Для того чтобы выселить арендатора из квартиры законным образом, необходимо ориентироваться на определенные шаги в зависимости от наличия или отсутствия договора аренды. В случае отсутствия договора аренды, что является довольно распространенной практикой на рынке аренды недвижимости в России, следует следовать определенному алгоритму действий.
Первым этапом при обнаружении оснований для выселения жильца стоит попытаться договориться мирно. Мировое соглашение может избавить обе стороны от судебных издержек и помочь разрешить конфликтную ситуацию. В случае неудачи этого варианта, можно обратиться в полицию, предварительно составив претензию о выселении жильцов, в которой указываются основания для выселения и установленный срок для освобождения квартиры.
Если жильцы не съехали в указанный срок, следует обратиться к участковому, который составит протокол о незаконном проживании. В случае дальнейших непослушаний, можно подать иск в суд, что является крайней мерой.
Если же существует договор аренды, то первым этапом также будет попытка договориться с арендаторами. В случае неудачи составляется письменное требование о расторжении договора. При этом важно подготовить подтверждения нарушений, такие как фотографии повреждений или выписка с банковского счета, подтверждающая отсутствие арендных платежей.
В обоих случаях, при отсутствии соглашения, собственнику приходится ждать, осуществляя необходимые законные шаги, и в случае необходимости, обращаясь к суду. Окончательное разрешение ситуации может занять значительное время, в том числе и после вынесения судебного решения, в ожидании исполнения решения службой судебных приставов.
Если арендаторы не нарушали условия договора, собственнику иногда приходится расторгнуть действующий договор аренды или изменить устные договоренности с порядочными жильцами. В таких случаях единственным разумным вариантом действий является договоренность. Если условия договора соблюдаются безупречно, суд поддержит арендаторов. В результате собственник может потратить время и средства на судебный процесс, не достигнув желаемого результата.
В случае отсутствия договора аренды и наличия только устных соглашений, нецелесообразно проявлять грубость по отношению к арендаторам. Ведь не в их вине, что у владельца изменились обстоятельства. Арендатор, ища подходящий вариант, заплатил 2,5–3 арендных платежа, оплатил услуги риелтора и наладил логистику. Особенно это затруднительно, если в семье арендаторов есть дети, что влечет за собой дополнительные трудности, такие как поиск подходящего детского сада, школы и поликлиники.
Риелторы и юристы рекомендуют в первую очередь предложить помощь арендаторам, например, оплатить переезд, вернуть залог, оплатить услуги риелтора для поиска нового жилья или даже предложить альтернативный вариант квартиры. В противном случае существует риск получить иск со стороны арендаторов.
Возможно ли обойтись без суда зависит от договороспособности обеих сторон. При возникновении конфликтов, связанных, например, с психическими нарушениями арендатора, необходимо рассмотреть возможность внесудебного урегулирования ситуации. Важно избегать жесткой позиции и стараться найти компромисс между сторонами.
В сообществах в социальных сетях часто встречаются неразумные советы о том, как выселить арендаторов, например, вынос вещей в подъезд и замена замков. Такие действия могут быть расценены как нарушение закона и привести к серьезным юридическим последствиям. Вместо этого, собственникам рекомендуется подходить к выбору арендаторов более внимательно, включая в договор пункты о возможных конфликтах и правилах их разрешения. Оформление аренды официально также помогает защитить себя, в том числе заключение договора и уплата налогов.
В конечном итоге, выселение арендаторов должно осуществляться в рамках закона, избегая незаконных методов и удержания их имущества.