Если вы задумывались о покупке квартиры в новостройке, то наверняка видели предложения, которые по цене ниже, чем у застройщика с пометкой “переуступка”. Многие боятся подобных сделок, но очень зря.
Как правило, по переуступке продают инвестиционные квартиры, которые были куплены на стадии котлована с целью перепродать дороже ближе к сдаче дома в эксплуатацию, когда цена у застройщика вырастет.
- Иногда продают и после завершения строительства, в таких случаях можно сразу оформить все документы, в том числе и право собственности.
- В статье рассказываем, почему всё-таки стоит покупать у частных лиц и на что обратить внимание при таких сделках.
Преимущества покупки квартиры у частников
- Легко отследить историю квартиры
Это всё ещё новостройка, поэтому история квартиры максимально короткая. Если вы покупаете на стадии ДДУ, то и собственников у квартиры ещё не было или были, но очень короткое время, а про прописанных лиц и говорить нечего, их там по определению нет.
- Кроме того, если квартира была куплена в качестве инвестиции, то в ней не живут, а значит, заселиться можно будет хоть на следующий день после сделки.
2. Можно договориться о скидках
Если с застройщиком договориться о скидках шансы нулевые, то с физическим лицом они точно есть.
- Особенно, если вы покупаете по договору переуступки, ведь продавец хочет уйти от налогов, поэтому заинтересован продать квартиру до того, как права на него будут зарегистрированы.
3. Действует льготная ипотека
Этот пункт для договоров переуступки. Многие думают, что если они покупают у частного лица, то условия льготных ипотек для них уже не действуют и предпочитают купить у застройщика по более высокой цене.
- Однако, опять же, это всё ещё новостройка, собственник ещё не был зарегистрирован, так что вы имеете право оформлять ипотеку на льготных условиях.
- Двойной профит — цена ниже и условия по ипотеке комфортные.
Нюансы при покупке недвижимости у частных лиц
1. Продавца нужно всё-таки проверить
С застройщиком в плане проверки надёжности всё довольно просто, достаточно почитать отзывы, посмотреть другие проекты, а также проверить строительную и прочую доступную документацию.
С физическим лицом это сделать чуть сложнее и можно столкнуться с такими трудностями, как согласие супруга, каких-то наследственных дел и т.д.
2. Уход от уплаты налогов
Зачастую в погоне за прибылью и уходе от уплаты налогов вам могут предложить заключить два договора: договор купли-продажи и договор неотделимых улучшений.
Вся проблема во втором договоре.
- Во-первых, неотделимые улучшения не могут быть вынесены в отдельный договор, потому что они неотделимые.
- Во-вторых, за по договору неотделимых улучшений вы не можете получить налоговый вычет, если будете на него претендовать.
- В-третьих, если что-то пойдет не так, и сделку придётся отменить, деньги вы получите только по договору купли-продажи. Отсудить стоимость неотделимых улучшений невозможно.
Может ли застройщик продавать, как частное лицо?
Да, даже сами застройщики иногда продают, как частные лица.
Например, сейчас в Санкт-Петербурге запущены официальные программы от застройщиков, которые позволяют приобрести квартиру в ипотеку без первоначального взноса.
Это работает следующим образом:
- Застройщик делает завышение на сумму ПВ и добавляет к этой сумме налог. Подробный расчёт делает по по калькулятору застройщика.
- Далее застройщик оформляет выбранную клиентом квартиру на себя по ДДУ, а затем продаёт по договору Цессии (уступка от юр. лица).
- В течении года клиент самостоятельно оплачивает налог с получившейся разницы.
Можно сделать вывод, что покупка у частного лица может быть приятнее и комфортнее по условиям. Однако в любом случае, рекомендуем просчитывать все риски и выгоды от подобных сделок и проверять продавца.
Наша команда разработала ПОДБОРКУ из ТОП-10 квартир в разных районах Санкт-Петербурга с первоначальным взносом до 1 млн. рублей.
Подробно рассказали о ЖК, планировке, площади, этажности и др. Готовы поделиться файлом: заполняйте форму ниже.
Только для читателей Дзена мы проводим бесплатную консультацию. Если вы ищете подходящий вариант для себя или инвестиций — оставьте заявку на сайте или напишите в Tелеграм.
Поможем подобрать идеальную для вас квартиру, а также проясним скрытые аспекты, связанные с выбором и покупкой недвижимости