Обсуждения о динамике рынка недвижимости изобилуют противоречивыми мнениями. Некоторые утверждают, что рынок вновь на подъеме, другие же полагают, что он находится в состоянии свободного падения и будет продолжать снижаться. В этом мы сейчас и попытаемся разобраться, где истина, и что следует предпринять в данной ситуации.
Что происходит с рынком?
Статистические данные о ценах и сделках, официально публикуемые ведомствами, как правило, запаздывают на несколько месяцев. На середину декабря доступны данные за октябрь, которые в целом можно назвать нейтральными.
По сообщению Росреестра, число завершенных сделок возросло на 0.9% за месяц, что почти в 1.5 раза превышает показатель октября предыдущего года. Однако этот рост обусловлен сделками, заключенными еще летом и проведенными по ставкам, актуальным весной.
Статистика, публикуемая Росстатом, начинается с III квартала (сентябрь включительно), где также прослеживается рост цен. В среднем, по стране рост составил 4% на новостройки и 2.3% на вторичное жилье, а по Москве - 7.3% и 3% соответственно.
Тем не менее, данная динамика имеет свои особенности: в Москве цены на новостройки увеличились после значительного снижения в начале года (с 375 тысяч до 293 тысяч рублей за квадратный метр, или -22%). Сейчас цены на новое жилье в столице находятся на уровне вторичного, и застройщики работают над сокращением этого разрыва.
Как дорожает недвижимость
Независимые поставщики данных, такие как Сбер, ведущий собственный учет сделок, предлагают более разнообразную картину. В ноябре были зафиксированы новые ценовые рекорды: 145.9 тыс. рублей за кв. метр в новых домах и 101.7 тыс. во вторичном секторе (+2.2% и +1.3% соответственно).
В Москве, по крайней мере, в проектах, в которых участвует Сбер, также наблюдается положительная динамика: 291.7 тыс. рублей и 275.3 тыс. соответственно (+1.7% и + 1.5% в ноябре). Снижение наблюдалось в первом квартале, но, по большей части, уже отыграно.
Индекс цен IRN, самый старый в данной области, предлагает схожую картину: снижение рынка наблюдалось в течение трех кварталов до начала 2023 года, но затем начался рост, и сейчас рынок продолжает стремиться к новым максимумам.
Прогнозы и сценарии
Цены на жилую недвижимость сохраняют тенденцию к росту как в первичном, так и во вторичном секторах рынка. Поддержку первичному сектору оказывает наличие государственных субсидий и относительно низких процентных ставок. Во вторичном секторе поддержка со стороны государства отсутствует, при этом процентные ставки остаются крайне высокими, что сдерживает активность покупателей.
В пользу роста играют или могут играть:
- Рост денежной массы и инфляционные ожидания населения.
- Рост доходов людей в сферах, связанных с ВПК и обороной.
- Догоняющий вал отложенных сделок перед повышением ставок.
В пользу падения цен на недвижимость играют:
- Двузначные ипотечные ставки и рост первого взноса.
- Высокая закредитованность населения и застройщиков.
- Растущий разрыв между доходами граждан и ценами.
Можно заключить, что текущий рост рынка является нестабильным и требует дополнительных факторов для его поддержания. Такими факторами могут стать, например, усиление инфляции или реальное ограничение предложения жилья.
Оба эти фактора имеют очень низкую вероятность. При текущей ставке Центрального банка, ускорение инфляции и значительное снижение стоимости национальной валюты маловероятны. На рынке недвижимости есть избыток предложения: количество построенных домов превышает спрос на пять лет вперед.
Следовательно, основной прогноз предполагает, что власти удастся контролировать снижение цен на жилье. Второй вариант с высокой вероятностью предполагает стабильность цен и их колебания вокруг текущих уровней. Повышение цен на жилье занимает лишь третье место по вероятности.
Как инвестировать в недвижимость
Наиболее логичным решением будет уменьшить долю инвестиций в недвижимость в своем портфеле и вложить средства в активы, способные приносить высокую доходность даже на текущем сложном рынке, такие как акции, облигации, валютные инструменты.
Если у вас нет недвижимости в портфеле, но ваши инвестиционные цели долгосрочные (на несколько лет), то можно сделать ставку на активы, которые имеют косвенное отношение к рынку недвижимости и не зависят от изменений цен на жилье.
1. Ипотечные облигации
Самый надежный вариант: доходы (проценты) от таких ценных бумаг, а также их основные суммы, обеспечены залогом недвижимости, что обеспечивает защиту инвестора от дефолта.
Доходность от таких инструментов обычно не очень высокая и обычно ниже, чем у облигаций федерального займа. Однако для инвесторов, которые предпочитают реальные активы и предпочитают их номинальным обязательствам, ипотечные облигации являются стабильным выбором. Несколько примеров таких бумаг:
• ВТБ БО-001З-16 (агент Дом.РФ), 7 лет 11 мес., доходность — 10,4%
• Сбер БО-001Р-20 (агент Дом.РФ), 8 лет 6 мес., доходность — 9,9%
• ВТБ выпуск 009 (агент Дом.РФ), 5 лет 3 мес., доходность — 13,6%
2. Облигации застройщиков
Это один из наиболее рискованных сегментов рынка облигаций. Как правило, они не обеспечены залогом, хотя выпускаются строительными компаниями, которые владеют большими портфелями жилой недвижимости.
Идея вложения в облигации застройщиков заключается в том, что в настоящее время они находятся на своем минимуме: высокие процентные ставки уменьшают прибыль для бизнеса. Таким образом, можно зафиксировать привлекательную доходность на месяцы и годы вперед. Например:
• ЛСР 001Р-07, 2 года 8 мес., доходность — 16,6%
• Сэтл 002Р-01, 1 год 8 мес., доходность — 16,5%
• Брусника 002Р-01, 1 год 5 мес., доходность — 16,6%
3. Акции застройщиков
Цены на акции строительных компаний также снизились из-за жесткой денежно-кредитной политики Центрального банка, а также из-за высоких ставок по ипотечным кредитам и растущих затрат на финансирование. Однако ситуация обещает улучшиться в течение года, а цены на акции уже находятся на низком уровне.
Вот, например, цели и рекомендации инвестиционного от БКС:
• ПИК (Покупать. Цель на год: 1200 руб. / +78%)
• Эталон (Покупать. Цель на год: 130 руб. / +76%)
• Самолет (Покупать. Цель на год: 5200 руб. / +35%)
*Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Всем добра! Прошу прощения за орфографию и грамматику!
Если хотите, то можете почитать другие мои статьи:
Как котировки акций реагируют на увеличение ключевой ставки
Лестница, штанга, пуля. Как правильно инвестировать в облигации?
Татарский портфель. Реальна ли идея?
Если Вам было интересно, то мне приятно!
Источник:
Теги для поиска #недвижимость #рынокнедвижимости #застройщик #строительство #инвестиции #жилье #квартиры #дома #недвижимостьзаграницей #рыночнаястоимость #инфраструктура #инвестор #аренда #продажа #покупка #жилойкомплекс #проект #строительнаякомпания #строительныетехнологии