Хватит бубнить под нос, рассказывая о накопленном жире, о том, что банки не допустят снижения цен, потому что это обесценит залоги.
Ведро холодной воды за шиворот. Медитацию долой. Нечего жевать сопли.
Поговорим предметно.
Два крупнейших застройщика Москвы: ПИК и Самолёт.
Первый возводит в столице 93 корпуса, второй 72.
Продажи и цены за последний месяц в сделках по состоянию на 9 декабря у первого, и 11 декабря у второго.
У ПИК цены выросли с 316 до 324 тыс. руб. за м2, у Самолёт снизились с 227 до 221 тыс. м2.
Теперь, поштучно:
У ПИК цены выросли в 63 корпусах, снизились в 27 корпусах, продаж не было в 3 корпусах.
У Самолёт цены выросли в 27 корпусах, снизились в 31 корпусе, продаж не было в 14 корпусах.
Уже интересно, потому что никакой предопределённости.
Плевать. Речь не о том.
Вопрос ребром, - выдержат ли застройщики урезание льготки, не начнут ли снижать цены?
Что нам говорит ДОМ РФ на этот счёт?
Застройщик будет предрасположен к снижению цен, если коэффициент стройготовности/распроданности будет меньше 70%. Если он выше, застройщик цены будет повышать, если он ниже, - возможно снижение цен, или индивидуальные скидки.
Чтобы понять, о чем идет речь, посмотрите видео:
Теперь оценим, что у обоих застройщиков с коэффициентом во всех корпусах.
У ПИК:
73 строящихся корпуса имеют коэффициент больше 100%, 10 корпусов от 90 до 100%, 5 корпусов от 80 до 90%, 2 корпуса «пограничные» с коэффициентами от 70 до 80%, и только 3 корпуса имеют коэффициенты в 70% и ниже.
ПИК по ценам «непробиваем».
Иное дело Самолёт.
27 корпусов имеют коэффициент в 100% и выше. 11 корпусов имеют коэффициент от 90 до 100%, 5 корпусов имеют коэффициент от 80 до 90%, 7 корпусов «пограничные» с коэффициентов от 70 до 80%, и…
22 корпуса имеет коэффициент распроданности/стройготовности ниже 70%.
Из них 14 корпусов ниже 50%.
Самолёт по продажам «плывёт».
Корпуса с высоким коэффициентом в основном «старые», те, что начали строится давно, и в них основная часть квартир уже продана. Напротив, корпуса с низкими коэффициентами, - в большей части, новые, строится начали в последний год.
Что это означает?
То, что такие корпуса строятся быстрее, чем продаются.
Проектное финансирование сейчас безумно дорогое. А после повышения ключевой до 16% оно стало ещё дороже, потому что привязано к этой ставке.
Ни один застройщик, если он не хочет разориться на процентах, не может позволить себе слабых продаж.
После урезания льготки ситуация по многим «новым» объектам у девелоперов становится критичной.
Поэтому, смотрите коэффициент по интересующему объекту (как? см.видео), если он ниже 70%, идите и смело разговаривайте о скидках.
Если выше, но не запредельно высоко, не расстраивайтесь.
Может так статься, что продажи по интересующему объекту, после последних решений властей, рухнут, а строить его застройщик будет продолжать (не останавливаться же). Через какое-то время вы с удивлением увидите, как коэффициент поползёт вниз, а застройщик станет куда как сговорчивее.
В общем так.
Очевидно, удар по первичке, который нанесло правительство, изменив параметры льготки, отправит в «серую» зону многие «новые» корпуса. Чем дальше, тем больше.
Сидите на попе ровно. Смотрите. Не так много осталось ждать, когда мимо проплывёт труп твоего врага, то есть цены.
Уж, как минимум, для «свежих» новостроек, точно.
Самолёт не даст соврать.
--------------------------------------------------
♨️ Это публикация Телеграм-канала Зде.
Телеграм-канал Зде: t.me/other_house
Форум в Телеграм Ззз: t.me/zde_com