Объемы ипотечного кредитования упали. ЦБ эффективно справился с задачей сокращения льготного кредитования. Банки и застройщики уже хорошо заработали, могут немного передохнуть от сверхдоходов
- Упадочное притворство
- Что дальше?
СМИ, блогеры, ютуберы, информационные каналы злорадно пишут, что наступили тяжелые, «упаднические» времена для ипотеки, «наметилось охлаждение», объемы снижаются, что, естественно, отражается на сделках в новостройках. По данным Frank RG, в октябре было выдано на 19,4% меньше ипотечных денег. Упало и количество ДДУ – на 17%. Все, кризис пришел.
Упадочное притворство
Цифры, действительно, не радостные. Так, в октябре года столичный Росреестр зарегистрировал 10,6 тыс. сделок на первичном рынке с привлечением кредитов, что почти на 14% меньше, чем в сентябре. Но если сравнивать не с сентябрем этого года, а с октябрем прошлого, то рост в 2,7 раза.
Прекрасно реальную (более-менее) ситуацию рисуют данные столичного Росреестра (петербургский Росреестр не любит публиковать такие данные). Итак:
В октябре 2023 года Управление Росреестра по Москве зарегистрировало 10 580 договоров долевого участия в строительстве жилой и нежилой недвижимости с привлечением кредитных средств.
- +171,8% к октябрю прошлого 2022 (3 892 ДДУ)
- +86,5% к октябрю 2021 (5 672 ДДУ)
- -13,9 к сентябрю 2023 (12 286 ДДУ)
Всего за десять месяцев 2023 года в столичном Росреестре оформлено 76 179 договоров долевого участия с привлечением ипотеки.
- +43,1% к 10 мес. 2022 (53 237)
- + 35,9% к 10 мес. 2021 (56 049)
Один сплошной «плюс». Всероссийские данные по ипотеке тоже в «плюсе» (см. табличку). В действительности ситуацию можно рассматривать иначе, чем «наступили упаднические времена». ЦБ планомерно ужесточал условия ипотечного кредитования, сначала больше на словах, проверяя реакцию рынка, но теперь и на деле. И своего добился – хотя бы по сравнению с прошлым месяцем.
Российская ипотека давно превратилась в инструмент, который позволяет манипулировать рынком недвижимости – как обычным банкам, так и самому Центральному. И скажем честно, манипулирование это принесло плоды. Объемы строительства не снижаются, ипотека бьет каждый год очередной рекорд, апокалипсис не происходит.
Удалось не просто сохранить цены на новостройки (хотя многие ждали снижение цен), но и обеспечить их плавный антикризисный рост. Банки и застройщики – в шоколаде. У банков рекордная прибыль в этом году – по прогнозам, 2,6 трлн рублей. По оценке ДОМ.РФ, выручка застройщиков от продаж жилья за 2023 год составит около 5,5 трлн рублей, что на 40% больше, чем за 2022 год! Доступность новостроек, если смотреть на ежемесячные платежи по ипотеке, увеличилась – несмотря на рост цен, а он продолжается. «Рост цен на новостройки существенно ускорился (+4,1% за квартал после +1,3% во II кв. и -0,6% в I кв.) под влиянием ажиотажного спроса. За 9 месяцев 2023 года новостройки в России подорожали на 4,8%. В целом за 2023 год, по нашим оценкам, цены на строящееся жилье вырастут в пределах 10%», – отмечают аналитики «ДОМ.РФ» в «Обзоре многоквартирного жилищного строительства в РФ в III квартале 2023 года».
Что дальше?
Постоянно напоминая о том, что госипотека закончится в июне следующего года, банки продолжают держать заемщиков в напряжении. Тема эта будет использоваться по максимуму в продажах до последнего. Правительство осторожно намекает, что льготы останутся, но будут как-то видоизменены – то ли по региональному принципу, то ли по материальному, то ли еще по какому-то (тут главное больше тумана). «Минстрою, Минэкономразвития и Минфину также вместе с «ДОМ.РФ» предстоит проработать вопрос реализации начиная с июля 2024 года кластерного подхода к оказанию мер поддержки проектов жилищного строительства», – говорится в поручении премьер-министра Михаила Мишустина по итогам стратегической сессии по развитию инфраструктуры от 24 ноября. «Кластерный подход» – что это такое?
Второе после кластерного подхода направление – это развитие рынка ИЖС, индивидуального домостроения. Часть ипотечной помощи будет направлено на строительство коттеджей. И эта работа уже активно идет. Но результаты такого вливания на «частный» рынок могут оказаться столь же противоречивыми, как и на городском – как минимум привести к росту цен.
О том, чтобы вернуть на первичный рынок «рыночную ставку», не может быть и речи. Для этого необходимо существенно снизить уровень инфляции и величину ключевой ставки. А по прогнозам ЦБ, этого в ближайшие годы ждать не стоит. В 2024 году ключевая ставка будет находиться в диапазоне 12,5–14,5% годовых, в 2025 году – 7-9% годовых. В 2026 году ключевая ставка в среднем составит 6-7% годовых, говорится в докладе «Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2024 год и период 2025 и 2026 годов».
