Греция – уникальная по красоте, культуре и истории страна на юге Европы, расположенная на Балканском полуострове. Страна, где почти круглый год светит солнце, можно купаться в трех разных морях, а о гостеприимности народа слагаются легенды. К тому же даже в крупных городах Греции стоимость недвижимости невелика, а местные продукты радуют качеством и ценой.
Наталья Тсиро Рува – эксперт по релокации с пятнадцатилетним опытом, инвест-консультант, человек, который помогает правильно выбрать инвестиционный портфель. Наталья живет в Греции около 30 лет, является спикером на бизнес-форумах и международных выставках по недвижимости, берет в наставничество инвесторов, которые хотят, чтобы им сформировали пакет предложений.
В этой статье Наталья поможет нам увидеть полноценную картину сегодняшнего положения дел в Греции.
-За последние полгода иностранцы вложили в недвижимость Греции €1,1 млрд, что на 39,5% больше, чем в прошлом году. Расскажите, каковы основные причины роста инвестиционного интереса и каков ваш прогноз касательно спроса на покупку греческой недвижимости в 2024 году?
-Да, действительно, за прошлый год увеличение инвестиций в Грецию произошло благодаря тому, что работает программа «золотая виза». Особая привлекательность для любого инвестора заключается в том, что есть возможность не только вложить деньги, но и открыть компанию,получать доход, получить пятилетний ВНЖ для всей семьи. Это та самая знаменитая золотая виза, которая работает по всей Европе, но, к сожалению, в некоторых странах, таких как Португалия, эта программа начинает сворачиваться.Теперь для того, чтобы получить ВНЖ в Португалии, нужно вложить деньги в какой-нибудь исторический фонд, и в результате получается невозвратная инвестиция.
А в Греции повышенный интерес, во-первых, был вызван тем, что программа, действовавшая от 250.000 евро, теперь стала от 500.000 евро. Был создан ажиотаж, который очень хорошо сработал как триггер. Многие бросились покупать недвижимость за 250 000 евро. Сейчас в Афинской Ривьере стоимость уже от 500.000 евро, но все же в Афинах можно найти очень интересные перспективные объекты за 250 000.
Поэтому, конечно же, цены и интерес будут расти. Сейчас мировые управляющие компании входят на греческий рынок для того, чтобы заниматься управлением отелей, которые распроданы по юнитам, заниматься управлением других объектов в разных частях Греции. Поэтому, рост будет однозначно. А тем более, что мы ещё из кризиса, который был в 2008 году, не вышли. У нас был провал примерно на 28%. То есть, мы ещё не достигли того уровня, который мог бы нам сказать, что цены уже перегреты и инвестором нечего делать.
-Какие районы или города в Греции наиболее привлекательны для покупки недвижимости и почему?
-Афины разделены на несколько районов, которые изменили стоимость золотой визы. Это Афинская Ривьера, Глифада,Алимос, Вулиагмени. Кроме этого, в Афинах есть районы, которые сегодня стремительно развиваются. И это очень интересно для инвесторов, потому что проекты, которые предлагаются сегодня, являются реновационными. Эти проекты дают возможность купить юнит в гостинице, в студенческом общежитии, в доме престарелых, в госпитале для дома престарелых. Это инвестиция, которая, во-первых,будет иметь управляющую компанию, а во-вторых, несёт доходность. А доходность в Греции на сегодняшний день после вычета всех налогов составляет 5-6 процентов. И не забывайте о том, что у вас растёт стоимость самой недвижимости и выплаты будут в стабильной европейской валюте.
Кроме Афин могу отметить Салоники. Здесь также есть курортные районы. Это Халкидики, Приморский посёлки, где недвижимость можно купить за 250.000 евро. Особо популярными являются острова: Миконос, Санторини, Корфу. Каждый остров имеет свою особенность и своих почитателей. Сейчас происходит очень интересная тенденция: инвесторы начинают обращать внимание на те районы, которые ещё совсем не освоены. Соответственно,вхождение в эти районы даст наибольший всплеск доходности, потому что ценники находятся ещё на достаточно низких уровнях.
