Специалисты согласны, что собственная льготная программа на индивидуальное жилищное строительство открывает новые перспективы для рынка недвижимости, но, как всегда, есть но.
- Аргументы «за»
- Что нужно продумать
- Еще мнения
Минстрой прорабатывает вопрос запуска отдельной льготной ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). «Основные параметры до конца года нами будут завершены и вынесены на суд. Здесь сначала правительство и далее. Сейчас это находится в проработке. На встрече с президентом я это предложение высказал, мы его обсуждаем и прорабатываем (цит. по РИА "Новости")», – следует из слов главы ведомства Ирека Файзуллина.
Аргументы «за»
По мнению собеседников Novostroy, отдельная льготная ипотека на ИЖС, которую Минстрой рассматривает, является весьма перспективной идеей. «Это действительно положительная новость, особенно учитывая ситуацию на рынке недвижимости, где новостроек квартир достаточно много, а рынок ИЖС менее активен, – говорит основатель строительной компании «Юко» из подмосковного Солнечногорска Вадим Юлдашев. – Люди приобретают как вторичное, так и новое жилье от застройщиков, благодаря льготным ипотечным программам. Однако на рынке ИЖС ситуация намного спокойнее. Создание отдельной льготной ипотеки на ИЖС будет стимулировать еще больший интерес и спрос на этот сегмент недвижимости».
Следует из слов Вадима Юлдашева и то, что такая ипотека нужна для стимулирования людей переезжать за город и снижать нагрузку на мегаполисы. «Важно создавать комфортные условия для жизни за городом, где люди могут проводить время на свежем воздухе и улучшать свое физическое и психическое благополучие. Расширение и развитие загородной застройки является необходимостью, учитывая перегруженность мегаполисов», – убежден девелопер.
Поддерживает рассматриваемую минстроевскую инициативу и генеральный директор агентства недвижимости Homeway Мaрсeль Ахметшин. «Как говорится, на безрыбье и рак рыба. Центробанк уже неоднократно повышал ключевую ставку, соответственно, выросли и ставки по кредитам. При этом председатель ЦБ Эльвира Набиуллина, выступая 9 ноября на заседании Госдумы, отметила, что регулятор продолжит свою жесткую денежно-кредитную политику. При существующих практически заградительных кредитных ставках любая поддержка строительной отрасли пойдет на пользу. Это нужно рынку».
Чем больше недвижимости будет построено, тем лучше – считает Мaрсeль Ахметшин. «У граждан будет выбор, и к тому же цены на жилье будут расти не так быстро. Государству это также выгодно: вовлечение в оборот большего количества недвижимости будет способствовать увеличению объема налогов, поступающих в казну».
Вторит мнению коллег ипотечный брокер АН «Городской риэлторский центр» Юлия Маркина. По ее словам, поддержка сферы ИЖС и то, о чем заявил глава Минстроя Ирек Файзуллин на встрече с Президентом РФ, – «вполне разумное решение». «Сегодня при строительстве или покупке готового дома россияне могут воспользоваться льготными ипотечными программами – ипотекой с господдержкой и семейной ипотекой, которые распространяются и на ИЖС. Но после июля 2024 года эти программы могут перестать действовать.
Насколько мы понимаем из звучащих обсуждений, правительство не намерено продолжать массово поддерживать сферу многоэтажного строительства. Вероятно, на рынке останутся только узкие ипотечные программы, направленные на решение жилищных проблем конкретных категорий населения».
Напоминает Юлия Маркина и о том, что средняя ипотечная ставка сегодня уже перевалила за 17%. «На очередном заседании ЦБ в декабре (намечено на 15 декабря – ред.) ставка может повыситься еще больше. Такая ипотека станет неподъемной для желающих возвести жилье. Ведь, помимо покупки земельного участка, заемщику необходимо приобрести строительные материалы, цены на которые сильно выросли».
Что нужно продумать
Говоря об отдельной льготной программе для ИЖС, эксперты обращают внимание на специфику строительства частных домов. «Льготная ипотека на ИЖС может стать решением для развития недостроенных участков и ускорения деурбанизации (сокращение населения в крупных городах – ред.), особенно в контексте популярности удаленной работы. По данным ДОМ.РФ, на частные дома приходится менее 1% от общего объема ипотечных кредитов, в то время как объем строительства ИЖС составляет порядка 40 млн квадратных метров ежегодно, – комментирует совладелец агентства элитной недвижимости Wellside Алексей Николаев, подчеркивая, – текущие лимиты общей программы недостаточны для покупки или строительства частного дома, учитывая высокие затраты и необходимость приобретения земельного участка».
Для стимулирования развития ИЖС Алексей Николаев предлагает как минимум изменить условия: снизить ипотечные ставки до 10% на вторичный рынок; увеличить максимальный размер кредита до 30 млн для Москвы и области и до 15 млн – для других регионов; предоставлять кредиты под небольшую ставку для финансирования подключения к инфраструктуре.
Мaрсeль Ахметшин, в свою очередь, полагает, что ставка на льготную ипотеку на ИЖС должна быть минимальной – в районе 1-2% годовых. «Это будет способствовать развитию сегмента и росту спроса на частные дома».
В представлении Вадима Юлдашева, ставки на льготные кредиты для частных домов должны быть примерно в два раза ниже, чем на обычную рыночную ипотеку. Также нужен минимальный первый взнос – уверен эксперт. «Именно минимальный первоначальный взнос играет ключевую роль, поскольку многие люди могут не иметь возможности собрать значительную сумму средств на первоначальный взнос. Более доступные условия ипотеки позволят им осуществить мечту о приобретении загородного дома, не терзаясь накоплениями и финансовыми трудностями».
Еще мнения
Директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент» Елена Устинова:
- Мы позитивно оцениваем перспективы создания отдельной льготной ипотеки на ИЖС. Рост стоимости строительных материалов и работ за последние годы привел к тому, что строительство собственного дома стало еще менее доступным, чем ранее. При этом текущие программы кредитования крайне сложные, требуют огромного количества согласований, залогов, поручительств и т. д. В новой программе хотелось бы увидеть увеличенные лимиты на строительство домов, четко прописанные требования к заемщикам и предоставляемым документам, на которые смогут опираться все банки. Кроме того, желательно упростить условия и не требовать наличия залога до факта завершения строительства дома.
Техноброкер, экономист, IT-менеджер Сергей Гатауллин:
- Отдельная льготная ипотека на ИЖС может стать хорошим решением жилищного вопроса, если кредитование с господдержкой будет производиться во взаимосвязи с дорожными картами развития регионов и бесплатным предоставлением земли, по аналогии с арктической и дальневосточной программами. Сегмент ИЖС исторически отстает от МКД ввиду более низкой маржинальности строительства и занижения залоговой стоимости объектов банками в целях минимизации рисков. Вполне возможно, что единая льготная ипотека на ИЖС, охватывающая все форматы частного строительства жилья – индустриального, профессионального и самостоятельного, будет востребована на рынке и экономически эффективна в долгосрочном горизонте планирования.
