Рынок недвижимости неумолимо, и негласно, но со всей очевидностью заявляет всем игрокам рынка: "Будьте реалистами". И совершенно не случайно. Ещё в начале прошлого века Зигмунд Фрейд сформулировал "Принцип реальности":
"... один из руководящих принципов регуляции психической деятельности, обеспечивающий приведение бессознательных индивидуалистических стремлений к получению удовольствия в известное соответствие с требованиями внешнего мира, с объективной реальностью." [Новейший философский словарь. — Минск: Книжный Дом. А. А. Грицанов. 1999.]
Мелкая экстрасенсорика рук.
Случается так, что на встрече с продавцами, обсуждая вопрос стоимости объекта, слышу такой пассаж: "А нам другой риелтор обещал продать гораздо дороже". Или, немного в другой вариации: "Мы будем работать с тем риелтором, который предложит за нашу квартиру больше всех остальных риелторов".
Картина маслом - риелтор, который закрыл глаза, поднёс руку к лицу, или откинул её вперёд, чтобы лучше узреть будущее, и произнёс: "Да, я вижу, что продам вашу квартиру за..." "Битва экстрасенсов" отдыхает. Понять мотивацию собственников я могу - кому не хочется продать квартиру подороже?! Отсюда и желание найти риелтора, обладающего сверхспособностями. Кто же ещё сможет продать объект по "сверх-цене"?
Однако, не понять мне, как я не старался, агентов занимающихся подобной "магией". Нет, нет, их мотивация мне очевидна. Забрав такой объект в работу, они поставят галочку, что портфель контрактов пополнился ещё одним договором. Надо же как-то почёсывать чувство собственной важности. Мне не понятно, что они планируют делать дальше? Где будут искать этого богатого и чудаковатого покупателя, который готов, не глядя на другие квартиры в рекламе, сорить деньгами и переплатить? Не то чтобы квартиры чуть дороже рынка не продавались (об этом я писал в статье "Возможно ли продать квартиру дороже "рынка"?"). Но это счастливый случай - исключение из правил, и обещать то, что является случаем, так себе история...
И что же будет дальше?
Тупик и разочарование. Разочарование продавца в риелторе и риелтора в продавце. Потраченные силы, время, нервы и упущенные возможности, в том числе и финансовые. И самое важное: задача, с которой продавец вышел на рынок, не решена. Готовы ли вы оставаться в иллюзии "мой объект стоит именно столько и не рубля меньше" и заплатить такую цену? И что делать если, выходить на сделку всё же необходимо?
Так сколько же стоит объект недвижимости?
Принцип реальности рынка недвижимости гласит: "Объект недвижимости стоит ровно столько, сколько за него готов предложить рынок".
- Прямо сейчас, в моменте, потому что завтра это может быть уже совсем другая цена. Как ниже сегодняшней, на рынке с неактивным спросом - декабрь 2023, так и выше, как на рынке начало лета 2020 - осень 2023, когда цены росли.
- На самом старте продажи мы можем лишь обозначить диапазон рыночной цены, или построить предположение, что "скорее всего квартира будет продана в диапазоне "от и до" и постепенно, используя не кофейную гущу, а проверенный практикой инструментарий: сравнительный анализ объектов аналогов в рекламе, собирая информацию о характере спроса и ценовых ожиданиях покупателей.
Именно так мыслит "правильный" риелтор. И ответ на вопрос собственника он ищет не в своей голове, а на рынке, там, где этот ответ и должен быть. Нет никакой необходимости прибегать к магии и по детски верить в чудо. Будьте реалистами!