ЗАДАЧА:
Сделать ремонт в квартире 1930 года для выгодной сдачи в аренду, в том числе краткосрочной сдачи иностранцам (привет, пандемия). Квартира должна была сразу визуально выделяться в поиске, поэтому я хотела подчеркнуть красоту старости кирпичного дома, которому 90 лет.
Площадь квартиры 40м2.
Получился уникальный проект, и он мне ужасно нравится. Заказчики поверили моему видению (спасибо им!), и мы оставили максимум оригинальных поверхностей. При первой встрече со строителями они предложили все зашить гипсокартоном, сделать натяжной потолок (потому что ведь практично и дешево), и поставить биметаллические радиаторы. Этот вариант действительно был бы дешевле в реализации, но цель ремонта была другая.
Квартира находится в старом атмосферном доме 1930 года, рядом со станцией Белорусская. В квартире высокий потолок 3 метра, и очень удачная планировка с 4мя окнами на 2 стороны. Чтобы не красть визуальный объем, спальню мы отделили стеклянной перегородкой со шторой. В гостиной раскладывающийся диван, поэтому в квартире 4 спальных места - оптимальное количество.
Одну стену все-таки зашили гипсокартоном для усиления звукоизоляции от соседей.
По всем новым стенам проводка сделана внутри. По всем старым - наружная (ретро).
На стене за диваном сохранили накат. Там прям нарисован ковер в рамке! Знакомый реставратор из Питера сказала "любите вы всякое говно в Москве сохранять". Ну, что есть то и сохраняем).
К моменту, как я приступила к проекту, строители уже успели отковырять карниз и частично штукатурку. Я попросила оставить стены как есть и мы сохранили все неровности краев и вытертые стены - всю эту руинированную красоту. Также моя гордость - открытый деревянный потолок.
САМЫЕ БОЛЬШИЕ УДОРОЖАНИЯ ЭТОГО РЕМОНТА:
- работа строителей (около 20т.р. / м2) = 805т.р.
- проф. чистка кирпича и потолка - 153т.р.
- лофт-перегородка 107т.р.
- паркетная доска на полу 95т.р.
ИТОГОВЫЕ ФОТОГРАФИИ:
Строители ошиблись с длиной стены под кухню, поэтому влезли не три ящика по 60см, а вот такой странный, но симпатичный набор (60+60+14+40):
Прикроватные тумбочки - Икея
На полке в кухне стоят кашпо, лаванда, эвкалипт и ваза - из Икеи, букеты колосьев - из Ашана, зеркало - из Леруа Мерлен:
СЛОМАННЫЙ ТЕЛЕФОН:
Вызывали специальных мастеров по чистке кирпича.
Они сказали - все укрыть.
Прораб сказал своим - укройте, но и мастерам по чистке я передала, чтобы укрыли.
И те и другие укрыли как попало, говоря, что это не их работа.
В результате прораб орал на меня (внезапно!), потому что "мои" мастера по чистке - свиньи.
Ну думаю, класс.
Ох как я была зла.
ПРОВАЛЫ:
- Лак-пропитка для кирпича, который взял прораб, оказалось белеет к концу нанесения банки. Попробовали в углу на кирпиче - все хорошо, прозрачный. Потом рабочий при мне начал красить - а полстены уже не красные, а розовые! Я купила смывку для лака, но, кажется, ее так и не использовали, поэтому мне пришлось смириться.
- Пазы для подоконников сделали слишком высоко. Их ровняли на деревянные окна. Но пластиковые окна оконщики уменьшили "с запасом" чтобы встали. Из-за этого подоконники пришлось приподнимать. Докладывать 2 ряда кирпича, и батарея получилось не по центру высоты.
- Из-за этого же "уменьшения" окон и примыкания к крипичу пришлось заказывать нащельники. Поэтому, окна выглядят "толстыми"
- Подоконники для кирпичных стен делать - сложно. Так как мы промазали с пазами (см пункт выше), план засунуть их в пазы - не сработал. Поэтому, между подоконниками и кирпичом остались достаточно большие щели. Прораб сказал" что это не их работа", и подоконщики сказали то же самое. Вот и остались щели незамазанные).
Еще я хотела сэкономить и сделала обработанные сосновые подоконники. Но сосна - мягкое дерево, и она от сухости и большой глубины подоконника дала трещину. В общем, для глубины 55 не стоит брать сосну.
- Дверь в ванную заказывала в Profil Doors. Прям в середине заказа появилась новость, что завод закрывают. Но потом завод передумали закрывать, и все привезли вовремя. Также, уже из которой дверной коробки сложно вытащить полиэтилен! Пока не знаю, как это должно работать.
- Кровать с подъемным механизмом у Divan RU делают с поперечной перекладиной внутри (в Икее такого нет). Поэтому, ничего длинного внутрь не положить. Я написала их инженерам, они сказали, иначе бока разъезжаются. В общем, стремянка под кровать не влезла, пришлось в хоз. шкаф ее убирать.
- Кресло икеевское ротанговое пришло со сколами. Первый раз оформляли возвратную доставку в Икее по телефону. Что-то сдали, что-то поменяли, все удалось. Возвратная доставка - огонь (1600р примерно)
УДАЧИ:
- Черные батареи. Взяли Арбонию, нашла самый дешевый по цене вариант (70т. за 4 батареи)
Отдельно нашла мастерскую по термо-покраске. Отвезли туда и оттуда доставкой (2500р),
Покраска стоила 4500р, в то время как магазин. продавец хотел 15т. за покраску в течение месяца и 25т. за срочную покраску.
