Через флиппинг, продажу отремонтированных старых домов и квартир, можно достичь прибыли. Этот процесс подразумевает возможность получения до 60% доходности от успешных сделок, однако не все операции завершаются успехом, и инвестиции могут "застрять" в недвижимости. Мы поясним простыми словами, как и сколько можно заработать на перепродаже жилья, как выбрать подходящий объект для флиппинга, а также расскажем о возможных рисках.
Флиппинг - в чем суть?
Флиппинг произошел от английского глагола "to flip", что в переводе означает "переворачивать". Давайте постараемся пояснить это простыми словами. В своем первоначальном значении "флиппинг" представляет собой "быстрое изменение". В сфере недвижимости это выглядит так: покупка квартиры на вторичном рынке в плохом состоянии, последующий ремонт и перепродажа с прибавкой к цене. Основное требование - чтобы весь процесс, начиная от покупки до продажи, проходил очень быстро.
Этот бизнес впервые появился в США, где флипперы в основном занимаются покупкой и продажей домов, в то время как в России они предпочитают работать с квартирами. Успешные российские флипперы могут приобретать, ремонтировать и продавать по три квартиры в год, что считается высоким темпом - в среднем на каждую уходит 4 месяца. Те, кто занимается ремонтом, могут представить, насколько сложно уложиться в такой сжатый график, с учетом последовательности работ и особенностей сотрудничества с рабочими бригадами.
Вся процедура включает в себя ряд шагов: поиск и выбор подходящего объекта для флиппинга, анализ его потенциала, покупка, последующий ремонт с постоянным контролем процесса, а затем поиск покупателя для обновленного объекта и его продажа. И все эти шаги необходимо осуществлять быстро.
Если представить все этапы в порядке, получится внушительный список действий, включающий в себя изучение объявлений на специализированных сайтах, выбор объекта, оформление сделки, составление сметы на ремонт, выбор рабочих, закупка стройматериалов, контроль над ремонтными работами, профессиональная фотосъемка, поиск покупателя и заключение сделки.
Каждый этап оказывается сложным, учитывая, что стартовый капитал - это собственные средства флиппера. Взять ипотеку для флиппинга не запрещено, но неудобно и невыгодно из-за расходов, связанных с сделкой, и ограничений до полного погашения кредита. Так как в игре находятся собственные деньги, флипперы уделяют много времени теоретической подготовке. Важно знать, что происходит на рынке недвижимости, растет или уменьшается спрос. Кроме того, необходимо изучать особенности районов и сопоставлять всю доступную информацию, чтобы флиппинг стал успешным бизнесом, приносящим прибыль. Но прежде чем подсчитывать, сколько можно заработать на перепродаже квартир, важно более подробно изучить, что и как делать.
Как подобрать жилье для приобретения
Флиппинг квартир возможен только с жильем на вторичном рынке. Чтобы успешно заработать на перепродаже, необходимо приобрести квартиру с существенной скидкой. Однако стоимость ниже средней по рынку не является единственным критерием отбора. Важно обратить внимание на следующие факторы:
- Локация: Район имеет большое значение. Жилье в устроенных районах с развитой инфраструктурой и квартиры в бывших промышленных районах с большим количеством пустующих заводов имеют различные перспективы. Флипперу важно быстро продать квартиру, поэтому изменения в престиже или удобстве локации могут быть нежелательными.
- Транспортная доступность: Квартиры, расположенные в 20 минутах ходьбы от станции метро, железной дороги или другого общественного транспорта, обычно продаются лучше.
- Площадь: Опытные флипперы могут работать с различными площадями квартир, но наиболее востребованными среди покупателей являются однокомнатные квартиры и студии. Ремонт небольшой площади может быть более экономичным, а возможности для увеличения цены перепродажи более широкими.
- Инфраструктурные объекты: Близость к вузам, бизнес-центрам, медицинским и торговым центрам, спортивным комплексам, паркам и специализированным школам повышает привлекательность жилья и расширяет аудиторию покупателей.
- Вид из квартиры: Зеленые зоны, реки и панорамные виды с высоких этажей обычно востребованы. Хотя квартиры с видом на шумные улицы или шоссе могут привлечь внимание при наличии нужных объектов вблизи, такие объекты обычно менее предпочтительны.
- Внешний вид и состояние дома: Состояние дома, подъезда и общих коридоров также важно. Дом после капитального ремонта или со свежей отделкой может быть более привлекательным для потенциальных покупателей.
