Разница между просто помещением и ГАБом. Мой недавний кейс.

Этой осенью провели с командой приличную сделку – продали помещение в центре Москвы.
Но это не главное, объекты недвижимости мы продаем всё время, главное – как мы это сделали.

Поступило обращение продать коммерческий объект. Но его отличительной особенностью было плачевное состояние. При этом собственник не профессиональный рантье по коммерческой недвижимости и не имел возможностей провести вложений с десяток миллионов.

До обращения ко мне это помещение продавали уже год, по цене X, результата нет. Как продавали? Просто в виде пустующего объекта. Важно, что продавал помещение агент-риэлтор по жилой недвижимости. Отсюда и идет продажа «в лоб», не делая то, что явно нужно делать и просто теряя время.

Уточнил цену, которую хочется получить на руки - явно дорого для такого состояния, причем существенно, процентов на 35%.

Что делаем: объясняем работу рынка коммерции. Мы можем выйти на эту цену (условный Х), но это должно быть помещение с арендатором на долгосрок, в данном месте, скорее всего, это будет какой-то общепит качественного формата по ставке не ниже Y в месяц. А вот теперь считаем цену как Y*144 месяца (12 лет) и смотрите что мы видим, мы можем продать за X минимум, а вообще-то за X+10%.

Наших вложений ноль, ремонт возлагаем полностью на арендатора, но делаем комфортную ставка для входа, понимая, что он на себя берет этот риск (будет вкладываться в чужое помещение).

Но потом мы её сильно индексируем...наша цель – хорошая ставка в договоре после индексации, некая средняя ставка в горизонте 7-10 лет. Нас для продажи интересует именно она, мы будем продавать её (с помещением в комплекте так сказать).

Арендатора нашли за 4,5 месяца, из которых два заняло летние месяцы, которые, конкретно для этого места, были критичны, т.к. помещение находится напротив вуза и существенная часть аудитории это студенты.

Т.о. сентябрь и октябрь начинаются активно показы и мы его сдаем. Не по огромной, но хорошей ставке с дальнейшей индексацией. Вернее, мы не сдаем, мы вышли на этап подписи договора.

Но тут происходит неожиданное событие. На собственника выходят с предложением купить помещение, но существенно ниже, чем хотел собственник. И собственник качается, устал, там работают профессионалы, показывают живые деньги, доносят в красках все минусы помещения.

Убеждаю: говорим нет, смотрите сами, вот наши арендаторы плюс есть запасные варианты, нам просто осталось заключить договор и у нас ГАБ. Не нужно сейчас терять столько денег. Не продали. Но через неделю опять новый выход, цена уже выше. Выходят сразу и на меня, и на собственника (агент покупателя).

Агент очень приятный и компетентный, но рассказывает мне о бесперсктивности помещения. На что я говорю, что слушать вас приятно, только поясните мне, что мне сделать с 3мя классными арендаторами, которые хотят к нам сесть и сразу после подписи договора я могу продавать помещение ещё дороже буквально через 3 месяца.

На чем сходимся – давайте смотреть объект. Объект смотрим, с покупателем знакомимся, человек адекватный, на опыте, с деньгами и предлагает неплохую цену. У нас другая цена, но тут я уже советую собственнику подумать, ценник достойный. Торг – сходимся посередине и выходим на сделку.

Продаем как раз по цене X. Срок кейса 7 месяцев.

Вот такой яркий пример как мы за счет подготовки объекта к продаже, через потенциального арендатора и цифры, трансформируем стоимость коммерции на 35%. А пока ждем открытия ресторана, будем туда ходить, т.к. искренне полюбил это помещение и не терпится его увидеть в новом виде.

#Инструментыинвестирования #Живойкейс