ЗАДАЧА:
Квартира 60,5м2 (двухкомнатная) в сталинском доме, переделанная под художественную мастерскую (объединены комнаты), куплена более 15 лет назад. Ремонтом то, что было в квартире назвать сложно. Назову «творческим беспорядком». Квартира какое-то время пустовала, и хозяйка приняла решение сдавать ее в аренду.
ВАРИАНТЫ РЕМОНТОВ И ДОХОДА:
1) Вариант 1: "СДАТЬ КАК ЕСТЬ" - дешево творческим студентам, чтобы они сами привели ее в подходящий для них вид. Я сама переделывала так съемные квартиры, друзья много раз занимались тем же самым, так что вариант не из фантастических, а вполне реальный. Но получить за квартиру можно было бы 25-30тр в месяц, плюс еще арендные каникулы в 2 месяца.
2) Вариант 2: "РЕМОНТ ОТ СТРОИТЕЛЕЙ" - относительно дешево, но чтобы все работало (с заменой всех коммуникаций) за 1млн. рублей. Воплотили бы все решения от знакомых строителей. Скорее всего, получилось бы бежевое царство пластиковых уголков и сдать бы ее смогли за 45-50т.р.
3) Вариант 3: "СДЕЛАТЬ СИМПАТИЧНО, СДАТЬ ДОРОЖЕ", вложить больше денег, и получать с нее 70т.р.,так как у нее отличное расположение (м. Ленинский проспект, пешком до Даниловского рынка 10 минут), хороший дом и потолки 3м.
4) Вариант 4: "ИДЕАЛЬНЫЙ" - тот же, что и сделать все то же, что мы сделали, но сдать дороже за 80т.р.
Был реализован Вариант 3:
СМЕТА РЕМОНТА:
382000 - рабочим
409000 - черновые материалы
5000 - контейнер, вывоз мусора
43500 - новая газовая колонка и работы
8000 - натяжной потолок ванная
28000 - окна
35500 - сантехника
149000 - отделочные материалы и светильники
72000 - кухня и кухонная техника
77000 - техника (холодильник, стиралка, сушка)
42500 - входная дверь + монтаж-демонтаж + откосы
180000 - мебель и мелочи
10000 - грузчики перевозка мебели
10500 - уборка
__________________________________________________
ИТОГО ВСЕГО: 1 452 000р.
Стоимость ремонта примерно 24т.р./м2
Аренда 70т.р./месяц.
Квартира сдана на следующее утро после уборки.
Окупаемость ремонта: 20,7 месяцев
Доходность вложений в ремонт (без учета стоимости квартиры): 57,8% годовых
СРОК РЕМОНТА:
3,5 месяца + перерывы 2 недели
2,5 месяца - ремонт от строителей
1 месяц на мебель, кухню, мелочи и исправления косяков
ОСОБЕННОСТИ РЕМОНТА:
У собственницы был склад оставшихся от предыдущих ремонтов и родственников отделочных материалов и мебели, откуда мы брали некоторые вещи. Это сэкономило нам порядочно денег. Что досталось нам условно бесплатно:
- пол - паркетная доска 58м2
- диван в гостиную
- тумба под ТВ
- кресла
- рабочий стол и кресло
- посудомоечная машина
- духовка
- дверь в ванную
- стулья
- тумба прикроватная
- картины
- ковры
ЧТО БЫ Я СДЕЛАЛА ПО-ДРУГОМУ В СЛЕДУЮЩИЙ РАЗ:
- в ванной можно было избежать угла вокруг стояка, если каждый день контролировать строителей, так как делали короб по месту.
- подоконники пластиковые под дерево мне не понравились. Это был самый дешевый вариант. Второй по цене были сосновые подоконники, но я испугалась, что при такой большой длине их может искривить.
- строители настояли на пластиковом плинтусе, хотя он получился даже дороже МДФ-ного.
