При покупке квартиры на первичном рынке жилья часто возникает вопрос о том, почему цены на новостройки такие высокие и почему они постоянно увеличиваются.
Чтобы разобраться в этом вопросе, "распилим" новостройку на составные части, чтобы понять, из чего складывается цена на квартиры в новых домах.
Особенности первичного рынка жилья заключаются в том, что он рассчитан на покупателей, которые хотят выбрать жилье в соответствии с индивидуальными предпочтениями. Кроме того, стадия строительства позволяет максимально эффективно использовать свои средства для инвестирования в квадратные метры.
Спрос на новостройки остается высоким не только из-за индивидуальных предпочтений покупателей, но и благодаря льготным программам ипотеки.
По данным Сбера, каждая вторая ипотека в октябре 2023 года выдавалась по льготным программам, что означает, что было оформлено около 70 тыс. льготных кредитов.
Для большей экономии некоторые предпочитают покупать жилье на стадии котлована. Меньшая стоимость жилья обусловлена тем, что застройщику выгодно получить дополнительные средства для возведения объекта — деньги соинвесторов смотрятся привлекательнее, чем кредитные, которые придется отдавать с большим процентом.
Однако покупка жилья на начальном этапе строительства сопряжена с определенными рисками, такими как задержка сроков сдачи дома или мошеннические действия со стороны компании. Поэтому важно проверить наличие документов и рекомендаций у застройщика, чтобы избежать возможных проблем.
Перечень документов:
- Учредительные документы
- Свидетельство о праве собственности на землю
- Лицензия
- Разрешение на строительство
- Проектная документация
- Госэкспертиза проектной документации
Кроме того, важно посмотреть, с кем сотрудничает та или иная организация, какими банками она аккредитована.
Стоимость квартиры на первичном рынке назначает застройщик, который несет соответствующие проекту строительные расходы и планирует получить прибыль. В этой связи зависимость стоимости новостроек от различных факторов более сильная, чем на вторичном рынке.
Анализ рынка недвижимости опирается на две основные группы причин формирования стоимости нового дома:
Локальные факторы, которые воздействуют на различие цен на квартиры в разных местностях, такие как расположение, размер кухни и качество ремонта. Эти факторы слабо зависят от времени и имеют скорее оценочный характер.
Глобальные факторы, которые зависят от макроэкономических параметров, таких как уровень развития экономики, доходы населения и статус города.
Если сравнивать цены на жилье в разных городах, то ключевыми факторами, влияющими на стоимость, являются:
- численность населения
- уровень промышленного производств
- валовой региональный продукт и обеспеченность социальной инфраструктурой.
Факторы, влияющие на стоимость с точки зрения строительства.
Методика строительства.
Выбор материалов и технологии строительства имеют большое значение для тепло- и шумоизоляции дома. Панельные и блочные дома обычно более доступны, но требуют дополнительных работ. Дома из кирпича дороже и строятся дольше, но имеют отличную тепло- и шумоизоляцию. Монолитное строительство стало популярным из-за баланса между ценой и качеством: оно быстрее блочного и панельного строительства, но дешевле кирпичного, и имеет лучшие характеристики.
Класс жилого дома.
Стоимость квартир может сильно различаться в зависимости от класса комплекса. Новостройки обычно делятся на эконом, комфорт, бизнес и премиум классы. В каждом из них может быть своя инфраструктура, отличающаяся по предназначению.
Инфраструктура.
Расположение новостройки также влияет на цену: близость к транспорту, экологическая обстановка, престиж района и удаленность от центра могут повлиять на стоимость жилья.
Отделка.
Застройщик может предложить разные варианты отделки, от черновой до "под ключ". Последний вариант редко предлагается, а предчистовая отделка наиболее популярна у покупателей, так как предусматривает выравнивание стен, пола и потолка, а также проведение коммуникаций. Чистовая отделка делает квартиру готовой для проживания, а "под ключ" обычно включает в себя дизайн-проект.