Вообще, линейка греческой золотой визы всё-таки очень подвижная. Не везде она начинается от 500.000 евро. Есть самые разные варианты и возможности.
-Какие типы недвижимости сейчас наиболее востребованы в Греции - жилые дома, апартаменты или виллы?
- Конечно же, это - апартаменты, юниты в гостиницах. То есть, это покупка недвижимости, которая сдается в долгосрочную аренду, чтобы собственник получал пассивный доход. Он освобождается от оплаты счетов за электричество, воду, интернет. Компания полностью берет на себя все расходы. Единственное, что оплачивает собственник — это налог государству на доход и налог на саму недвижимость. На втором месте по востребованности – виллы. Потому что инвесторы смотрят на то, что является необычным, эксклюзивным местом для отдыха, и тут, соответственно, никакой речи об апартаментах не идёт. Это большие видовые земельные участки, где виллы построены по последним стандартам. И эти виллы зачастую начинают свою стоимость от миллиона и выше. А также особой популярностью пользуются коммерческие предложения,потому что ритейл всегда был привлекателен для пассивного инвестора, а именно пассивный инвестор сегодня главный участник греческого рынка. Обобщая, могу сказать, что доходность — это апартаменты, ритейлы, виллы.
-В Греции набирают обороты сделки с недвижимостью на этапе строительства. Расскажите, пожалуйста, о преимуществах и недостатках такой покупки по сравнению с аналогичным жильём на вторичном рынке.
-Конечно, когда мы входим в сделку на этапе строительства,есть свои риски. Но дело в том, что всё зависит от компании, с которой ты заключаешь сделку. От её репутации, портфолио, её решения спорных вопросов в предыдущих проектах. А вообще, конечно, очень удобно заходить в сделку на стадии строительства и оплачивать ее по частям. Некоторые компании предлагают для привлечения инвесторов великолепные условия, например, человек оплатил сделку, строительство ещё не закончено, а компания уже готова выплачивать дивиденды от сдачи.
Недостатки — это риск срыва договорённостей по срокам. Но в Греции это всё курируется государством, а строительство на моменте закладки, конечно же, должно быть одобрено департаментом по градостроительству. Тоесть, вхождение в любой проект – это в первую очередь требование документов, которые выдало государство. Если эти документы есть, то в данном случае риски минимизируются. Ещё к недостаткам можно отнести то, чтовы начинаете получать прибыль не сразу после оформления сделки, как это бывает на вторичке, а через год – два. То есть, это отложенная доходность. Зато объект, который вы сегодня купили за 300.000, через полтора года будет стоить уже 350.000. То есть идёт очень хороший прирост цены.
-Каковы расходы на содержание недвижимости в Греции, включая налоги и коммунальные платежи?
- Прежде всего, при оформлении недвижимости мы оплачиваем налог на переход собственности. На сегодняшний день — это 3.09%, а 5 лет назад этот налог был 10%. Для того, чтобы страну вытаскивать из кризиса, правительство приняло решение о сокращении налога на переход собственности практически в три раза.
Стоимость оформления самой сделки вместе с налогом, с нотариусами, адвокатами, обслуживающими компаниями составляет 10% от стоимости.
Коммунальные платежи в Греции могут быть оплачены через государственную компанию, или через альтернативные компании. Особенно это касается вопросов с электричеством. Стоимость электричества в апартаментах примерно 50-60 евро в месяц.
Вода в Греции очень дешёвая, и, говоря об апартаментах, обойдется она в 5-8 евро за несколько месяцев. А если говорить о виллах, то это около 20 евро в месяц, так как там участки с бассейном, поливки газонов и так далее. Безлимитный интернет обойдется в 23-27 евро в месяц.
