Обратился ко мне заказчик, с просьбой проконсультировать его на предмет покупки жилья.
Скидывает мне фотографии квартиры: со словами: там явно незаконная перепланировка, хочу понимать, насколько я могу сбить цену или сколько встанет ремонт "вернуть все, как было"
Короб справа зарезан, как выяснилось позже..
Что скрывает этот шкаф вообще было загадкой. Обычно обозначения в стиле 3а скрывают встроенные шкафы.
Подиум видится тут уже наименьшим злом, тем более что он не бетонный. А то мне страшно представить, какую нагрузку держали бы эти перекрытия..
Обращаю ваше внимание на образ мыслей среднестатистического покупателя. Даже если продавец ничего не скрывает и честно говорит про красные линии в паспорте БТИ, то покупатель сразу воспринимает это, как потенциальный головняк. Что не сильно далеко от истины. Красные линии сразу отсекают ипотечников. Банк никогда не одобрит ипотеку, в которой есть серьёзные нарушения.
"Сейчас я куплю, и на меня как повесят судебное постановление... А если они там несущие трогали, тогда ни за какие деньги мне не нужен этот головняк"
Второй момент, который сильно отпугивает - правовой аспект покупки такой квартиры. Люди банально боятся штрафов, судебных предписаний и рухнувших стен, в конце концов. Об этом поговорим отдельно чуть ниже.
Квартира, к слову, продавалась давно и с большой скидкой. Относительно свежий дом 97 года, монолит, очень симпатичные планировки. В этом доме редко что-то продают, но чуть раньше я видела похожую единичку, но без незаконной перепланировки. Она стоила на 3 ляма дороже и со свистом улетела к новым хозяевам. Объявление исчезло спустя пару дней! Поэтому покупатель хотел понять, что под капотом и данной площади.
Продавцы, к их чести, ничего не скрывали и честно выдали этот самый план БТИ в красных линиях.
Прежде, чем мы начнем читать чертеж, важный дисклеймер.
Есть неузаконенная законная планировка. Перепланировали, но в рамках закона. (Увеличили санузлы за счет коридора, создали новый короб в ванной, рядом со старым, убрали встроенные шкафы) Если вам потребуется при продаже такой квартиры план БТИ, то он тоже будет в красных линиях. НО переделывать ничего не нужно, нужно просто оформить перепланировку в соответствующей инстанции. Т.е. неузаконенную законную можно без проблем превратить в узаконенную законную.
Есть не узакониваемая незаконная перепланировка. И вот это совершенно другая история. Это планировка с грубым нарушением правовой базы. (уменьшение венткоробов, технических шкафов, расположение мокрых зон над жилыми зонами соседей снизу. Подробно писала в этой статье. )
У вас будет красный план БТИ. Такую переделку никогда не согласуют в Мосжилинспекции и обяжут вернуть в исходное состояние. Штраф небольшой 2500 р. на момент написания статьи (12.2023) а вот судебное предписание вернуть, все как было может сильно ударить по карману. Здесь важно подчеркнуть, что даже в такой планировке есть 2 принципиальных отличия.
Есть истории, когда в газифицированном доме на кухню убирают дверь. Она все равно вечно открыта у многих, особенно у тех, кто не готовит каждый день.
Или присоединяют балкон, просто вынимая окно и балконную дверь. (не сбивая порогов и перемычек, не трогая пожарный простенок, четверти откосов, не вынося батареи, а отапливая балкон теплым полом или конвектором.)
И для согласования такой не узакониваемой планировки достаточно заказать дверь на кухню, и стеклопакеты на балкон.
А вот когда кухню и комнату махнули местами, то узаконить можно только восстановив помещения на своих местах, предусмотренных автором проекта дома. Кухню - на кухне. Комнату в комнате. Не узакониваемая незаконная планировка не согласуется в БТИ.
Наш вариант был посередине. Были уменьшены коробка. Это только восстановление. Остальное предстояло выяснить. Для этого мы заказали поэтажный план. А пока визуально начали анализировать увиденное.
Радует, чтоб батареи на балконе имели запорную арматуру и внешнюю подводку. Их можно снять самостоятельно, без перекрывания общедомового стояка. (где запорная арматура в месте перехода из комнаты на балкон еще предстоит выяснить.) Поскольку дом монолитный, то балконный порожек сносить можно, это сильно радует иначе проблем было бы сильно больше..
За деньги да. В смысле поэтажничек свежий быстро нашелся.
И мы стали смотреть..
Я сводила оба плана и накладывала друг на друга. Повезло, что несущие не стали трогать. Но короба в прихожей и санузле уменьшили.
Поэтажник четко обрисовал диагноз: 2 французские двери на балкон, демонтаж батарей на балконе и покупка узкой батареи в комнату, восстановление границ коробов (благо не самих коммуникаций, их не трогали). Подиум и ниши из гипсокартона уже узакониваемые мелочи.
И конечно же не забываем проект перепланировки с согласованием..
Такая покупка потребует около 450 тысяч р. сверху для восстановления законности. Французские двери уже насчитали 100 тыс. за шт. Проект в среднем 100. Высокая батарея 45. Работы тут будут минимальными, но на круг выльются в приличную сумму.
Забегая вперед скажу, что мой заказчик купил эту квартиру, только потому, что понимал, какие риски несет эта покупка. Мораль давайте каждый сам. Я просто рассказала вам опыт. С вас лайк за авторский контент.
📄 Мой сайт (фото реализованных объектов и прайс)
📷 Мои инстаграм (запрещен и порицаем в РФ) В хайлайтс гигантское количество подборок из строительных и мебельных магазинов.
📝 Мой телеграмм-канал (инфа с текущих строек, подборки и находки необычных смесов, света и пр. и немного о жизни)