Многие в текущей ситуации неопределенности задаются вопросом стоит ли покупать квартиру сейчас или отложить этот вопрос на потом. До Нового 2024 года осталось пару дней, поэтому есть смысл говорить только о покупках, которые произойдут в наступающем году.
Если бы меня спросили, как сегодня можно охарактеризовать рынок недвижимости исходя из мнений различных блогеров, то я бы сказал, что рынок недвижимости почти остановился, на рынке кризис и скоро все рухнет. Надо понимать, что это не я придумал – это квинтэссенция той тональности, которую можно слышать, если смотреть видеоролики от блогеров по недвижимости. Неплохой вклад в эту какофонию и дурдом вносит чета Смирнов-Высотская – это достаточно неугомонная парочка друг за другом в режиме нон-стоп, как горячие пирожки, выпускают ролики в одном ключе: рынку недвижимости конец, идет кризис, а те, кто влез в квартиры в новостройках те вообще не дружат с головой и логикой. Причем рассказывают они об одном и том же, но видимо на разную аудиторию.
Меня как инвестора и финансового консультанта интересует аналитика. Я же не буду своим клиентам на вопросы: Стоит ли продавать имеющуюся квартиру сейчас? А если не сейчас, то через какое время? Стоит ли покупать квартиру для сохранения денег или есть иные инвестиционные инструменты? А если покупать, то по какой цене? В ответ эмоционально махать руками и кричать все пропало! Это не профессионально как минимум и я понимаю, что от меня ждут взвешенных решений. Да, и мне для себя как инвестора также следует четко понимать, что происходит и, куда мы движемся и, что со всем этим делать. И когда я прихожу к выводам, то я делюсь ими в своих постах.
В августе 2023 года я писал, что те, у кого есть потребность улучшить свои жилищные условия не откладывать покупку. Ссылка на этот пост ниже:
Сейчас же я склоняюсь к тому, что надо повременить с покупками. Рынок находится в подвешенном состоянии, то есть отсутствуют какие-либо драйверы роста. Про драйверы роста и что они из себя представляют я писал в посте «Вложение в недвижимость под угрозой!»
Тем более сейчас, когда на дворе кризисные явления о драйверах роста говорить не приходится, но вот о драйверах падения говорить логичнее. Вопрос, кто выступит тем спусковым крючком, который запустит процесс снижения стоимости квартир. Очевидно – это будут те участники рынка недвижимости у которых жизненная ситуация сложилась таким образом, что откладывать продажу квартиры нет никакой возможности. Причины, по которым вы продадите свою квартиру описаны в посте «10 причин почему вы продадите квартиру»
Советую ознакомиться, чтобы понимать логику дальнейших рассуждений.
В первую очередь – квартиры дешевле будут продавать те, кто развелся. Время играет против них. Каждому из бывших супругов надо обзавестись своим жильем, а для этого им надо продать имеющееся. Если они будут держаться цену на уровне рынка, то рискуют дольше жить в съемной квартире, а за нее надо платить, поэтому при умелом подходе или выждав время можно достигнуть договоренности о нужном уровне дисконта.
В следующую весомую группу я бы выделил так называемых инвесторов в бетон. Те кто неправильно оценил рыночные условия, собственные силы или риски и теперь имеют на руках квартиру в черновом варианте, которую сдавать не возможно и нет денег на ремонт, а платить ежемесячно по ипотеке надо. И если у таких собственников финансовое положение будет ухудшаться, то они будут более сговорчивыми в плане предоставления скидки. И чем больше времени будет проходить, тем больше таких собственников будет появляться. И им нужно время, чтобы про себя, чисто психологически принять данность и смириться с мыслью о необходимости зафиксировать убыток и искать иные варианты вложения денег.
На протяжении последних 10-15 лет драйверами роста выступали последовательно сменяя друг друга: внедрение кредитного инструмента – «ипотеки», развитие долевого участия, далее льготные ипотеки. Все эти инструменты выступили мощными катализаторами, давшими толчок строительной отрасли. Домов различного класса и уровня построено уже больше, чем есть платежеспособных покупателей в стране.
Объем нераспроданного жилья в российских новостройках по состоянию на 1 ноября 2023 года признали рекордным за всю историю наблюдений. Информацию о том, что на первичном рынке остаются нераспроданными 71,1 миллиона квадратных метров недвижимости, или 67% от общего числа квартир на стадии строительства, обнаружили в данных Единой информационной системы жилищного строительства «Дом.РФ».
Эти миллионы м2 записаны в активы строительных компаний эти же активы числятся у банков в качестве обеспечительных мер на случай, если строительная компания не сможет расплатиться по кредиту. Пока все ровно, по-крайней мере пока банкротств среди застройщиков не наблюдается, но это пока. Да, у строительных компаний снижаются продажи, но это еще далеко не ноль продаж. Тут важна динамика, о которой мы узнаем постфактум. Чтобы точно оценить финансовую устойчивость той или иной строительной компании нужно знать ее истинное состояние финансов. Какой размер долга, размер активов, размер свободных денежных средств и многое другое. Для понимания перспективы строительных компаний важно знать сколько они зарабатывают на каждом квадратном метре. Мы видим, что в Москве новостройки продают в среднем за 400 тыс. руб. за м2, в городах миллионниках – 200-300 тыс. за м2, а себестоимость сколько 50 000? 100 000? 150 000? Если мы не знаем себестоимость, то и не знаем какая реальная ситуация у застройщика. У них может запас такой, что они могут продавать с дисконтом в 30-50% и в прибыли оставаться, а сейчас просто выдаивают тех, кто верит в бесконечный рост бетона или тех, кто считает, что выгоднее воспользоваться льготной ипотекой.
Ухудшение продаж в любом случае вынудит застройщиков или банки продавать квартиры с дисконтом. Скидки застройщики уже и сейчас предлагают, но пока они халтурят – это значит, что они на ровном месте сначала задрали цены, а теперь предлагают скидку 5-10%, как великие благодетели. Один из способов узнать, что застройщики созрели на нормальные скидки, а это 25-30% от текущих цен, периодически прозванивать или заходить в отделы продаж и разговаривать о цене, потому как о таких скидках по центральному телевидению они точно трубить не будут.
Мысли вслух. Хорошо бы, если бы постепенно, в течение 1-2 лет, государство убрало бы льготную ипотеку совсем, либо сделало ее лимитированной, тогда через несколько лет рынок недвижимости вернется в нормальное состояние без тех перекосов, наблюдаемые сейчас. Думаю, нет смысла продолжать поддерживать застройщиков, которые будут строить дома без остановки. Такое чувство, что если их не остановить они застроят все поля по стране. Ведь главная идея поддержки застройщиков – это то, что они потребляют множество материалов нагружая остальные производства, но оживлять экономику можно иначе. Для этого государству нужны крупные инфраструктурные проекты, куда потребуются большие объемы цемента, стали и других материалов, например провести железную дорогу до Чукотских городов, строить высокоскоростные шоссе и железные дороги.
Ну, а пока имеем то, что есть.
Уважаемые читатели, поздравляю всех с наступающим Новым годом! Желаю Вам в новом году лучших инвестиционных решений!