Недавно в Минфине заявили, что федеральные ипотечные программы могут быть упразднены к середине 2024 года. Эксперты обеспокоены, что разница между льготными ставками по ипотеке и общим рынком колоссальна, и необходимо пересматривать подходы к продаже жилья. О том, как ситуация скажется на рынке ИЖС, и что происходит сегодня, рассказывает Максим Шумаков, основатель маркетплейса для строительства и благоустройства дома «Markets.House».
- Упразднение льготной ипотеки. Чем грозит
- Ипотека и рынок ИЖС. Преимущества
- Ипотека и потребители. Вызовы
- Ипотека и инновации. Как рынку уйти в Digital
Упразднение льготной ипотеки. Чем грозит
Если льготные ипотечные программы отменят, это очень сильно ударит по отрасли. Во-первых, льготные программы – катализатор стопроцентного спроса, особенно когда применяются в направлении строительства в ИЖС. Они также дают толчок к развитию отрасли, потому что, например, по данным Банка России, за последний год объем предоставляемых кредитов на строительство увеличился почти вдвое.
Во-вторых, потребители очень больно реагируют на разницу в процентных ставках. Когда происходили даже не особо существенные изменения, ряд наших клиентов, который был готов выходить на сделку, завис. Платеж оказался просто неподъемным. Это тормозит развитие ИЖС. В текущей ситуации зарплата потребителей сильно не повышается, для людей достаточно обременительно «тащить на себе» этот платеж.
В-третьих, будет временный скачок спроса на ипотеку, который может вызвать спекуляции на рынке. Сейчас уже представлен большой разрыв: зачастую у аккредитованных компаний цены очень завышены, поэтому недобросовестные подходы к продаже неизбежны.
Ипотека и рынок ИЖС. Преимущества
Можно сказать, что сейчас ипотечный рынок переживает неумолимый рост. Например, ВТБ предсказывает рекордную выдачу льготной ипотеки в 4 трлн. рублей. Основная масса сделок заключается в ипотеку, и поэтому для отрасли это жизненно необходимо. Но какие еще факторы благоприятно влияют на ипотечное кредитование?
- Процентная ставка. Этот показатель определяет размер процентных платежей, которые заемщик должен будет вносить в регулярном порядке в течение всего срока кредита. В свою очередь, ставка непосредственно зависит от множества факторов, таких как экономическая ситуация, инфляция, политика Центрального банка и конкурентность банковского сектора. Высокая процентная ставка может оказаться непосильной нагрузкой для потенциальных заемщиков, делая ссуду недоступной или нецелесообразной. В свою очередь, низкая ставка может стимулировать спрос на ипотечные кредиты, поскольку процесс погашения становится более доступным и выгодным.
- Доступность ипотечных программ. Она напрямую связана с требованиями к первоначальному взносу и необходимому пакету документов. Выгодные условия, при которых можно получить кредит, повышают доступность ипотечного кредитования для широкого круга потенциальных покупателей. Например, если банк позволяет рассмотреть заявки на ипотеку с первоначальным взносом, составляющим менее 20% от стоимости недвижимости, это может означать, что большее количество людей с ограниченными финансовыми возможностями сможет приобрести жилье. Кроме этого, большее число заёмщиков создаст конкурентное окружение между банками и иными финансовыми учреждениями.
- Скорость обработки сделки. Она позволяет заемщикам быстрее решать вопросы с жильем, а кредиторам – привлекать новых клиентов. Кроме того, она минимизирует риски и дает возможность учесть все изменения, связанные с финансовыми условиями.
Ипотека и потребители. Вызовы
Простой потребитель сталкивается с большим количеством проблем при выборе ипотечной программы и условий сделки. Среди них:
Проблема первоначального взноса. Зачастую у человека просто нет средств. Летом первоначальный взнос увеличился вдвое (с 10 до 20%), что сильно ударило по спросу на ИЖС.
- Проблема нехватки цифровых ресурсов. На данный момент нет удобного сервиса выбора жилья (исключение, на мой взгляд, «Домклик», но он не делает упор на строительство в ИЖС), поэтому потребители вынуждены обращаться к кредитным брокерам, у которых немаленькая цена на услуги.
