен". "Такие лоты продавались с дисконтом в пределах 3% от начальной цены. В остальных случаях собственники либо вовсе не хотели торговаться, либо предоставляли комплиментарную скидку не более 1% от стоимости квартиры".
Происходит охлаждение рынка или нет?
Подъем цен и ставок по ипотеке, а также возвратный эффект после ажиотажа говорят о том, что рынок, по всей видимости, подходит к фазе замедления. Тем не менее, опрошенные эксперты не смогли выделить явные признаки, свидетельствующие о неизбежности этого процесса. Есть несколько слабых сигналов, однако участники беседы отмечают, что "это точно не обвал". "На первичном рынке действует льготная ипотека, которая обеспечивает значительную часть сделок", напоминает Олег Репченко из IRN.RU. "Поэтому резкого падения продаж на рынке новостроек (как это может произойти на вторичном рынке) не ожидается, поскольку там еще предоставляется государственная поддержка".
"Во второй половине ноября количество обращений за ипотечными кредитами начало снижаться", замечает Татьяна Боева, руководитель отдела ипотечного кредитования в ГК "Гранель". "В конце ноября и начале декабря число заявок на кредиты уменьшилось в общей сложности на 15–20%". В начале декабря количество обращений на первичном рынке уменьшилось на 11%, а на вторичном — на 14%, по сравнению с аналогичным периодом ноября, отмечает Ригина Гордеева из "Этажей".
"В ноябре замедление на рынке было предсказуемым в результате всех решений Центрального Банка и изменений в условиях ипотечного кредитования, но в декабре, как обычно, мы ожидаем всплеска спроса", оптимистично говорит Денис Бобков, руководитель управления маркетинга и аналитики в Asterus.
"Что касается динамики спроса, мы наблюдаем небольшое снижение числа звонков и обращений за последние несколько месяцев, с уменьшением примерно на 10% ежемесячно", подводит итог вице-президент по продажам, маркетингу и рекламе Dogma Илья Витковский. "Тем не менее следует отметить, что, например, в августе и сентябре 2023 года мы наблюдали значительный рост спроса, приблизительно в два раза больше, чем обычно. Таким образом, снижение на 10% за последние два месяца не является критическим".