- Состояние дома: Дефекты, такие как сколы и трещины на фасаде, облупившиеся или поврежденные перила, неисправные кнопки лифта, потекший мусоропровод, плохой запах или захламленные общие коридоры, могут снизить привлекательность объекта и увеличить трудности флиппинга.
Флиппер, разбирающийся в процессе заработка на перепродаже квартир, будет избегать объектов с вышеуказанными проблемами.
Что представляет собой потенциал жилья
Средний бюджет приобретения однокомнатной квартиры на вторичном рынке в Москве составляет от 9 миллионов рублей. На рынке имеются предложения с более низкой ценой, например, за 7,5 миллионов рублей. Это предложение касается однокомнатной квартиры площадью 29,6 квадратных метров на первом этаже, требующей ремонта. Однако таких вариантов немного, и для их обнаружения приходится внимательно искать, одновременно оценивая потенциал объекта.
Оценка перспектив флиппинга становится возможной при сравнении цены выбранной квартиры с аналогичными объектами в данной локации, но уже с выполненным ремонтом. Это позволяет установить ориентир по цене и является целью, которую можно преследовать.
Флипперы предупреждают, что квартиры, предлагаемые с дисконтом, обычно имеют "тяжелые" особенности, такие как наличие залога, задолженность по коммунальным платежам, незаконная перепланировка или серьезные внутренние повреждения. Однако именно эти аспекты, снижая цену, создают возможность для получения прибыли.
Приведенный выше пример с квартирой за 7,5 миллионов рублей имеет существенный недостаток в том, что она расположена на первом этаже. Специалисты по недвижимости предупреждают, что недавний переход права собственности или наследственные вопросы также могут вызвать настороженность или даже привести к отказу от сделки. При выборе квартиры флипперы тщательно проверяют документы, включая действительность паспорта владельца, наличие справок из медицинских учреждений, выписку из домовой книги, историю переходов права собственности (что можно узнать из выписки ЕГРН), а также информацию о задолженности по коммунальным платежам. Эти базовые документы предоставляют продавцы, но в процессе сделки могут потребоваться и другие, учитывая разнообразие ситуаций на вторичном рынке недвижимости.
Преобразование жилых домов и реставрационные работы на объекте.
Перепродажа обновленных домов в России не так распространена, как за границей. Зачастую загородная недвижимость выставляется на продажу в текущем состоянии, так как будущие владельцы, как правило, предпочитают перестраивать и обновлять дом по своему вкусу.
Отмечается, что ремонт дома не так быстр, как в случае с квартирой, и многое зависит от времени года. Требования к таким объектам схожи с требованиями к квартирам: важна локация, транспортная доступность, чистота документов и наличие коммуникаций.
Однако именно в отсутствии некоторых коммуникаций, таких как водопровод, газ и канализация, флиппер видит возможность заработка. Путем проведения необходимых работ флиппер может значительно увеличить стоимость недвижимости и продать ее по более высокой цене. Процесс выгодной перепродажи обновленных домов подробно описан здесь.
Эксперты считают, что для успешного флиппинга подходят объекты, где требуется минимальный ремонт, такой как внутренняя отделка, замена крыши, ремонт окон или крыльца. Главное, чтобы у дома был исправимый в кратчайшие сроки дефект. Как правильно выбирать дом для флиппинга можно узнать здесь.
Однако второй по важности статьей расходов для флиппера становится ремонт. Успех проекта существенно зависит от умения договариваться и наличия не только юридических, но и строительных контактов, а также от надежной ремонтной бригады.
Флипперы, следуя зарубежному опыту, используют формулу расчета, согласно которой максимальная цена покупки не должна превышать 70% цены после ремонта (где вычтена его стоимость). Например, если квартиру можно продать за 10 миллионов рублей, а ремонт обойдется в 3 миллиона рублей, выгодная цена приобретения не должна превышать 4 миллиона рублей.
Важно отметить, что "свежий ремонт" не всегда означает "привлекательность для покупателя". Флипперу необходимо учитывать интерьерные тренды, включая цветовые решения, отделочные материалы и мебельные акценты. Внимание к деталям, таким как светлые тона, однотонные обои, натуральные цвета дверей и пола, а также уместные детали интерьера, может значительно повысить привлекательность и ускорить продажу.