- Проблема поручителя. По некоторым проектам требуется поручитель – доверенное лицо, которое берет на себя кредитные обязательства при невыполнении заемщиком условий договора. К сожалению, далеко не все потребители могут его найти, поэтому необходимо заранее готовиться. Перед получением кредита убедитесь, что поручитель соответствует нескольким критериям: это физическое или юридическое лицо (некоторые банки требуют именно юридических лиц), платежеспособное, совершеннолетнее, с хорошей кредитной историей. Главное, чтобы поручитель был надежным: в случае невыполнения вами кредитных обязательств, именно он будет скован ипотечной ссудой.
- Проблема сроков. Длина сделки с момента обращения до выдачи денег на оплату участка может сильно затянуться. Бывает, что у людей пропадает энтузиазм, они не доходят до стадии оформления (даже если сделка одобрена). Кроме этого, не все банки подают в электронном виде заявку на регистрацию залога земли, так как до подрядчика деньги могут идти очень долго. В этом смысле нужно внимательно выбирать банк и особенности займа, минимизируя риски, и, при возможности, не обращаться к услугам недобросовестных кредитных брокеров. Из того, что можно посоветовать, это Росбанк. На мой взгляд, это единственный банк с хорошо налаженными процессами: регистрация залога идет в течение одного дня с помощью электронной подписи. Сегодня оформили, на следующий день можно открыть аккредитив, отправить деньги подрядчикам.
- Проблема недобросовестных кредитных брокеров. Работа кредитного брокера заключается, в основном, в предварительной проверке БКИ (бюро кредитных историй). Услуги, в среднем, стоят от 100 тысяч рублей. Для многих такая сумма оказывается неподъемной. Сейчас есть масса сервисов, предоставляющих такие услуги бесплатно или за символическую сумму (как минимум, «Госуслуги»). Здесь важно с умом подходить к подготовке и постоянно мониторить.
Ипотека и инновации. Как рынку уйти в Digital
Для того, чтобы решить большинство проблем, рынку необходимо уходить в цифровую сферу. Потребности клиентов и подрядчиков постоянно растут, поэтому автоматизация процессов в онлайне приведет к скачку сферы ипотечного кредитования.
- Во-первых, необходим инструмент онлайн-кредитования – оперативный и достаточно понятный. Как было сказано ранее, сроки – одна из важнейших проблем рынка. Через качественный сервис можно ускорить процесс в разы, особенно в условиях, когда некоторые банки оформляют кредит «по старинке». Безусловно, сумма сделки достаточно большая, но если хорошо работает залоговая история и оценены риски, успех гарантирован.
- Во-вторых, важно обращать внимание на цифровую подпись. Такая услуга предоставляется буквально за день и абсолютно бесплатно. Если добросовестный заемщик с цифровой подписью хочет взять ипотеку, вместо месяца на оформление сделки требуется гораздо меньший срок. Некоторые сервисы на сайте имеют вкладку «онлайн кредит» и «онлайн ипотека». Онлайн-оформление – тренд сегодняшнего дня, быстро развивающийся и необходимый.
- В-третьих, важна оцифровка земельных участков. Это очень полезная вещь как для заемщика, так и для подрядчика. С помощью нее можно оперативно оценить участок для банка и также посодействовать регистрации. Например, строительные маркетплейсы уже внедряют эту услугу: комплектуют дом, выбирают бригаду для постройки, помогают в оформлении. Они часто работают в синергии с банками, поэтому сделка безопасна.
- В-четвертых, цифровой анализ рынка и рейтинги. Когда мы с коллегами заходим на сайт аккредитованных компаний, часто не понимаем, почему завышены цены (если изначально цена на жилье завышена, никакие сниженные ставки не помогут). Какие показатели на них влияют, какие методы используются. Поэтому важно оценивать компании, в первую очередь, для потребителя. Цифровой рейтинг мог бы помочь заемщикам ориентироваться в рынке ИЖС и избирательно подходить к выбору.
Самое важное – не бояться цифровых нововведений и реагировать на малейшие изменения рынка. Тогда ипотечное кредитование будет автоматизировано, а потребители смогут приобрести жилье своей мечты по выгодным ценам.
