Рынок жилья Екатеринбурга подходит к концу 2023 года с рядом рекордных показателей. Во-первых, по итогам года количество сделок существенно превысит уровень 2020-21 года и обновит исторический рекорд по продажам. Все это происходило на фоне роста цен, который ускорился осенью 2023. Пик по предложению был достигнут в середине года, после чего выбор начал медленно сокращаться. Но ассортимент на рынке новостроек остается очень широким.
Предложение
Пик по объему предложения был достигнут летом 2023. В последние месяцы ассортимент медленно снижается на фоне повышенного спроса. Но девелоперы продолжают выводить на рынок большое число новых проектов.
На фоне значительного объема предложения на рынке новостроек нередко звучит тезис о затоваривании. Но предложение всегда надо соизмерять с темпами продаж, а следствием затоваривания является число нераспроданных квартир в сданных новостройках. Их число в последние месяцы снижалось. В октябре 2023 у покупателей был выбор из 2 тысяч готовых квартир. Это мало и лишь 4% от всего предложения.
Структура предложения в 2023 году продолжала смешаться в сторону компактных квартир. В этой группе предложение стремительно росло. А вот ассортимент семейных форматов увеличивался не так быстро. Осенью доля студий и 1-комнатных квартир в предложении выросла до 61%
Предложение на вторичном рынке за последнее время сильно "помолодело". Доля современных квартир (от 2011 года постройки) составляет около 35%. Но вторичный рынок пока не влияет на новостройки из-за ограниченного объема предложения.
Спрос
Объем продаж на рынке новостроек Екатеринбурга по итогам 2023 года будет рекордно высоким. Предварительные данные за 10 месяцев показывают рост продаж на 87% относительно аналогичного периода прошлого года и на 50% относительно 2021 года.
При этом пиковые продажи августа-сентября остались в прошлом. Рынок перешел к охлаждению, но пока активность покупателей остается на повышенном уровне.
В 2023 году структура продаж сместилась в сторону компактных квартир. Доля сделок со студиями и 1-комнатными квартирами выросла до 65%. Но в реализованных метрах эта группа составляет лишь 47% и обеспечивает 48% выручки.
Базовый фактор поддержки спроса - ипотека и льготные программы. Доля ипотечных сделок в 2023 году составляет около 80%, стремительно растет число 30-летних кредитов.
Цены
Осенью 2023 года темпы роста цен ускорились. Девелоперы поднимали цены под натиском покупателей, а на вторичном рынке происходил процесс вымывания самых дешевых вариантов. Но на вторичном рынке число покупателей со старыми одобрениями по ипотеке заканчивается, а на первичном начинают влиять ограничения, которые ввел Банк России. Поэтому можно ожидать постепенной нормализации ситуации в конце года.
На первичный рынок уже начинают возвращаться скидки, особенно по тем проектам, которые слишком быстро поднимали цены. А вторичному рынку надо начинать готовиться к резкому сокращению покупателей и обострению конкуренции, которая на первом этапе откроет хорошие возможности для торга.
⬇️Презентацию к выступлению на бизнес-завтраке, организованном Азиатско-Тихоокеанским банком в Екатеринбурге, можно скачать здесь.
Михаил Хорьков,
руководитель аналитической службы УПН,
партнер bnMAP.pro по Екатеринбургу и Свердловской области.