Большинство объектов недвижимости продается на острове с землей в лизхолде. Если очень упрощенно - лизхолд это право собственности, ограниченное во времени. Лизхолд также используется в Англии и ОАЭ. Максимальный срок лизхолда в Индонезии - 25 лет. Максимальный срок пролонгации - еще 50 лет. Дольше - можно, но рискованно, т.к. не регламентировано законодательством. Чаще всего на Бали контракты на 25 лет + 25 лет пролонгация. Гораздо реже на 75 лет. Виллы окупаются в среднем за 5-10 лет, поэтому такой срок владения вполне приемлем. Также стоит помнить, что недвижимость имеет свойство физически и морально устаревать.
Многие пользуются таким вариантом не единожды, но не многие подозревают о рисках, которые может нести договор лизхолда. Юристы на острове откровенно слабые, никто не может адекватно оперировать нормативными документами. А конечные инвесторы не догадываются, какие риски для них несет в себе договор между девелопером и хозяином земли.
Я посмотрел многие договора застройщиков и вот некоторые риски, которые я увидел:
Не закрыт риск возможности заложить землю в банк.
Вообще, договор лизхолда регистрируется у нотариуса и попадает в реестры. Банки обязаны это проверять, но гипотетически риск обхода существует.
У нас это риск полностью закрыт! Договор составлен так, что собственник не сможет заложить, продать или повторно сдать.
Занижают стоимость договора, чтобы сэкономить на налогах.
У нас прописана полная стоимость. О возможных последствиях писал выше.
Стоимость пролонгации привязана к «маркет прайсу».
Что такое маркет прайс и кто будет определять - никому не известно. Даже если это будет оценщик, вряд ли он будет действительно независимым. Помимо этого, после постройки вилл сравнивать стоимость земли могут уже с аналогичной землей с такой же недвижимостью. А это в разы больше.
У нас стоимость пролонгации привязана к стоимости золота. Это позволяет рассчитывать свои риски и доходность с привязкой к золотому стандарту. В договоре зафиксирована возможность пролонгации по изначальной ставке аренды в течение 3-х лет на 25 или 50 лет. При значительном увеличении стоимости земли в течение этого периода это позволит пролонгировать по старой ставке. Дополнительным бонусом может стать то, что исходя из статистики за 100 лет цена золота сейчас на исторических максимумах и через 25 лет вполне может упасть.
Не прописана возможность частичной пролонгации земли.
Если одни инвесторы захотят продлевать, а другие нет - решения у девелоперов чаще всего на это нет, никто не хочет думать что будет через 25 лет.
У нас такая возможность прописана.
Договор на землю заключается между индонезом и компанией застройщика. Если компании застройщика через 25 лет не будет - есть риск потери прав для конечных покупателей.
У нас прописано, что к моменту пролонгации если компании уже не существует - все права на землю девелопера автоматически переходят конечным инвесторам, со всеми условиями основного контракта.
Скажете, что мы перестраховываемся? Возможно! Но лично я всегда выбираю инвестиции по принципу риск/доходность. Риски есть всегда и везде, но если их можно минимизировать - это прямая обязанность девелопера!
И кстати, наша земля подписана с возможностью пролонгирования до 75 лет!
#лизхолд #арендаземли #бали #индонезия #инвестиции #недвижимость
