Таиланд – одно из самых востребованных в России направлений для туризма, а теперь многие рассматривают его для релокации и покупки инвестиционной недвижимости. В первом полугодии 2023 спрос россиян на недвижимость в Таиланде взлетел на 187% по сравнению с тем же периодом год назад. Но стоит ли заходить на этот рынок? Какие там особенности и сможет ли Таиланд “откусить” большую часть инвестиций россиян от таких привычных направлений как ОАЭ, Бали и Турция? Разберемся в этой статье.
Локации
Для инвестиций (да и для переезда) самыми привлекательными являются туристические локации. Именно там лучше всего развит сервис и качество жизни выше, чем в целом по стране.
По спросу лидирует Пхукет – это знаменитый остров-курорт с длинными чистыми пляжами, местами для развлечений, шопинга, отелями разного класса. 70% территории занимает национальный парк. Остров условно делится на северную – более “европейскую” и дорогую часть, и южную – более аутентичную и дешёвую для жизни. На севере больше туристов и экспатов с высоким уровнем доходов и запросов. На юге чаще селятся релоканты.
Следующие по популярности регионы – Паттайя, столица Таиланда Бангкок и (с большим отрывом) остров Самуи. Но самое активное строительство и привлечение иностранных инвестиций идёт именно на Пхукете.
Факторы спроса
Принципиальный момент при выборе инвестиционной недвижимости – это её востребованность сейчас и в будущем. На спрос в Таиланде влияет несколько факторов:
• Туризм
Таиланд развивает курортную индустрию и инфраструктуру. В 2022 году страну посетило более 11 млн туристов. В 2023 прогнозируют 15 млн, дальше – ещё больше. Причины популярности в климате, пляжах, самобытности и богатой истории страны и дружелюбии к туристам. Здесь есть что посмотреть, чем заняться, где набраться впечатлений. “Туристическое” будущее Таиланда вполне благоприятное, а значит, будет и спрос на краткосрочную аренду в курортных локациях.
• Экспаты
В Таиланд переезжают в основном из Европы, Китая и России. Большинство экспатов работает удаленно и остаётся платежеспособным после переезда. Соответственно, высок спрос на длительную аренду, а также на покупку готового жилья среднего и высокого класса.
• Стабильность
В Таиланде спокойная политическая ситуация, сильная для этого региона экономика (по итогам 2022 года – 27 место по номинальному ВВП, между Норвегией и Ирландией). На улицах достаточно безопасно, а курс национальной валюты, бата, уже 20 остаётся стабильным: 1 бат = $0,03. Это выгодно отличает страну, например, от Турции, где национальная валюта постоянно падает, съедая доход инвесторов, а жизнь дорожает трехзначными темпами.
• Образ жизни
В Таиланде хороший уровень медицины и образования. Работают филиалы международных школ и университетов. Буддистское мировоззрение достаточно толерантно к представителям других культур. На Пхукете можно найти все для привычного комфорта: торговые центры, магазины люкс-брендов, парки развлечений, ночные клубы, рестораны, бары, гольф-клубы. На севере острова экспаты создают свои собственные сервисы и заведения, так что можно действительно жить как в Европе и при желании – вообще не сталкиваться с местным колоритом.
Типы недвижимости
Рынок в основном представлен виллами (это дома с бассейном, 3-4 спальнями, большой общей зоной и ванными комнатами в каждой спальне) и апартаментами. Но при этом апартаменты делятся ещё на два подвида – расположенные в жилых домах и в брендированных резиденциях. Такие резиденции – это что-то среднее между обычным домом и отелем. Апартаменты можно купить в собственность, при этом жильцы получают отельный сервис: лобби, клининг, прачечную, фитнес, бассейн и пр. Это достаточно популярный вариант для жизни, и, конечно, большой плюс для сдачи в аренду. Арендаторы готовы платить дороже за комфорт, поэтому при выборе между обычной квартирой и апартаментами в брендированной резиденции эксперты рекомендуют второе.
В целом, на Пхукете вся ликвидная недвижимость строится в клубном, уютном формате. Здания выше 23 м (это 7-8 этажей) строить запрещено.
Визы и легализация
Таиланд заинтересован в привлечении инвестиций, так что условия для покупателей недвижимости лояльные. При покупке можно получить Thai Elite Visa с рядом привилегий:
VIP-коридор при положении контроля в аэропортах
VIP-обслуживание, льготы и спеццены в гольф-клубах, спа-салонах, ресторанах, медицинских клиниках. А имея эту визу, далее можно претендовать на визу резидента Таиланда (ВНЖ) на 5, 10 или 20 лет.
