Строительство индивидуальных домов в России постепенно отвоевывает позиции у многоэтажного жилья. По данным аналитиков Сбера, за девять месяцев 2023 года банк предоставил клиентам 178 тыс. ипотечных кредитов на возведение или покупку частных домов, общая сумма выдач — 639 млрд руб. При этом рост спроса на жилищные кредиты в ИЖС впечатляет: только в октябре россияне оформляли лишь в одном банке по 3 тыс. таких заявок в неделю — при 1-2 тыс. еще весной и летом.
В чем же феномен развития малоэтажной застройки? Ждать ли теперь отказа от привычного высотного урбанистического пейзажа — как минимум в крупных городах? С этими вопросами мы обратились к Константину Злобину, директору по развитию инвестиционно-девелоперской компании «Астерра».
Перспективы развития ИЖС в России
Традиционно возведение многоэтажек в России покрывает основную часть спроса на новое жилье. Приоритеты застройщиков вполне объяснимы: в ситуации, когда свободной земли в городах практически нет либо она доступна по фантастической цене, логично делать упор на высотные проекты. Они обеспечивают компаниям более комфортную маржинальность: прибыль от продажи квартир в МКД обычно не сопоставима с доходом от реализации частного дома (если не брать премиальные загородные локации).
Однако серьезное повышение себестоимости строительства, особенно из-за роста цен на материалы (по оценке аналитиков, до 50%), и общее снижение платежеспособного спроса привели к оттоку покупателей в сегменте многоэтажных новостроек. Так, по данным президента Российского союза строителей Владимира Яковлева, всего в январе-октябре в стране ввели в эксплуатацию 86 млн кв. м жилья — и около 60% из него пришлось на ИЖС. Так что цифры прямо подтверждают: люди все чаще выбирают жизнь в частном доме.
Впрочем, и в сегменте индивидуального жилья сложностей достаточно. Первая и определяющая для многих — цена. Покупка среднего дома или таунхауса обычно обходится дороже по сравнению с квартирой. Плюс менее развитая пока система ипотечного кредитования на ИЖС, особенно на льготных условиях. Здесь сказывается то, что государство делало акцент на поддержке проектов строительства многоквартирного жилья, поэтому и механизмы финансирования требуют доработки и совершенствования. Со временем процессы станут более отлаженными, а вариативность для покупателей, хочется верить, шире.
Второй аспект — нехватка современной социальной инфраструктуры при реализации «сельских» проектов. Хотя это по большей части миф — особенно в Центральной России. Если говорить о масштабной индивидуальной застройке в том же Подмосковье, то вопрос отсутствия школ или детских садов здесь вообще не стоит — их достаточно, да и качество образования не всегда уступает городскому.
В ситуации, когда территория развивается комплексно, создание социальных объектов заложено на этапе проектирования — так что без образовательных, медицинских и спортивных учреждений жителей не оставят.
Преимущества же дома за городом все оценили в пандемию: тишина, экологичность, отсутствие выбросов от транспорта. Плюс возможность гулять с детьми и домашними животными на природе, снижение стрессов и повышение комфорта в повседневной жизни.
Не конкуренты. Пока
О важности ИЖС для развития строительной сферы в России задумались власти. По словам замглавы Минстроя Никиты Стасишина, стабильный рост ввода индивидуального жилья продолжится, а в 2024 году в сегменте и вовсе ожидается прорыв. Помимо более активного внедрения льготной ипотеки это применение эскроу-счетов при возведении частных домов, появление дополнительных механизмов, которые призваны упростить вопросы строительства для простого человека. Плюс замминистра подтвердил: власти планируют обеспечить ИЖС, возводящиеся по комплексным проектам, инженерной и транспортной инфраструктурой — в первую очередь, дорогами, проведением света и газа.
Важно и то, что именно малоэтажное строительство во многом позволит в будущем обновить устаревший жилфонд, особенно за пределами крупных городов. Возведение высоток в небольших поселениях или на селе нецелесообразно, поэтому здесь приоритет останется традиционно за ИЖС.
В перспективе развитие индивидуального строительства должно стать важной частью всей отрасли. По данным ТАСС, ипотека на ИЖС к 2030 году должна достичь не менее 30% от общего объема жилищного кредитования в стране. Темпы ввода частных домов власти планируют сохранить на уровне 50 млн кв. м в год.
Да, задачи поставлены амбициозные, но недостижимыми они не выглядят: судя по опросам ВЦИОМ, жить в собственном доме хотят 70% россиян, поэтому спрос данной сфере обеспечен.
Изображения в статье — АСТЕРРА / asterra.ru