В соответствии с текущей концепцией ценообразования в строительстве в Российской Федерации, процесс определения стоимости строительства объекта можно разделить на следующие этапы (см. таблицу 1).
Такое деление на этапы в целом соответствует также предложенной Международной ассоциацией развития стоимостного инжиниринга (ААСЕ) системе классификации стоимостных оценок проекта, состоящей из пяти классов точности, соответствующих стадиям реализации проекта (см. таблицу 2).
Точность оценки стоимости строительства (пределы ее возможного изменения) повышается по мере продвижения проекта по этапам жизненного цикла, в связи с повышением уровня детализации и проработки проекта.
Оценка по 5-му классу выполняется на предынвестиционной стадии, на котором оценивается целесообразность проекта в целом, в условиях ограниченной информации и минимального набора исходных данных о проекте.
Оценка по 4-му классу выполняется на предпроектной стадии – стадии разработки обоснования инвестиций (ОБИН), в условиях ограниченного набора исходных данных, преимущественно на основании показателей и данных объектов-аналогов. Целью оценки является анализ осуществимости проекта и определение предельной (максимальной, с учетом допустимых отклонений) стоимости его реализации.
Оценка по 3-му классу выполняется на стадии окончания разработки проектной документации. Целью проведения оценки является уточнение стоимости по результатам завершения разработки проектной документации и принятие решения о дальнейшей реализации проекта и начале строительства.
Оценка по 2-му классу выполняется на стадии разработки рабочей документации, проведения конкурсных торгов по выбору подрядчика на выполнение СМР и поставки оборудования, и формирования контрактной цены. Выполнение оценок по 2-му классу является итеративным процессом, который начинается и завершается одновременно с началом и завершением выпуска комплектов РД. Цель оценки – уточнение стоимости и ее распределения по видам работ и затрат, контроль бюджетов и контрактов.
Оценка по 1-му классу точности выполняется на стадии реализации и завершения проектов, на основании исполнительной документации. Этот процесс также является итерационным, и заключается в контроле непревышения ранее определенной стоимости по видам работ и затрат. Цель оценки – контроль бюджетов и контрактов, а также контроль и управление несоответствиями проекта, выявленными в ходе строительства.
Таким образом, процесс управления стоимостью строительства можно условно поделить на две стадии – стадия планирования и определения стоимости, и стадия контроля и удержания стоимости.
Основная задача первой стадии (в нее входят этапы планирования, разработки предпроектной и проектной документации, прохождения государственной экспертизы) – определение стоимости строительства с максимально возможной и доступной степенью достоверности, с учетом имеющихся данных и ограничений, оценки рисков и неопределенности.
Остановимся более подробно на инструментах управления стоимостью строительства, применяющихся при планировании и определении достоверной стоимости. Данная фаза состоит из двух последовательных этапов определения стоимости – предпроектного и проектного.
Задачами предпроектного этапа является расчет и оценка ориентировочной стоимости строительства объекта на основании предварительных технико-экономических параметров проекта с учетом имеющихся исходных данных, а также границ ее возможного изменения с учетом степени точности оценки. Помимо определения стоимости строительства объекта, при разработке предпроектной документации проводится также оценка экономической эффективности инвестиций, как правило, с применением метода дисконтированных денежных потоков. Для учета рисков и неопределенностей, связанных с реализацией проекта, при расчетах денежных потоков и определении показателей экономической эффективности проекта проводится анализ чувствительности проекта к изменению факторов, влияющих на его реализацию.
Основной задачей проектного этапа является разработка и экспертиза проектных и технических решений. В части управления стоимостью строительства основной задачей является определение предельной стоимости строительства объекта, т.е. достоверной и достаточной для осуществления строительства объекта стоимости строительства, принимаемой в качестве верхней границы, которую не следует превышать на последующих стадиях.
Выполнение данных задач обеспечивается:
- уточнением и утверждением ранее разработанных проектов ЗНП и ТЗ;
- планированием и разработкой проектно-сметной документации с глубокой проработкой проектных решений, особенно оказывающих прямое влияние на стоимость строительства;
- контролем хода проектирования и анализом принимаемых проектных решений с точки зрения соответствия требованиям ТЗ и ожидаемым значениям удельных показателей стоимости;
- разработкой комплексного сетевого графика выполнения работ и сметной документации с разбивкой объемов и стоимости по видам работ;
- проведением выходного технического совета по рассмотрению проектно-сметной документации с участием всех заинтересованных сторон.
Этап проектирования объекта капитального строительства – наиболее важная стадия инвестиционно-строительного процесса, в ходе которой закладываются решения, обеспечивающие эффективность как строительства, так и последующей эксплуатации зданий и сооружений. От требований, предъявляемых к составу и содержанию разделов проектной документации, зависят временные и экономические затраты на реализацию объекта капитального строительства в целом.
Основные инструменты управления стоимостью строительства на данной стадии будут описаны в следующей части.
Продолжение здесь