Сделки с подаренной недвижимостью влекут за собой множество вопросов, связанных с возможностью её последующей продажи, условиями сделки и налоговыми обязательствами. В данной статье мы разберем, как осуществить продажу квартиры, полученной в подарок.
Можно ли продать подаренную квартиру
Подарок квартиры предполагает бесплатный переход права собственности на другого человека. Новый владелец имеет полное распоряжение имуществом, и он может продать квартиру сразу после получения выписки из ЕГРН.
Если квартира была подарена одинокому взрослому человеку и в ней никто не проживает, продажа происходит стандартно. Однако существуют случаи, вызывающие вопросы.
- Даритель проживает в квартире. Договор дарения, как правило, безвозмезден, и условия о проживании дарителя в нем прописывать нельзя. Но судебная практика допускает признание условий о проживании дарителя допустимыми. В таком случае могут возникнуть сложности при продаже квартиры, но собственник все равно имеет право на продажу.
- Квартира подарена ребенку. Продажа возможна при наличии предварительного согласия органов опеки и попечительства. Закон не устанавливает четких обстоятельств, при которых может быть отказано в разрешении на сделку. Органы могут потребовать приобретение нового жилья не хуже предыдущего по площади или стоимости, либо "заморозить" вырученные средства до совершеннолетия ребенка.
- Квартира подарена недееспособному человеку. Опекун имеет право продать квартиру, купить другое жилье для подопечного или перевести вырученные деньги на его счет. Разрешение на сделку получается через органы опеки и попечительства.
- Квартира подарена одному из супругов. Подаренное жилье не является общим имуществом и не делится при разводе. Однако, если его продать и на вырученные средства купить новое жилье, оно уже будет считаться общим. Для избежания сложностей при разводе рекомендуется заключить брачный договор или прописать в договоре купли-продажи условия происхождения средств на новое жилье.
Оспаривание дарения в суде
Если договор дарения был оспорен в суде, жилье возвращается дарителю, и тот, кому оно было подарено, теряет статус собственника, а следовательно, не имеет права на его продажу.
Процедура продажи подаренной квартиры
Продажа подаренной квартиры осуществляется аналогично процедуре продажи приобретенного жилья. Продавец собирает необходимые документы, находит покупателя и заключает с ним сделку.
Если владелец квартиры — один взрослый, для проведения сделки ему достаточно предоставить паспорт и договор купли-продажи. В случае общей или долевой собственности, а также собственности, принадлежащей ребенку, требуется получить согласие других владельцев или разрешение на сделку от органов опеки и попечительства.
Покупатели иногда могут запросить дополнительные документы, такие как выписки из ЕГРН и домовой книги, договор дарения, техпаспорт из БТИ, справки об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги, а также заключение от нарколога и психиатра о дееспособности продавца. Эти документы необходимы для подтверждения отсутствия прописанных лиц в квартире, отсутствия долгов, а также чтобы предотвратить штрафы за несогласованную перепланировку.
Рекомендуется заранее собрать весь пакет документов, чтобы не терять время перед заключением договора. После этого продавец выставляет квартиру на продажу, находит покупателя, и обе стороны подписывают договор купли-продажи. Переход права собственности регистрируется в Росреестре, и покупатель становится полноправным владельцем квартиры после внесения соответствующей записи в ЕГРН.
Оплата производится наличными, банковским переводом, через ячейку в банке, депозит у нотариуса или аккредитив. Дополнительные этапы, такие как экспертная оценка недвижимости, получение разрешений от государственных органов, заключение предварительного договора или регистрация сделки у нотариуса, могут потребоваться в зависимости от конкретной ситуации.
Налог с продажи
Обычно продавец обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры, если сделка произошла до истечения минимального срока владения (3 года для квартир, полученных в дар от близких родственников, и 5 лет в других случаях). Размер налога составляет 13% от суммы сделки, однако существуют особенности.
Если человек получил квартиру в подарок, налог рассчитывается от кадастровой стоимости на момент регистрации собственности, умноженной на коэффициент 0,7. Исключение составляют подарки от близких родственников. В случае продажи подаренной квартиры, чтобы уменьшить налог, можно воспользоваться вычетом в размере 1 млн рублей, либо уменьшить облагаемую сумму.
Пример: Если квартира была подарена за 2 млн рублей, и вычет составляет 1 млн рублей, налог рассчитывается от разницы (2 млн - 1 млн) с учетом ставки 13%.
Выбор между налоговым вычетом и уменьшением суммы зависит от конкретной ситуации, и каждый из вариантов может оказаться более выгодным в различных случаях. Плательщик налога должен подать декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года после продажи и уплатить налог не позднее 15 июля того же года.