Евгений Сосницкий на рынке недвижимости с 1993 года. Он давно уже не играющий тренер, управляет крупным агентством недвижимости, но при первом знакомстве говорит: я риелтор.
– Почему-то многие мои коллеги стесняются своей профессии, называют себя девелоперами, инвесторами. Мол, это стыдное дело, в 90-х начал, потом не бросишь. Но я считаю, у нас очень интересная профессия, отражающая время...
Перед Днём риелтора, который отмечают 16 декабря, мы поговорили именно об этом – о времени и людях в нём.
Доверенное лицо семьи
Светлана Ломакина, rostov.aif.ru: Евгений Геннадьевич, наша редакция и ваша компания – соседи. Каждый год вы нам дарите стильные календари с видами Ростова. Первый выпустили в 2015 году. Давайте возьмём отрезок от первого вашего календаря по нынешний 2024 года. Что изменилось за это время на рынке недвижимости и в вашей профессии?
Евгений Сосницкий: Рынок пережил несколько кризисов, опроверг несколько раз предсказания о крахе и даже спаде. Несмотря на ковид, военные операции и перипетии с курсом валют, он рос. Если говорить о риелторской профессии, то никакие агрегаторы (сервисы, которые собирают данные из разных источников или же соединяют заказчиков и исполнителей услуг – прим. ред.) и виртуальные риелторы не свели профессию на нет, она всё также актуальна. И даже, наоборот, мы видим обратную тенденцию. Люди всё меньше хотят общаться с роботами, ищут человека. И хороший риелтор часто становится доверенным лицом семьи, как адвокат или дантист...
– Это байки, что риелторы зарабатывают какие-то баснословные деньги?
– И да, и нет. Есть риелторы, которые получают 30-40 тысяч в месяц, а есть те, кто зарабатывают по 500 тысяч с одной сделки. Всё зависит от человека. И не надо думать, что это какие-то особенные люди.
До недавнего времени профиль риелтора выглядел так: женщина средних лет, коммуникабельная (учительница, воспитательница, снабженец), у которой есть стимул зарабатывать и она любит общаться с людьми. И говорить она будет не о плитке или унитазе, а о жизненных ситуациях: зачем продаёте, что предпочитаете, какие у вас вкусы? Заинтересованный, проявляющий эмпатию человек в нашей профессии неплохо зарабатывает.
Вот, кстати, хороший пример. У нас работали три женщины – все из мира музыки, преподаватели Ростовской консерватории. При этом две из них не бросали профессию. И эти женщины как риелторы показывали невероятные результаты. Почему? Они умели разговаривать с людьми.
А ещё в нулевые годы у нас была программа переподготовки военных – их готовили на оценщиков в РИСИ (Ростовский государственный строительный университет, сейчас – Академия строительства и архитектуры ДГТУ – прим. ред.). Но оценщиком устроиться было сложно, и они шли в риелторы. И многие успешно работали. У нас в отделе домовладений трудился бывший следователь. Он умел устанавливать контакты, был настойчивым и внимательным к мелочам, поэтому показывал фантастические результаты.
Первичка или вторичка?
– Жители новых территорий активно покупают на Дону жильё. Верно?
– Да. Потому что есть госпрограммы, к примеру, херсонский сертификат (см. справку). Жители Херсонской области, которые переехали, получают два сертификата: на единовременные выплаты и на приобретение жилья. Эти сертификаты они реализуют здесь – сегодня это значительная доля покупателей.
– Вторичное жильё так же пользуется популярностью, как и раньше?
– Драйвер развития экономики, конечно же, первичка. Она дороже, но есть госпрограммы, которые помогают покупать новое жильё. Первичку можно купить в кредит под 8% годовых, а вторичку под 17%. Однако за счёт этой разницы итоговая цена первички и вторички, если брать жильё в кредит, будет одинаковой. Но эта ситуация нестабильна. Когда первичка сильно отрывается, спрос перетекает на вторичку, цены на неё начинают расти. Сейчас именно так: вторичка по цене догоняет первичку.