Ещё один налог, который касается недвижимости — это годовой налог. Если говорить об апартаментах, то это около 100 евро в год, виллы 500-700 евро, а ритейлы и гостиницы могут стоить 1000 - 1500 евро в год.
Налоги по содержанию недвижимости в Греции на самом деле очень приятные, если сравнивать с другими европейскими странами.
-Темпы роста цен на жильё в Греции достигли рекордного уровня. В первом квартале 2023 года они увеличились на 14,5% в годовом исчислении. Как вы считаете, стоит ли ожидать стабилизации цен на жильё в Греции в 2024 году?
-Цены растут, но они ещё не достигли своего потолка. Как я говорила ранее, в 2008 году была огромная просадка цен, практически на 28%. А на сегодняшний день мы потолка ещё не достигли. Тем более, есть огромные возможности для инвесторов, неизведанные территории, где цена ещё стоит на уровне намного ниже, чем тот, который был до кризиса. Рост цен будет однозначно, потому что инвестиционная возможность есть и интерес у инвесторов повышенный.
-Есть ли какие-либо ограничения на инвесторов из России при покупке недвижимости в Греции?
-Россияне на сегодняшний день могут приобретать недвижимость двумя возможными путями. Первый вариант. Если у инвестора только российский паспорт, то он должен оформить себе ВНЖ, например, цифрового кочевника. Сейчас это самый простой способ легализироваться. В Греции этот тип ВНЖ выдаётся на 2 года для любой онлайн деятельности. Главный плюс этого ВНЖ состоит в том, что инвестор может безлимитно переводить деньги на счёт.
Второй вариант. Если инвестор планирует получить долговременный ВНЖ, золотую визу, то ему нужно позаботиться о получении второго паспорта на равне с российским. Это может быть паспорт Молдавии, Армении,Грузии, Кыргызстана, то есть, любой другой паспорт, по которому будет оформлена сделка. Все остальные члены семьи по российским паспортам могут также примкнуть к этой программе. Инвестор сможет сразу получить пятилетний ВНЖ для себя и своей семьи, сможет заниматься бизнесом, получать пассивный доход, но не сможет работать. Зарплата в Греции 700-800 евро в месяц, поэтому, я думаю, что это однозначно не интересно для инвесторов, которые хотят получать пассивный доход.
-Какие рекомендации вы можете дать потенциальным инвесторам, которые рассматривают Грецию как вариант для инвестиций в недвижимость?
-Худший совет, который может быть дан – «рассмотрите позже это предложение». Это значит, что вы потеряете свои возможности, свои шансы. Сегодня Европа в лице Греции даёт действительно уникальные возможности для того, чтобы получить ВНЖ. Кроме этого, инвестор, который планирует переезжать в Грецию, имеет возможность дать детям бесплатное образование, приобрести яхты,автомобили, беспрепятственно передвигаться по странам Евросоюза и также получать в облегчённом варианте все визы в США, Австралию и другие страны. Любой человек, который планирует свой переезд в Европу должен понимать, что в Европе деньги не зарабатываются. Европа — это сохранение денег и стабильный доход 5-6% с вычетом налогов.
Инвестируя в недвижимость, получая золотую визу, а затем ПМЖ, человек может всей семьёй подаваться на греческий паспорт. Ну естественно, пройдя натурализацию, сдав экзамены на знания языка и так далее.
Поэтому, главная рекомендация - не откладывать в долгий ящик то, что сегодня предлагает Греция. Потому что все программы по инвестированию в недвижимость и предоставлению ВНЖ постепенно завершаются, видоизменяются, и приводятся к той форме, которая не совсем удобна для инвесторов.
Уважаемые читатели, если Греция привлекает вас в качестве страны для инвестиций, то мы с радостью поможем вам подобрать подходящий вариант! Пишите нам за подробностями, и получите БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ специалиста в подарок!