- Карниз классический. Там, где мы сохранили деревянный потолок, карниз к нему никак не прилегал. Потолок шел "пузырем" и с одной из сторон карниза получалась огромная щель. Мы долго с прорабом спорили, как его крепить. В итоге, приложили так, чтобы щели остались по обоим краям. На удивление, он согласился, что смотрится нормально.
- Потолок очистили до старых досок, пропитали, швы заделали герметиком, чтобы из них ничего не сыпалось. Металлические балки покрасили черной краской. Получилась уникальная красота!
- Наконец применила бюджетную лофт-коллекцию из Леруа:
Тумба с раковиной в ванной (6950р), зеркало в металлической оправе (3300р) и зеркало арочное (3070р)
- На пол в прихожую и ванную положили испанскую плитку с состаренными звездами. Сколы на них напечатаны, и они отлично подошли под наш "полуразрушенный" стиль.
- В ванной я сразу предусматривала стиральную машинку с отдельной сушкой. Это большой плюс для многих иностранцев (особенно американцев). Да и для тех, кто пожил хоть раз с сушкой, это очень привлекательная особенность.
- Барный стол нужного размера сделали из икеевской столешницы и подстолья, которое сварил сварщик.
- Люстру лофт-шар Д65см (!) урвала по какой-то нереальной скидке за 13500р!
- Подоконник в ванной из плитки и стена за радиатором из плитки смотрятся великолепно
- Для выбора производителя лофт-перегородок я провела сравнение 16 компаний. Разброс цен был от 280т до 107т. Выбрала самую подходящую - Loft Krel. Есть замечания по монтажу ленты, но, в целом, все хорошо.
- В вытяжной трубе есть прочистка, которую, конечно, нельзя замуровывать. Мы поставили туда чугунную печную (топочную) дверцу (500р.). Добавили кайфных деталей.
- Деревянную полку над кухней сделали из соснового подоконника (40мм толщиной), покрытого маслом, кронштейнов из Леруа и точечных светильников из Икеи.
- В прихожей сделали нишу специально под икеевский шкаф ПАКС с зеркальными дверцами. Так как коридор узкий, это его зрительно расширяет. А дверь в ванную со стеклом - впускает в него естественный свет, который тоже отражается от дверок шкафа.
- Раскладку окон сохранили оригинальную. Снаружи окна оставили белые (как оригинальные), а внутри покрыли максимально темно-коричневой ламинацией. С кирпичом смотрятся очень эффектно.
- В спальне я хотела сделать белый аккуратный откос для контраста. Чтобы сделать состыковку "новой" штукатурки к "старой" по краю оконного откоса приклеили полиуретановый молдинг из Леруа (500р за 3 палки)
- Краску для стен взяли шведскую - PROJEKT CERAMIC (около 8000 за 9л.) - "максимально матовая и при этом моющаяся антивандальная". Но я как-то не решилась проверять ее антивандальность) Попробую на другом проекте.
ФОТО КВАРТИРЫ ДО РЕМОНТА:
ЭСКИЗЫ-КОЛЛАЖИ для определения цветов и будущей стилистики:
ЭСКИЗЫ НА ФОНЕ ИТОГОВЫХ ФОТОГРАФИЙ:
СРАВНЕНИЕ ЦЕН ПРОИЗВОДИТЕЛЕЙ ЛОФТ-ПЕРЕГОРОДОК:
ОБЩАЯ СМЕТА:
Сантехника – 63т.р.
Светильники – 78т.р.
Молдинг настенный и потолочный – 34т.р.
Кондиционер – 40т.р.
Домофон – 11т.р. Стоимость работ строителей – 645т.
Стоимость черновых материалов и электрики – 345т.
Накладные расходы (не спрашивайте, что это) – 160т.р.
Доставки – 45т.р.
Итого 1195т.р.
_____
Чистка потолка и кирпича (4000р/м * 38м2) – 153т.р.
Газовые работы – 32т.р.
Окна 4шт + нащельники – 140т.р.
Радиаторы – 70т.р.
Покраска радиаторов – 5 т.р.
Входная дверь – 65 т.р.
Лофт перегородка – 107 т.р.
Межкомнатная дверь с установкой – 26 т.р.
Краска – 15т.р.
Колонка водонагревательная – 12т.р.Паркетная доска + плинтус – 98т.р.Плитка – 50т.р. Подоконники (3шт) – 35т.р.
Кухня – 110т.р.
Техника – 190т.р.
Кровать – 30т.р.
Диван – 18т.р.
Шкаф – 23т.р.
Остальная мебель Икея – 60т.р.
Подстолье у сварщика – 8т.р.
Мелочи – 40т.р.
Уборка – 7т.р.
_______________
ИТОГО: 2715т.р.
РАСЧЕТ ОЖИДАЕМОЙ ДОХОДНОСТИ (без учета налогов):
1) Средняя цена долгосрочной сдачи 85-95т.р.
2) Если сдаем краткосрочно:
- цена (март-сентябрь) 4000-5500/сутки. = 120-160т/месяц
- цена (октябрь-февраль) - 90-100т.месяц.
Комиссия управляющего: 15%.
По нижней границе = 110т./мес. минус 15% = 93т.р./мес
По верхней границе = 135т./мес. минус 15% = 115т.р./мес
________________________
Если вы хотите подготовить вашу квартиру к продаже или аренде, в том числе красиво сфотографировать - пишите: anna.leksina@gmail.com