Все условия ипотеки рассматриваются заранее и подписание договора с банком – свидетельство, что заемщик с ними полностью согласен. Однако бывает, что после одобрения заявки у клиента возникла потребность в пересмотре некоторых пунктов – к примеру, планировалась покупка вторичной квартиры, но конечный выбор пал на новостройку. Рассмотрим, можно ли изменить ипотечный кредит после одобрения займа банком и как это сделать.
Прежде подчеркнем, что одобренный кредит не значит, что придется оформлять займ на уже прописанных условиях или подавать новую заявку. Обычно банки готовы рассмотреть новые условия через внесение изменений в прежнюю заявку, с чем помогают менеджеры по ипотечному кредитованию. При этом нужно учитывать, что в большинстве случаев заявка отправится на повторное рассмотрение кредитным учреждением, и в итоге по ней может быть принято абсолютно другое решение.
Изменение программы кредитования
Из программы кредитования вытекают требования к недвижимости, которую банк разрешает приобрести. Например, вы изначально хотели готовую квартиру. Однако рост рыночных ипотечных ставок внес коррективы в эти планы, и теперь вынуждены брать новостройку из-за льготных ставок или и вовсе задумались о строительстве частного дома.
В таких случаях для изменения программы кредитования обратитесь к менеджеру банка и сообщите ему о новых планах без подачи другой заявки. Прежнее одобренное заявление на ипотеку кредитное учреждение рассмотрит заново из-за отличий в ставках и требованиях к жилью по разным ипотечным программам.
Изменение ставки по кредиту
Одобренная по ипотеке ставка зависит от программы кредитования и участия заемщика в специальных акциях от застройщика и/или банка. Допустим, сначала остановились на девелопере, предоставляющем скидку на ипотеку в выбранном банке, но позже сделали выбор в пользу другой строительной компании, не являющейся партнером кредитного учреждения. Еще пример – при подаче заявке были или наоборот не являлись зарплатным клиентом банка, из-за чего ставка по условиям ипотечный программы меняется.
Как бы там ни было, до подписания ипотечного договора есть время на изменение ставки по кредиту. Причем инициативу может проявлять и заемщик, и банк. Клиент вправе снизить ставку до подписания с помощью предназначенных для этого инструментов, вроде описанных выше. Уменьшить же процент по ипотеке после заключения сделки позволяет рефинансирование. Чем этот процесс отличается от реструктуризации, читайте в нашем спецматериале.
Возвращаясь к изменению ставки, после заключения ипотечного договора банк имеет право лишь на снижение процента, под который выдает кредит. Впрочем, везде есть исключения, в данном случае ими могут стать форс-мажорные ситуации, которые должны быть указаны в договоре.
Изменение размера первого взноса
Первый взнос тоже зависит от выбранной программы кредитования. Этот платеж банк расценивает как гарантию платежеспособности клиента. На сегодня, чтобы воспользоваться льготной ипотекой с господдержкой, потребуется начальная сумма от 20% от стоимости выбранного жилья. В случае с рыночными программами в большинстве случаев банки требуют от 15%, еще встречаются и программы с 10-процентным первым взносом.
Допустим, вы не могли себе позволить новостройку из-за стартового взноса от 20% и остановились на «вторичке», где банк согласен на первый платеж в 15%. Но вот удача – наконец продали дачу. Другой пример – пока выбирали, успели родить и оформить маткапитал. Каким бы способом у вас ни появились дополнительные деньги, помните о своем праве направить их на увеличение первого взноса через обращение к менеджеру банка. Если решите это сделать по ранее выбранной вторичной квартире, то сократите срок будущего кредита или ежемесячный платеж. В случае же конечного выбора новостройки измените программу кредитования и позволите себе изначально желанное.
Изменение суммы кредита
Цены на рынке недвижимости, как и ипотечные ставки, не стабильны. Вы выбирали гнездышко с идеальной планировкой, а жадный застройщик поднял стоимость квартир в своей новостройке. Или же хозяйка понравившейся квартиры передумала со скидкой, а то и вовсе задрала ценник. Жизненных ситуаций множество, но в любом случае не падайте духом и уведомите сотрудника банка о необходимости изменить уже одобренную сумму займа.
Для увеличения суммы займа кредитное учреждение может продлить срок кредита или же поднять сумму ежемесячного платежа. В последнем случае для положительного исхода по обновленной заявке рекомендуется привлечь платежеспособных созаемщиков или сообщить о дополнительных доходах (например, успели найти подработку, о которой банк прежде не мог знать).
Если же вам требуется сумма меньше, чем одобрил банк, то заявку и вовсе не придется менять. В рамках одобренной заявки вы можете воспользоваться любой суммой от 300 тысяч рублей (является минимальной суммой ипотечного кредита). Одобренную изначально сумму банк сам скорректирует с учетом стоимости выбранной недвижимости и первоначального взноса.
Изменение срока кредита
Срок ипотеки варьируется от 1 года до 30 лет, зависит от суммы займа и влияет на размер ежемесячного платежа и финансовую нагрузку клиента в целом. Изменение периода кредитования возможно в большую или меньшую сторону и это однозначно приведет к повторному рассмотрению банком заявки.
Чтобы не прогадать и остаться с ипотекой, перед обращением к менеджеру самостоятельно произведите расчеты на ипотечном калькуляторе. Так вы оцените, потяните ли со своими доходами, скажем, уменьшение ипотечного периода.
В заключение добавим, что условия по одобренной заявке не являются офертой, т. е. предложением заключить договор. Это значит, что банк может пересмотреть, к примеру, сумму или срок займа, или вовсе отказать в выдаче ипотеки. Последнее прежде случалось крайне редко. Однако теперь это стало более частой практикой из-за череды повышений ключевой ставки Центробанком с 7,5% в июле до текущих 15%. Каждое увеличение «ключа» вызывает волну роста ставок по рыночным ипотечным программам, предлагаемым банками. Так, в конце октября стало известно, что взять кредит на утвержденных условиях не смогли около 30% клиентов, которые получили одобрение на жилзайм в августе-сентябре.
И если на ситуацию на рынке никак не повлиять, то со своей стороны кое-что сделать можно. Чтобы банк не передумал в выдаче ипотеки, не меняйте работу, не набирайте займов и не увеличивайте лимиты по своим кредиткам с момента одобрения заявки до заключения договора.