- старая дверь в ванную сэкономила нам около 5т, но оказалось что у нее нет петель и ручка без внутреннего замка, поэтому забот добавила.
- некоторые строители не знают, что такое слаботочный щиток, надо сразу выбирать большой, чтобы роутер в него влезал.
- входную дверь решили менять только к конце ремонта. Надо было решить это пораньше.
- уборку можно было вызывать попозже и один раз.
- удостоверилась бы, что строители будут смотреть в раскладку плитки, когда будут ее класть, чтобы избежать коротких хвостов.
- забыла про длину икеевских столешниц. Оказалось, в моем проекте была длина на 5см больше, чем у них самая длинная. Чтобы не брать две короткие пришлось оптимизировать.
- строителей лучше брать с гарантией и доделками мелочей.
- двери у раздвижного зеркального шкафа туговато открываются. может быть нужны ручки или плохо настроили сборщики.
- сразу указывала бы высоту светильников. Монтажники почему-то отрезают провода на свой вкус покороче и я уже второй раз отвожу в мастерскую светильник для замены провода.
- все-таки правильно начинать стройку после того, как все чертежи готовы
- сразу бы обговаривала очистку лепнины от масляной краски. Так как уже в процессе ремонта казалось, что строители рассчитывали от нее избавиться, но никак не оставлять и были очень этим недовольны. Средство для снятия масляной краски с гипсовой лепнины, которое мы купили, чтобы облегчить их страдания, они отказались даже пробовать).
САМЫЙ БОЛЬШОЙ ПРОВАЛ:
- в душевой я не проверила уклон слива пола. А также само сливное отверстие. Мы доверились строителям, так как они были вроде как проверенные. Но почему-то они не сделали уклон для слива воды и сделали неразборный трап, то есть его никак нельзя прочистить. Все это я обнаружила на этапе фотосъемки квартиры. Пришлось вызывать другого мастера, чтобы он разбирал пол, делал другой трап (со съемный решеткой, который можно прочистить) и заново делал пол с уклоном, выкладывая на нем мозаику. Все это обошлось в дополнительные 25т.р.
ЧТО КРУТОГО МЫ СДЕЛАЛИ В ЭТОЙ КВАРТИРЕ:
- собрала светильник на металлическом каркасе из водопроводных труб. Оказалось, что все детали можно купить в Леруа, кроме плоского чугунного фланца (кружочки-крепления на концах). Они продаются на Авито поштучно. Для лампочки, наматывающихся на стальную палку я взяла светильник «паук», который стал недавно продаваться в Леруа по 2000р.
- применили стеклоблоки. До ремонта стена ванной втыкалась прямо в стекло окна (!) - пол окна было в кухне, половина в ванной. Довольно странное решение) Поэтому мы сделали Г-горазную кухню с двумя окнами, и сделав санузел совмещенным, уменьшим его. Получилось, что сразу за торцевой стеной в ванной было окно. Чтобы добавить естественного света, я предложила стеклоблоки. Купили чешские из бесцветного стекла без рисунка с матированием, со специальным клеем и крестиками 5мм. Укладывать прямую стенку небольшой высоты можно без специальных направляющих, только на основе крестиков.
- сделали душевую без поддона с мозаичным полом
- сделали отдельную сушку над стиралкой (моя мечта! когда-нибудь и у меня такая будет)
- кровать с подъемным механизмом (не перестаю восхищаться ее вместимостью)
- за картинами 2 розетки для проектора
- темный цвет в ванной (смотрится отлично)
- мелкая плитка (кабанчик) в ванной и для фартука (в Леруа стал продаваться дешевый вариант)
ЛАЙФХАК ОТ УБОРЩИЦ:
- старую стеклокерамическую плиту и духовку можно мыть средством для прочистки труб или шуманитом - и все оттирается до блеска.
_________________________________
Для всех расчетов берем "сферического коня в вакууме" - данные без изменений во времени, так как непредвиденные расходы, простои, доделки могут случиться в любом варианте.