Как лучше распорядиться недвижимостью, которую никто не использует? Обычно существует два варианта: сдать ее в аренду или продать. В нашей статье мы рассмотрим плюсы и минусы каждого из вариантов, чтобы помочь вам определиться, что более выгодно — продажа квартиры или долгосрочная или посуточная аренда.
Для большинства россиян недвижимость представляет собой надежный способ сохранения средств и генерации дохода: продавая жилье или сдавая его в аренду, можно рассчитывать на дополнительный доход. Именно поэтому, получив недвижимость по договору дарения или в наследство, приходится решать, что более выгодно — продать или сдать квартиру в аренду: упускать доход никому не нравится, особенно когда нужны деньги.
Если у семьи нет крупных долгов и не предстоит значительных расходов, долгосрочная аренда может стать хорошим дополнением к ежемесячному доходу. В случае наличия долгов продажа может помочь улучшить финансовое положение, закрывая возникшие "дыры". Однако рынок недвижимости не всегда предоставляет возможность провести сделку в нужное время по желаемой цене, и тогда аренда становится разумной альтернативой простою жилья.
Следует отметить, что приобретение квартиры в ипотеку — в новом доме или на вторичном рынке — не вписывается в данную систему критериев. Кредит на покупку жилья имеет свою цену и влияет на конечную стоимость жилья. Кроме того, квартира становится предметом залога для банка, и сделки с ней, будь то аренда или продажа, подвергаются ограничениям.
Какие жильные помещения востребованы среди арендаторов?
Эксперты в сфере недвижимости утверждают, что определение пригодности "излишнего" жилья для аренды можно упростить, представив себе, захотели бы они сами проживать в такой квартире. Если углубиться в детали, наибольшим спросом у арендаторов пользуются одно- или двухкомнатные квартиры в хорошем состоянии, с удобной транспортной инфраструктурой.
Это означает, что жилье должно находиться в шаговой доступности от станции метро или МЦК (в случае Москвы и городов-миллионеров с метрополитеном), либо близко к остановкам общественного транспорта или железнодорожной станции в других населенных пунктах. Квартиры в таких зданиях обычно быстро находят арендаторов, что позволяет владельцу получать стабильный доход.
Еще одним важным критерием является возраст здания. Например, в Москве можно снять однокомнатную квартиру по минимальной цене 34-40 тысяч рублей в месяц в типовой пятиэтажке в спальном районе, построенной во второй половине прошлого века. Однако если здание было построено после 2010 года, цена сразу увеличивается на 50% и более.
Требуется ли ремонт для сдачи в аренду?
Если здание удачно расположено с учетом транспортной доступности и, к примеру, находится в прекрасном районе, то обязательный ремонт не обязателен. Главное условие – чтобы квартира была пригодной для проживания, с исправной современной сантехникой, необходимыми бытовыми приборами и доступом к интернету.
Однако аккуратная отделка, безусловно, станет конкурентным преимуществом, которое можно использовать для установления арендной платы. Главное – не переборщить, поскольку жилье, сдаваемое в аренду, в любом случае подвергается естественному износу. Это означает, что излишне дорогой ремонт будет сопряжен с высокими расходами на его поддержание.
Аренда на короткий срок
Эксперты недвижимости и брокеры утверждают, что сдача квартиры в аренду посуточно представляет собой финансово перспективную возможность. Сценарий, при котором выручка может быть вдвое выше, чем при долгосрочной аренде, вполне реален. Однако существуют некоторые нюансы.
Во-первых, не каждая квартира подходит для посуточной аренды. Потенциальные арендаторы на короткий срок, такие как туристы и командированные, оценивают прежде всего удобство транспортной инфраструктуры и комфорт для отдыха. Например, маловероятно, что турист, приехавший на несколько дней, будет рад тратить 20 минут на автобусе и метро, чтобы добраться до центра города. То же самое относится и к командированным.
Во-вторых, квартира для посуточной аренды должна быть полностью оборудована. В отличие от арендаторов, платящих за месяц, туристы и командированные не будут брать с собой посуду, постельное белье и другие предметы первой необходимости.
Также важно избегать оснащения квартиры для посуточной аренды дешевой, старой и разномастной мебелью, особенно если владелец провел качественный ремонт. Эклектика в дизайне и оборудовании квартиры может уменьшить ее привлекательность для арендаторов.
Ключевым элементом успешной посуточной аренды является личное участие владельца. Самостоятельные обязанности по уборке, стирке и закупке расходных материалов, таких как туалетная бумага и мыло, позволяют снизить расходы на персонал и повысить прямую выгоду.
Опытные арендодатели подчеркивают, что посуточная аренда требует постоянного внимания, так как проблемы у жильцов могут возникнуть в любой момент. Поэтому перед тем как рассматривать потенциальный доход, необходимо оценить свои физические, финансовые и временные ресурсы, прежде чем принимать решение о продаже квартиры или ее аренде.
В какой момент наиболее целесообразно реализовать квартиру
Решение о продаже квартиры обычно принимается в случае, когда ее сдача в аренду не приносит достаточной прибыли. В данном контексте прибыльность оценивается как разумное соотношение усилий и дохода.
Принимая во внимание среднюю стоимость аренды однокомнатной квартиры в 40 тыс. рублей, проведем расчет:
- Арендная выручка до вычета налогов и других расходов составляет 480 тыс. рублей в год.
- Расходы на коммунальные услуги оцениваются приблизительно в 60 тыс. рублей в год.
- Налоги составляют до 28,8 тыс. рублей (по ставке 4% при оформлении самозанятости, либо 6%, если арендатор — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель).
После вычета основных расходов получается оставшаяся прибыль в размере 391,2 тыс. рублей в год или 32,6 тыс. рублей в месяц. Самой непредсказуемой статьей расходов является амортизация, так как поломки техники, мебели и ремонт могут быть необходимы, несмотря на заботливость арендаторов.
Если квартиру можно сдать в настоящий момент без дополнительного ремонта, и вы готовы заниматься организацией ремонтных работ и обслуживанием, доход от аренды может стать дополнительным источником для семейного бюджета.
Еще одной причиной для решения о продаже квартиры может быть потребность в значительной сумме денег для оплаты лечения, образования, развития бизнеса, погашения долгов и других целей. При благоприятных обстоятельствах продажа недвижимости может быть осуществлена довольно быстро.
Необходимо сдерживаться перед продажей недвижимости в следующих случаях
Понимание необходимости продажи квартиры вполне оправдано, однако не всегда возможно реализовать этот процесс быстро и по ожидаемой цене. На текущий момент наблюдается "рынок покупателя" в сфере недвижимости, что означает преобладание предложения над спросом.
Согласно риелторам, средний срок продажи квартиры по минимальной цене с учетом скидок вырос вдвое и составляет примерно полгода. Некоторые варианты находятся в продаже и дольше года. На таком рынке быстрая сделка подразумевает значительный дисконт от стоимости, который может достигать 10–15%. Однако не каждый продавец готов к таким условиям.
Если нет желания участвовать в конкуренции с ценой, то разумнее отложить сделку. В долгосрочной перспективе недвижимость постоянно растет в цене и, в конечном итоге, всегда находит своего покупателя. Просто не всегда она может быть быстро реализуемым активом. Поэтому выгодность сдачи в аренду или продажи унаследованного жилья зависит не только от финансового положения владельца, но и от текущих рыночных условий.