– В Ростове много новых микрорайонов, а в них много пустующих квартир. Зачем строится новое жильё, если ещё не распродано это?
– Это вопрос, на который ответа никто не знает. Но есть официальные данные: объём непроданного жилья за последние месяцы вырос на 18%. Раньше было 50-60% жилья, которое после сдачи оставалось нераспроданным, а сейчас за 70%. Правды никто не знает, но мы можем поразмышлять о причинах. Первое. Застройщик строит не за свои деньги, а за счёт банка – он не заинтересован как можно быстрее продать жильё. Потому что чем дальше, тем цены выше. Приведу цитату из разговора с застройщиком: «Раньше считалось, что проект, застройщик и отдел продаж классные, если к моменту сдачи всё продано. Сейчас, если всё продано, отдел продаж работает плохо». Увидев спрос, они должны повышать цену. Иначе обкрадывают собственника.
Второе. До определённого времени какое-то количество квартир были инвестиционными – люди покупали жильё для того, чтобы его перепродать. Или покупали для детей, а пока они растут, сдавали в аренду. И арендными платежами гасили ипотеку.
Третье – да, из-за роста цен сузился круг покупателей. Вот три фактора. Каков удельный вес каждого, сказать сложно. Но в целом это не признак катастрофы.
Поработать над собой
– Слышала, что после пандемии люди перестали покупать квартиры-студии?
– Да. Во время пандемии люди начали работать удалённо. И тренд сохранился – многие остались дома. А если муж и жена работают онлайн и живут в студии, это караул. У меня два маркетолога именно так и работали и были вынуждены продать студию и купить двухкомнатную квартиру. Во-вторых, доступность ипотеки на первичном рынке позволила людям брать не то, что они могут сейчас себе позволить, а то, что хочется. Застройщики отреагировали на это с задержкой, поэтому произошло некоторое затаривание студий и евродвушек, а вот новые проекты сделаны уже с учётом требований рынка.
– Вырос ли спрос на загородные дома и дачи?
– Ростов – особенный город. У нас нет загородной недвижимости – частные домовладения расположены в черте города. Нахичевань, Нахаловка, Новое Поселение, Железнодорожный район и так далее. Поэтому многие ростовчане не испытывали проблем во время пандемии оттого, что они сидели дома. Но спрос на домовладения не падал даже во время падения рынка. И сегодня он растёт. Многие застройщики берут участки, строят частные дома и продают. Да, это востребовано.
– Евгений Геннадьевич, вы давно уже на тренерской работе. Но, может, для друзей, нет-нет, да и выступите в роли риелтора?
– Уже лет двадцать я не занимаюсь сделками, хотя сотрудники могут прийти с любым вопросом, попросить совет. Но на днях сделал исключение. Не для знакомых, другой поворот. Была сделка со статусным чиновником-продавцом и дотошным покупателем. Покупатель отказался от нашего риелтора, трижды пытался нас кинуть и успел написать негативный отзыв. Пришлось взяться за дело мне. Это было непросто, но я люблю разрешать такие ситуации. И мы работали: где-то мне нужно было закрывать глаза, где-то убрать желание высказаться. Но в итоге всё получилось: один человек обрёл квартиру мечты, другой сможет на эти деньги купить дочери жильё в Питере. Проблема была сложной, но когда мы её решили, я испытал кайфовое чувство. И для себя ещё раз понял: пусть я уже и не играющий тренер, но порох в пороховницах ещё есть!
Правила для людей, которые хотят купить квартиру без помощи риелтора
- Проверяйте документы, работайте только с подлинниками.
- Общайтесь только с собственниками жилья.
- Любые договорённости оформляйте письменно с подписями обеих сторон.
- Лично присутствуйте при сборе документов собственниками.
- Если есть сомнения, проверяйте, состоит ли собственник в психоневрологическом или наркодиспансере.
- В договоре купли-продажи всегда указывайте полную стоимость жилья.
- Проверяйте, нет ли банкротства или ареста квартиры.
