Легализация частных домов вскоре может стать обязательной — с такой инициативой выступает Росреестр. Как обстоят дела с учетом жилых строений, что говорят эксперты о предложениях службы и зачем геодезистам беспилотники, разбиралась «Компания».
Единая и цифровая
Два года назад Росреестр приступил к созданию Национальной системы пространственных данных, которую уже в будущем году планируется ввести в эксплуатацию в двух десятках российских регионов. С прошлого декабря НСПД в пилотном режиме уже используется в Татарстане, Иркутской области, Краснодарском и Пермском краях.
Росреестр ставит перед собой амбициозные цели — выявить собственников всех объектов недвижимости, а также определить четкие границы и режим использования всех земельных участков. По замыслу, единая цифровая платформа через несколько лет сведет воедино всю информацию о земельных участках и недвижимости страны.
На практике при создании глобальной цифровой карты возникли определенные трудности — например, нашлись дома, о которых нет данных в ЕГРН.
На самом деле проблема «бесхозных» домов беспокоит российские регионы не первый год. Например, еще в 2016-м Верховный совет Хакасии предлагал ввести повышенный налог на землю под ИЖС в случаях, если завершившие строительство граждане не спешат зарегистрировать свои дома. В республике подсчитали, что с 2013 по 2016 год было выдано более девяти тысяч земельных участков под частные дома, из них регистрацию прошло не более половины.
«Отсутствие регистрации негативно сказывается на социальном и экономическом развитии регионов, так как несметное количество незарегистрированных домов не учитывается в статистике и не подлежит налогообложению», — поясняет депутат Госдумы и председатель Союза дачников Подмосковья Никита Чаплин.
Пример Хакасии не единственный. К 2022-му, отмечает со ссылкой на данные Министерства имущественных отношений Подмосковья руководитель практики по коммерческой и жилой недвижимости юридической компании «Интерцессия» Михаил Лаврухин, в области было зарегистрировано 93 тысячи новых объектов, однако «неофициальными» при этом осталось около сотни тысяч жилых строений.
Свобода выбора без права собственности
Действующее законодательство действительно не предусматривает обязательной регистрации недвижимости, констатируют юристы. Собственники таких домов не несут ответственности перед законом. Однако при этом незарегистрированный официально частный дом невозможно продать, заложить или подарить — ведь объект недвижимости хоть и имеется фактически, но с точки зрения закона его в природе не существует.
Собственники не спешат оформлять жилые строения даже при максимально простой процедуре их регистрации, отмечает Михаил Лаврухин. Существует так называемая дачная амнистия — сейчас она продлена до 2031 года и позволяет зарегистрировать постройку в упрощенном порядке. Не нужно получать разрешение на строительство или уведомлять администрацию о начале работ. Регистрация происходит уже по факту строительства всего с одним документом, в случае если на вас оформлен земельный участок. С техническим планом объекта, который выдается в БТИ, можно обратиться в МФЦ и осуществить регистрацию дома, которым дальше возможно распоряжаться как угодно. «Процедура максимально простая, однако и в этом случае собственники не торопятся зарегистрировать», — констатирует собеседник «Компании».
Логика у государства простая: дом зарегистрирован, налогоплательщик имеется, государство получает налоги. «Теперь представьте, сколько недополучает государство в случае нерегистрации таких домов. Это действительно проблема», — говорит юрист.
По мнению Лаврухина, обязательную регистрацию жилых строений могут принять при условии введения так называемого пресекательного срока — в течение определенного времени после завершения строительных работ собственник будет обязан легализовать свое имущество. В противном случае возможно введение административной ответственности в виде штрафов.
Подводные камни домов-«призраков»
Сейчас для собственников нелегальных домов возможны и другие последствия — помимо фактического запрета на проведение каких-либо сделок, велика вероятность признания такого здания самостроем. К примеру, в «Интерцессии» называют актуальной для Подмосковья проблему нелегальных домов в связи с активным дорожным строительством. В ситуации, когда по территории какой-либо деревни или СНТ может пройти новая автомагистраль, земельный участок подлежит изъятию. Собственнику компенсируют только стоимость земли, а стоящий на ней дом могут признать незаконной постройкой и совершенно спокойно снести без каких-либо правовых последствий.
К другим негативным сценариям можно отнести правовой спор, связанный с услугами ЖКХ. «В случае спорных моментов владельцам таких домов может быть даже отказано в доступе к основным государственным услугам, таким как электроэнергия, вода, газ и др.», — поясняет Никита Чаплин.
Подписывайтесь на нас, чтобы ничего не пропустить: Журнал «Компания»