Последний месяц осени принес рынку недвижимости немало важных новостей, о которых нельзя забывать.
- Разрыв и перекос цен
- «Пока неплохая» доступность жилья
- Надувание ипотечного пузыря
- Курс на многодетность
Разрыв и перекос цен
ЦБ обеспокоен разрывом цен на первичном и вторичном рынках, который достиг 42% в пользу новостроек. До введения льготных ипотечных программ разница составляла «где-то 10%» – заявила в начале ноября директор департамента финансовой стабильности Центробанка Елизавета Данилова.
Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ) в свою очередь обратило внимание, что перекос между официальной и реальной ценой «квадрата» в России достигает 78%. Другими словами, рыночная цена жилья значительно превышает официальную стоимость квадратного метра, установленную Минстроем.
«34 региона с отклонением в диапазоне от 20 до 40% и 12 регионов свыше 40%. Так, например, цены на рынке выше утвержденного показателя: в Москве на 78%; в Кабардино-Балкарской Республике на 74%; в Карачаево-Черкесской Республике на 58%», – рассказали в НОСТРОЙ.
Поведали в объединении строителей и о том, что при проведении мониторинга организация столкнулась с проблемой отсутствия в небольших городах предложений первичного жилья на рынке. «Кроме этого, наблюдается существенный разрыв (достигает 50%) в стоимости на вторичном рынке между городами-столицами субъектов Российской Федерации и остальными городами этих субъектов».
Примечательно, что незадолго до публикации НОСТРОЙ данных своего мониторинга Минстрой сообщил о планах выяснить, откуда в России такие цены на квадратный метр. По словам замглавы ведомства Никиты Стасишина, это «черное пятно, с которым надо системно разобраться», и «пришло время внимательно посмотреть на все составляющие цены квадратного метра».
Novostroy не мог пройти мимо столь громкого заявления чиновника и поинтересовался у экспертов, какие критерии нужно учитывать Минстрою для устранения «черного пятна».
«Пока неплохая» доступность жилья
Аналитики британской компании Economist Group поведали о подешевевшей жизни в российских столицах из-за слабого рубля. В мировом рейтинге дорогих городов Москва резко опустилась на 105 позиций, или до 142-го места, а Санкт-Петербург – на 74 позиции, до 147-го места.
Российские власти и вовсе заверили, что доступность жилья в РФ, по сравнению с другими странами, неплохая. Среди доводов вице-премьера Марата Хуснуллина – не самое высокое соотношение доли платежа по оплате ипотеки к общей стоимости жилья.
В ответ опрошенные нашей редакцией эксперты заметили, что доступность жилья – тема, стоящая особняком, и не даром в стране возникли дальневосточная и арктическая ипотеки.
Надувание ипотечного пузыря
Ипотечные ставки по рыночным программам за полмесяца ноября подскочили на 1-3 процентных пункта (п. п.) вслед за ключевой. Теперь кредиты выдаются под 17-19% годовых, что делает покупку жилья фактически неподъемной. Центробанк все так же обеспокоен, а эксперты предупреждают, что пузырь может лопнуть в любой момент.
Доступными остаются лишь льготные программы на новостройки, но это разгоняет отмеченный выше 42-процентный разрыв в ценах между первичным и вторичным рынками. Немудрено, что среди россиян на этом фоне на четверть взлетел спрос на комбо-ипотеку. Последняя позволяет выплачивать часть кредита по льготной, часть по рыночной ставке. Конкретизируя, в Москве, Петербурге и столичных областях государство субсидирует ставки на кредиты до 12 млн рублей, в остальных регионах – до 6 млн. Если жилье дороже этих сумм, разница оформляется в кредит по рыночным процентам.
Средний чек по комбинированной ипотеке в «Совкомбанке» уже составил 12,7 млн, в «Альфа-банке» – 13 млн, а в «Росбанке» – 15,5 млн. Учитывая, что «двушка», к примеру в Москве, в среднем стоит 14,5 млн рублей, а на «трешку» необходимо 19,4 млн, становится понятно, почему заемщики выбирают комбо-ипотеку.
Повышение ипотечных ставок и постоянный рост цен на недвижимость привели к тому, что половина российских ипотечников погасит свои жилзаймы лишь на пенсии. Таковы прогнозы самого Центробанка, зафиксировавшего почти 50-процентное увеличение доли ипотеки на срок свыше 25 лет. «Хотя буквально несколько лет назад кредиты выдавались в основном лишь на срок до 25 лет», – заметила упомянутая выше Елизaвета Данилова.
Подобная практика, по убеждению регулятора, «несет риски как для заемщика, так и для банка». В этом контексте понятно стремление ЦБ ввести новые меры регулирования. Той же позиции придерживаются и другие органы власти. Так, Госдума предложила оставить льготную ипотеку лишь в «нуждающихся» регионах. Фигурирует среди предложений народных избранников и повышение первого взноса для жилзаймов с господдержкой c 20 до 25%. Впрочем, уже декабрьские новости показывают, что стартовый платеж, вероятно, увеличат до 30%. Вместе с тем, для «охлаждения» льготной ипотеки Минфин предлагает снизить максимальный размер по льготным ипотечным программам для столиц и их областей с 12 до 6 млн рублей и ряд других мер.
Но вернемся к ноябрю, когда также стало известно, что семейную ипотеку могут расширить на «вторичку» в городах с населением до 250 тысяч человек. Такую возможность прорабатывают Минтруд и Минстрой сетуя на то, что возведение новостроек в небольших населенных пунктах происходит в малых объемах.
Добавим, что на парламентских слушаниях в Совете Федерации и вовсе прозвучала идея настроить программу «Семейная ипотека» через введение регрессивной ставки в зависимости от числа детей (чем их больше, тем ниже процент). Плюсы и минусы такой инициативы в беседе с Novostroy оценили специалисты, среди которых – ипотечный брокер Юлия Маркина. По мнению этого эксперта, низкая ставка по семейной ипотеке нужна независимо от количества детей.
Курс на многодетность
Тем временем власти все больше думают о предоставлении помощи в зависимости от количества детей. Так, за рождение или усыновление третьего и последующих детей предлагается в дополнение к маткапиталу выдавать «отцовский» капитал в 1 млн рублей. Необходимость новой выплаты авторы предложения объясняют тем, что страна до 2030 года может потерять свыше 6 млн человек, если не стимулировать рождаемость.
Глава Совета Федерации Валентина Матвиенко и вовсе заявила о необходимости раздавать квартиры за рождение третьего ребенка. По словам Матвиенко, в ее бытность губернатором Петербурга семья вставала на очередь при рождении третьего ребенка и в течение максимум года получала жилье от государства. «Вот здесь квартиру семьям с детьми должно давать государство, нужно строить и давать квартиру. Те, кто там более состоятелен, конечно, это и льготная ипотека, списание ипотеки. А в принципе, в первую очередь государство должно улучшать условия семьям с детьми», – убеждена председатель Совфеда.
Таковы лишь некоторые, но очень важные для рынка недвижимости новости, коими увенчался ноябрь. Подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками», чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости и получать свежие обзоры и аналитику.
