Ольга Владимировна Буглимова,
Старший преподаватель Департамента права
Елена Вадимовна Питько,
Старший преподаватель Департамента права
В этом деле столкнулись интересы супругов, желающих разделить имущество после расторжения брака, их несовершеннолетних детей и … <неожиданно, но> оператора по ипотечному жилищному кредитованию. Как же получилось, что третьим углом нелюбовного треугольника помимо экс-супругов стала кредитная организация?
В этом деле предметом спора было определение принадлежности права требования на долю в объекте долевого строительства. Гражданка Ж. просила суд учесть необходимость обеспечения интересов ее несовершеннолетних детей, на улучшение жилищных условий которых были использованы средства материнского капитала, и признать за детьми права требования на доли в спорном объекте строительства. С согласия застройщика ООО «ССт» был заключен договор уступки права требования, по которому доля в спорном объекте, принадлежавшая в соответствии с договором участия в долевом строительстве гр-ну Я., переходила несовершеннолетним детям (гр-н Ж и Я), при этом супруге, с которой проживали дети передавались обязанности по выплате кредитных платежей. Помехой при регистрации цессии, а, вместе с тем, в реализации прав детей на приобретение прав требования на долю спорной квартиры стали возражения заинтересованного в возврате залогодержателю денежных средств по договору кредита лица (см. рис. 1). Было заявлено, что отнесение обязательства по погашению задолженности лишь на одного из созаѐмщиков без согласия кредитора ставит под угрозу интересы залогодержателя и противоречат ст. 310 ГК РФ, не допускающей односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.
Суд, принимая решение, исходил из того, что супруги, заключили договор участия в долевом строительстве, выплаты по которому производились с за счет заемных средств, обеспеченных ипотекой. Поскольку для погашения займа были использованы средства материнского капитала супруги оформили обязательство зарегистрировать жилое помещение, приобретаемое за счѐт средств займа, в общую собственность родителей и детей с определением их долей (п. 4 ст. 10 Закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»). Оценка риска нарушения прав несовершеннолетних детей в случае непредоставления права требования на долю в объекте строительства на момент раздела общего имущества супругов, приобретенного с использованием средств материнского капитала, производилась с учетом того, что ипотечный кредит будет выплачен после раздела имущества супругов. Действительно в соответствии с пп. в, е п. 15 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» заемщик по ипотечному кредиту обязан будет оформить доли на второго супруга и детей по истечении шести месяцев соответственно после выплаты задолженности по кредиту, после подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства.
Суд, принимая во внимание мнение органов опеки и попечительства, а также, что материнский капитал выдавался с целью улучшения жилищных условий детей, признал за несовершеннолетними права требования на доли в объекте долевого строительства. Аргументом в отношении защиты интересов банка послужили следующие положения закона: ст. 38, ч. 4 ст. 39 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 353 ГК РФ – при отчуждении заложенного имущества без согласия кредитора приобретатель такого имущества несет в пределах стоимости этого имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Таким образом, при разделе имущества супругов каждый из супругов будет нести вытекающую из отношений ипотеки ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме[1]. Таким образом, своим решением суд способствовал установлению баланса между интересами несовершеннолетних детей, их родителей и кредитной организации[2].
[1] Решение Соломбальского районного суда г. Архангельска № 2-541/2017 от 25.05.2017 г. по делу № 2-541/2017. Режим доступа: https://sudact.ru/regular/doc/suBWsViWA1Hg/ (дата обращения 28.11.2023).
[2] Буглимова, О. В. Защита прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимым имуществом / О. В. Буглимова, Е. В. Питько // Детство - территория безопасности : Сборник материалов конференции, Москва, 17–18 ноября 2022 года. – Москва: Издательство "Саратовский источник", 2022. – С. 125-130. URL^ https://www.elibrary.ru/item.asp?id=50300866 (дата обращения 28.11.2023).