Собственность и налоги
В Таиланде есть два варианта покупки недвижимости для иностранцев: freehold – полноценная собственность, как мы привыкли в России, и leasehold – “очень-очень долгосрочная” аренда, изначально на 30 лет, но с возможностью двукратного продления, то есть суммарно на 90 лет. Апартаменты могут продаваться как во фрихолд, так и в лизхолд, и нужно внимательно смотреть предложение застройщика. Виллы – только лизхолд, т.к. по закону иностранцы могут покупать саму недвижимость, но не землю. В жилых резиденциях и кондо земля общего пользования может оставаться в собственности местного юрлица, а в случае с виллами нет, так что возможен только вариант многолетней аренды (более сложный вариант – открытие юрлица в Таиланде, в котором минимум 51% будет принадлежать местному гражданину, и далее покупка недвижимости на это юрлицо). Но на практике leasehold практически не ограничивает покупателя – точнее, многолетнего арендатора – в правах. В договоре передачи недвижимости можно прописать возможность продажи, передачи по наследству и пр. Случаев государственного “отъема” недвижимости у иностранного покупателя в Таиланде нет.
Что касается налогов, то после покупки собственнику нужно будет платить ежегодный налог на владение, налог на доход от перепродажи (в случае владения менее 5 лет), налог на доход от сдачи в аренду.
Ежегодный налог на владение уплачивается, только если недвижимость стоит больше 10 млн бат ($286 000). Ставка прогрессивная – чем дороже недвижимость, тем выше налог: 0,02%, 0,03%, 0,05% или 0,1%. При этом необлагаемая налогом сумма вычитается из расчёта. То есть, если квартира стоит 15 млн бат, платить налог вы будете только с 5 млн (15 млн - 10 млн). Это касается тех, кто использует недвижимость для собственного проживания и вписан в домовую книгу. Для инвесторов, которые сами в этой недвижимости не живут, налог 0,3%.
При перепродаже вас ждет бизнес-налог 3,3% – не оплачивается, если недвижимость в собственности более 5 лет или если владелец минимум 1 год жил там и был вписан в домовую книгу. Также продавец берет на себя половину регистрационного сбора при переоформлении собственности на покупателя. При владении более 5 лет оплачивается только гербовый сбор (0,5% для фрихолд и 0,1% для лизхолд).
Также взимается налог с дохода от перепродажи на основании оценочной стоимости от земельного департамента и длительности владения. Чтобы получить подробную консультацию по налогам, напишите мне в Telegram, я поделюсь контактами специалиста.
Налог на доход от сдачи в аренду: 15% от прибыли для налоговых нерезидентов и 5% для налоговых резидентов Таиланда. Если арендой занимается управляющая компания, она же и организует уплату налогов, и инвестор получает уже чистый доход.
Цены и доходность
Инвестор может получать доходность от:
- быстрой перепродажи (+25-30% за 4-6 месяцев)
Рынок активно растёт, многие инвесторы переориентируются на Азию из-за удорожания жизни и недвижимости в Европе, опасной ситуации в Ближневосточном регионе. Так что перепродажа на коротком цикле вполне реальна.
- долгосрочной и краткосрочной аренды (апартаменты в резиденциях приносят от 8% до 15% годовых, виллы – до 20% в зависимости от района, площади и класса проекта)
Многие застройщики предлагают гарантированную доходность ~8% годовых в первые годы. Это чуть меньше, чем инвестор мог бы заработать “по рынку”, зато никаких хлопот с поиском арендаторов, решением их проблем и простоем недвижимости. В брендированных резиденциях кроме гарантированного дохода собственник получает возможность жить в своей квартире 15-60 дней в году без проблем с выселением и заселением жильцов. Таким образом, недвижимость подходит и для инвеста с пассивным доходом и для собственного отдыха. Если программы гарантированной доходности от застройщика нет или она не устраивает, можно на месте найти агентство, которое возьмёт на себя управление недвижимостью и получать пассивный доход, не приезжая в Таиланд.
Цены на апартаменты в брендированных резиденциях на Пхукете стартуют от $50 000 (а далее все зависит от метража, локации, застройщика), ликвидные инвестиционно привлекательные виллы стоят ~$600 000. При этом застройщики предлагают беспроцентную рассрочку и комфортные планы платежей. Порог входа на этот рынок низкий – обычно 35% от стоимости. Если взять среднюю цену на апартаменты – 100 000 тыс, то заплатить нужно будет только 35 тыс, и уже через несколько месяцев, когда цена отрастет, перепродавать. Таким образом достигается высокая доходность на вложенный капитал. ROI ~30% это хороший показатель.
Так брать или не брать?
У Юго-Восточной Азии в целом хорошие инвест перспективы, а Таиланд я считаю одним из самых интересных рынков в регионе на долгосрочную перспективу. У меня в агентстве есть пул перспективных объектов от надежных застройщиков на Пхукете и квалифицированные партнёры в Таиланде, которые могут проконсультировать по всем юридическим и финансовым тонкостям, организовать просмотры. Просто напишите мне слово Таиланд в Телеграм.