Оплата налогов
Согласно Налоговому кодексу, лица, занимающиеся флиппингом, обязаны уплачивать 13% налог на доход от продажи недвижимости, принадлежащей им менее 5 лет. Учитывая, что флипперам невозможно дождаться пятилетнего срока, они обязаны уплачивать соответствующий налог.
Проценты налога рассчитываются на основе разницы между стоимостью приобретения и ценой продажи. Например, если квартиру удалось приобрести за 4 миллиона рублей и продать за 10 миллионов рублей, флиппер обязан перечислить в бюджет 780 тысяч рублей.
Иногда флипперы пытаются договориться с покупателем и уменьшить стоимость квартиры в документах. Однако такая стратегия несет риски возможного привлечения к ответственности за уклонение от уплаты налогов.
Среди законных методов сокращения налогообложения для флипперов стоит выделить оформление квартиры на индивидуального предпринимателя с уплатой 6% по упрощенной системе и возможностью получения налогового вычета. Он предоставляется, если имеется доход, на который обязан уплачиваться 13% подоходного налога. Однако данный вычет возможен только один раз, и его сумма не превышает 260 тысяч рублей.
Другой формой вычета является уменьшение налогооблагаемой базы на 1 миллион рублей, и использовать этот метод можно не более одного раза в год.
Опасности, которые могут поджидать флиппера
Основным финансовым риском для флиппера является возможность обнаружения недостатков в состоянии квартиры, превышающих первоначальные ожидания. Это неизбежное явление при проведении ремонтных работ. Например, в смете может быть учтена замена унитаза, но при демонтаже старого выясняется, что требуется замена проржавевших труб. Или предполагается только замена покрытия пола, но приближенный осмотр выявляет, что полы повреждены.
Проблемы, такие как плесень или насекомые, также могут потребовать дополнительных затрат на их устранение. Если возникают несколько непредвиденных проблем, проект может потерять свою прибыльность.
Даже если ремонт выполняется согласно плану, флиппинг не гарантирует успешной продажи квартиры. Некоторым удается продать объект после первого просмотра, в то время как другие объекты могут оставаться в продаже длительное время.
Важно быть готовым к возможным неудачам и морально подготовленным к ним. В сфере флиппинга встречаются трудности у всех и на различных объектах.
Эффективные методы ускоренной продажи квартиры
При наличии удачной локации, удобной транспортной доступности и высокого инвестиционного потенциала объекта, ключевую роль в привлечении покупателей играет визуальная привлекательность квартиры. Осуществление быстрой сделки, закрывающейся в течение месяца, является целью флипперов.
Необходимо тщательно продумать планировку, цветовую гамму и декор, чтобы привлечь внимание потенциальных покупателей. Большинству покупателей важен уют, а семьи ценят грамотное зонирование и удобную планировку. В случае возможности улучшения каких-либо аспектов, это следует сделать. Однако объединение кухни и гостиной может оказаться не самой удачной идеей, так как более востребованы отдельные помещения. Как создать интерьер, не поддаваясь временным трендам, можно узнать здесь.
Качественные фотографии, выделяющие преимущества квартиры, непременно повысят ее привлекательность для потенциальных покупателей. Завершенный интерьер (без строительного мусора), съемка при естественном свете, сбалансированные пропорции и ровный горизонт — вот что необходимо. Удобно, когда фотографии передают обзор с различных точек квартиры, позволяя покупателям представить, как выглядит каждое помещение: от входной двери через коридор до кухни, часть кухни и гостиная с диваном. Открывая дверь гостиной, можно увидеть всю комнату и выход на балкон. Подобные детали обеспечивают покупателям более ясное представление о квартире.
Выгодно ли заниматься флиппингом
Вопрос о возможности заработка на перепродаже квартир является первостепенным, и на него следует искать ответ внимательно. Для тех, у кого имеются свободные средства для приобретения и ремонта жилья, а также проявляется интерес к рынку недвижимости, дизайну интерьеров, аналитическим навыкам и наблюдательности, флиппинг может оказаться прибыльным. Участники этого сегмента говорят о возможной доходности в размере 60%, учитывая все расходы и налоги.
Однако для тех, кто решает заниматься флиппингом на последние сбережения, этот вид деятельности может представлять собой менее привлекательный и рискованный вариант из-за возможности неспособности быстрой или вовсе успешной продажи квартиры. В таком случае можно рассмотреть вариант сдачи ее в аренду, если местоположение позволяет, и затем, когда ситуация на рынке изменится, повторно выставить объект на продажу.