Риелторы могут работать и как самозанятые, и как ИП. Выбор зависит от индивидуальных факторов: например, от уровня дохода и количества сделок.
Юрист в сфере недвижимости Ксения Турусина рассказала, какой статус выбрать, чтобы платить меньше налогов. В этой статье мы собрали самое важное, а полный разбор смотрите в записи вебинара М2.
Самозанятость: низкий лимит на доходы и небольшой налог
Есть миф, что риелтор не может быть самозанятым. Однако письмо Минфина РФ от 11 июня 2021 года говорит об обратном: запрета на оформление риелтора в качестве самозанятого нет.
Налоговая ставка. Для самозанятых действует НПД — налог на профессиональный доход. Если вы получаете деньги от физического лица, налог составляет 4%. Скажем, вы помогли семейной паре продать квартиру, и они заплатили вам напрямую. Если деньги поступают от юрлица или ИП, то налог равен 6%. Например, вы работаете риелтором в агентстве и процент от сделок вам перечисляет фирма.
Налоговая декларация. Отчётность для самозанятых максимально простая. ФНС сама считает налог. Риелтор фиксирует продажи через приложение или сайт «Мой налог» и уплачивает пошлину с 12-го по 28-е число следующего месяца.
Обязательные платежи: нет. Если вы не совершали сделок в этом месяце, платить ничего не нужно.
Ограничения:
- доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год
- нельзя совмещать с другими налоговыми режимами
- нельзя нанимать сотрудников
- нельзя оказывать услуги бывшему работодателю в течение двух лет
- нельзя использовать договоры (поручения, комиссии, агентский)
Кому подойдёт. Самозанятость подойдёт для начинающих риелторов. Если у вас нет постоянных сделок, вы не хотите платить фиксированные взносы и доход не превышает установленного лимита, то работайте с НПД.
ИП на УСН: фиксированный взнос и высокий лимит на доходы
Риелторы-предприниматели пользуются УСН — упрощённой системой налогообложения. Её придумали специально для тех, кто только начинает бизнес. Упрощенцы платят один налог и сдают одну декларацию по итогам года.
Налоговая ставка. ИП на УСН платят фиксированно 6% от дохода. Неважно, получили вы деньги от юрлица или физлица.
Налоговая декларация. Отчётность о доходах подаётся раз в год. Сформировать декларацию и рассчитать сумму налога нужно до 25 апреля следующего года после отчётного.
Обязательные платежи: есть. Их придётся заплатить, даже если вы не вели деятельность и не совершали риелторских сделок. Для 2023 года фиксированный взнос составляет 45 842 рубля. В 2024 году сумма изменится — 49 500 рублей плюс 1% с дохода свыше 300 000 рублей. При этом по взносам в 1% есть максимум — 257 061 рубль.
Ограничения:
- доход — не более 150 млн рублей в год
- численность работников — не более 100 человек
- нельзя открывать филиалы
Кому подойдёт. ИП на УСН лучше подходит опытным риелторам: у вас стабильно несколько сделок в месяц, зарабатываете больше 2,4 миллиона рублей в год, а работа с недвижимостью является вашим основным источником дохода.
Как ИП перейти на НПД
Риелтор-предприниматель может перейти на НПД, то есть платить налоги как самозанятый. Скажем, если бизнес стоит на паузе или доходы сильно просели. Вам не нужно будет вносить фиксированных платежей, а значит, это выгоднее, чем УСН.
Для ИП на НПД действуют те же ограничения, что и для самозанятых-физлиц. В том числе лимит на доход до 2,4 миллиона в год. Если вы превысите его, то сможете вернуться на упрощёнку и платить те же 6% налога плюс обязательный взнос. А самозанятому-физлицу придётся уплатить НДФЛ по ставке 13%.
Чтобы перейти на НПД, откройте самозанятость через приложение «Мой налог» или через банк, который занимается регистрацией самозанятых. После этого у вас будет один месяц, чтобы передать в налоговую информацию о переходе на НПД. Сделать это можно лично, через Госуслуги или сайт ФНС.
Если коротко
А теперь ответ к задаче
В телеграм-канале мы предложили подписчикам решить задачу:
Катя — риелтор, который работает через агентство. Она совершает от трёх до пяти сделок в месяц со средним чеком пять миллионов рублей. За каждую сделку получает 1% от гонорара. Как вы думаете, какой статус выбрать Кате, чтобы платить меньше налогов: самозанятость, ИП на УСН или ИП на НПД?
Давайте посчитаем, сколько денег зарабатывает Катя. В среднем она закрывает четыре сделки в месяц на пять миллионов рублей, то есть общая сумма составляет 20 млн рублей. Агентство платит 1% от гонорара: 200 тысяч рублей в месяц, или 2,4 млн рублей в год.
Дальше рассмотрим три варианта:
1. Если Катя выберет самозанятость и останется физлицом, то будет платить 6% налога и не будет совершать фиксированных платежей. При этом нужно учесть, что количество сделок колеблется от трёх до пяти, а мы посчитали общий доход с расчётом на четыре сделки. При заключении пятой сделки она превысит лимит в 2,4 млн рублей в год, и ей придётся платить НДФЛ в размере 13%.
2. Если Катя будет работать как ИП на УСН, то налог составит те же 6%, но к этой сумме добавятся фиксированные платежи. При уменьшении количества сделок это станет менее выгодным вариантом.
3. Если Катя оформится как ИП на ПНД, она сохранит все преимущества самозанятого: налог 6% без декларации и обязательных взносов. При этом в случае превышения лимита она сможет перейти на упрощёнку. Этот вариант — самый удобный для неё.