Долевая собственность является одной из самых распространенных форм владения недвижимостью. В крупных городах на долю такой формы собственности приходится до 80% всего рынка недвижимости, свидетельствуют данные участников рынка.
Рассказываем о причинах, по которым от покупки доли в квартире лучше воздержаться.
ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО
Доля может быть идеальной (то есть не привязанной к конкретной комнате, а просто упомянутой в документах, например 8/20 или 1/2), а может быть выделена в натуре и определена как определенная комната в жилом помещении.
Первое, на что следует обратить внимание при покупке доли в квартире — это «преимущественное право покупки» (ст. 250 Гражданского кодекса РФ). Согласно этой норме, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, за исключением продажи с публичных торгов.
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
ДАРЕНИЕ ДОЛИ
На совершение сделки по дарению доли согласие остальных собственников не требуется. Дарением часто пытаются прикрыть реальную сделку купли-продажи недвижимости, если, например, другие собственники согласились выкупить долю по преимущественному праву.
Недобросовестные продавцы оформляют продажу как сделку дарения, а оплату получают по расписке. В этом случае покупателю придется оплатить налог, поскольку дарение происходит не между близкими родственниками. Если всех все устраивает, сделка не оспаривается, и остальные собственники ничего не имеют против, то можно считать, что покупателю крупно повезло. Если нет — сделка будет оспорена.
ОФОРМЛЕНИЕ ЧЕРЕЗ НОТАРИУСА
Оформлять сделку купли – продажи можно только у нотариуса (ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Это дополнительные расходы и немалые.
Важно! Сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению при отчуждении долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
РЕГИСТРАЦИЯ НЕ ДЛЯ ВСЕХ
В крупных городах доли приобретаются не для дальнейшего проживания, а для получения постоянной регистрации, чтобы пользоваться всеми преимуществами, которые она дает (например, прикрепление к поликлинике или оформление ребенка в детский сад). К тому же, стоимость доли значительно ниже, чем стоимость даже самой небольшой квартиры-студии.
Тут есть один неочевидный, но очень важный нюанс — покупатель доли сможет зарегистрироваться в данной квартире, а вот своих родственников, которые не являются собственниками, он поставить на регистрационный учет уже не сможет, поскольку для этого потребуется согласие сособственников жилья. Исключением из этого правила являются несовершеннолетние дети приобретателя доли — вот их можно поставить на регистрационный учет по этому адресу.
МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ ПОД ВОПРОСОМ
В законе отсутствует прямое указание на возможность приобретения за счет средств материнского капитала доли жилого помещения, органы ПФР нередко отказывают в направлении средств на приобретение доли в квартире. Тогда данный отказ возможно оспорить только через суд.
«В подобных делах суды в первую очередь выясняют, является ли приобретение доли улучшением жилищных условий семьи, поскольку это одно из возможных направлений использования материнского капитала. Из обзора судебной практики Верховного Суда РФ следует, что использование материнского капитала на приобретение доли возможно только при двух условиях: площадь помещения и размер доли позволяют выделить семье изолированную часть помещения (например, комнату или несколько комнат), либо если материнский капитал используется для выкупа доли у сособственника и квартира целиком переходит в собственность семьи».
НЕВОЗМОЖНОСТЬ КРЕДИТОВАНИЯ
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно ак же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Заключение
В заключение, хотелось бы обратить Ваше внимание на следующие аспекты долевой собственности:
- В объявлении обычно указывают продажу комнаты. Но на деле это может быть как комната, так и просто доля в квартире, которая не выделена в натуре.
- Обязательно узнавайте о других собственниках квартиры: все должны быть согласны на продажу доли.
- Даже если сделка купли-продажи оформлена на одного супруга — это все равно общая собственность, которую можно разделить при разводе.
- Часто с долями возникают споры о том, как пользоваться общим имуществом — кухней, коридором и ванной. Нужно быть готовым к этому.
- Сделки, в которых участвуют не все владельцы долей одновременно, все еще проходят через нотариуса. Он несет ответственность за законность сделки и служит вашим гарантом, что все пройдет хорошо.
Если данная статья была Вам полезна, буду благодарен, если Вы поставьте лайк или поделитесь публикацией в социальных сетях. Подписка на канал позволит Вам быть всегда в теме и не пропустить новые, интересные и полезные публикации».
Читайте также: