В 2023 году случились невероятные рекорды на рынке жилой недвижимости РФ. А что дальше? Охлаждение рынка ипотеки через ограничительные меры со стороны ЦБ и замедление всего строительного рынка? Для ответа на этот вопрос надо понять, где мы находимся сейчас и куда мы движемся.
Летом 2023, когда распроданность портфеля строительства снизилась до 30%, многим аналитикам казалось, что формируется навес непроданного жилья. Никто из них тогда не ожидал, что в III квартале 2023 мы увидим аномальный спрос на рынке новостроек.
На текущий момент распроданность жилья по стране повысилась до 35%, а стройготовность осталась примерно на том же уровне в 43%. Сами эти цифры мало что значат. Лучше смотреть на их соотношение — на сколько % портфель распродан к тому, на сколько % он построен.
Текущее соотношение 0,8 означает, что при равномерных продажах к моменту ввода будет продано 80%. Исторически это высокий показатель. Выше было только в период бурного роста цен 2020-2021 гг. Если отношение распроданности к стройготовности ниже 70%, то застройщик будет заинтересован в быстрой продаже и стимулированию последних, т.к. стоимость ПФ при отсутствии покрытия эскроу может ощутимо бить по финансовому результату проекта при высоком уровне ключевой ставки. Но пока есть запас покрытия эскроу и ожидание предновогоднего ажиотажа на рынке недвижимости, говорить о необходимости стимулирования застройщиками продаж не приходится - сроки реализации непроданного жилья находятся на минимумах за последние 3 года.
Куда мы движемся? Согласно стратегии Минстроя, к 2030 году в стране должно вводиться 120 млн м² жилья ежегодно (ИЖС + МКД). Для этого, по грубым оценкам, портфель строительства МКД должен вырасти до уровня 140 млн м². К концу 2023 год портфель строительства МКД должен приблизится только к 110 млн м². В документе кроме объема ввода есть еще одна любопытная цифра - 33,3. Именно столько квадратных метров жилья должно приходиться на человека к 2030 году по плану Минстроя.
33,3 м²/чел. — это много или мало? Сколько нужно строить жилья в год с учетом выбытия устаревающего фонда, чтобы достичь этого показателя к 2030 году?
Жилищный фонд РФ составляет 4,1 млрд м² жилья. Обеспеченность жильем в РФ сейчас составляет 28,2 м²/чел. – это сильно ниже показателя развитых стран (47-77 м²/чел.). Связано с тем, что в развитых странах до 70% населения живет в частных домах площадью 140-200 м².
Чтобы план Минстроя реализовался, и к 2030 году на каждого человека пришлось 33,3 м² жилья, жилищный фонд должен вырасти с 4,1 млрд м² до 4,8 млрд. Для этого ежегодно нужно вводить около 93 млн м² жилья (на уровне 2021 г.). Помимо строительства дополнительных метров, нужно замещать и устаревающий фонд – это около 41 млн м² жилья ежегодно. Примечательно для нас, что сейчас именно Сибирь и Дальний Восток находятся в аутсайдерах по обновлению жилищного фонда. Таким образом суммарно необходим ежегодный ввод жилья порядка 134 млн м² (на треть больше рекордного 2022 г.).
Сравниваем с вводом жилья в 2022 году на уровне 102,7 млн. м² и понимаем, что пока мы сильно отстаем по объёмам строительства.
Теперь касаемо цен. Наивно думать, что рост цен на новостройки последние 2 года обусловлен только льготной ипотекой. Тут играет роль ряд факторов: льготная ипотека сделала доступным платеж по ипотеке, она же помогла активизировать рынок в момент выхода рынка из режима самоизоляции, дальше рост стоимости стройматериалов, опасения из-за роста курса доллара, закрытие международных финансовых рынков и желание хотя бы сохранить сбережения сделали свое дело. В итоге разница % ставок на первичном и вторичном рынке достигла 40%, новостройки чересчур оторвались от вторичного жилья. Это не совсем нормально, когда квартира в условно новом доме (2-3 года с даты ввода) с ремонтом стоит дешевле новостройки под отделку, но от застройщика по льготной программе.
В начале ноября Росстат опубликовал ежемесячные данные по экономике, включая динамику доходов населения в III кв. 2023. Итак, доходы в III кв. выросли на 10,7% г/г в номинале и на 5% с коррекцией на инфляцию. Ключевым драйвером стали зарплаты, которые за год выросли на 15% – неслабо! Причина такой ситуации в острой нехватке рабочей силы. Не просто так Эльвира Набиуллина в ноябре назвала эту проблему основной для российской экономики. Дефицит на рынке труда ограничивает производственный потенциал, а высокие темпы роста зарплат начинают давить на цены в экономике, что влечет увеличение цен во всех сферах.
При этом, кроме всеобщего возмущения ростом ценам на новостройки, есть момент, который практически никем не отмечается. Рост цен на новостройки явился очень крутым драйвером для сильных продуктовых изменений в девелопменте, которые были бы невозможны в короткий период без роста цен. Согласитесь, сейчас зачастую сложно определить на глаз класс жилья, настолько проработаны фасады, планировки, благоустройство, сервисное наполнение жилых комплексов класса не только комфорт, но и эконом, которое не снилось даже покупателям бизнес-класса каких-нибудь 5 лет назад.
В заключении могу сказать, во-первых, снижение спроса на новостройки по причине отмены льготных программ или их изменение не может кардинально повлиять на ценообразование в жилищном строительстве и отменить текущий рост цен на квартиры, уж сильно большие структурные изменения в себестоимости строительства уже случились, и цены выросли практически на все. Вероятно, сейчас ЦБ взял паузу, взвинтив ключевую ставку, т.к. нет окончательного решения по изменению льготных программ и переходу на адресные. Я жду, что они произойдут во II-квартале 2024 одновременно со снижением ключевой ставки. Во-вторых, как мы поняли, путь строительная отрасль в РФ в ближайшие 7 лет должна пройти огромный, и мы находимся пока в начале этого интересного путешествия.
Льготная, семейная, Дальневосточная, военная, ИТ-ипотека запустили очередной виток на рынке строительства, однако, пока далеко не все регионы, особенно небольшие, сумели воспользоваться инструментами и перезапустить строительство с использованием счетов эскроу. Кто знает, возможно именно для таких небольших регионов ИЖС в ближайшее время может стать новым бустером, реально способным помочь не только позволить выполнить цели Минстроя к 2030 году, но и обеспечить пресловутые 33 м² каждому жителю России.