Когда в квартире проживают лица, имеющие право на особую защиту, к покупке такой квартиры следует относиться к особой осторожностью. К таким лицам можно отнести несовершеннолетних, инвалидов, престарелых людей. Иначе, в случае нанесения какого-либо ущерба интересам этих лиц, сделку могут попытаться оспорить. Причем, ребенок ее может оспорить через много лет, когда станет совершеннолетним и сам сможет защищать свои права.
Случай из судебной практики:
В 2012 году отец 9-летнего Д., не являвшегося собственником, но с рождения проживавшего вместе с матерью в квартире, продал эту квартиру некоей К.
Через 4 года покупательница попыталась признать ребенка и его мать утратившими право пользования жилым помещением и выселить их, но судом было признано право несовершеннолетнего Д. проживать в указанной квартире вместе с его матерью.
А в 2021 году собственница К. попыталась отключить квартиру от электричества и вселила в нее посторонних людей, что сделано невозможным проживание там Д.
В результате повзрослевший Д. попытался оспорить сделку купли-продажи квартиры, сославшись, что родителями при продаже не были учтены его интересы.
Пока что суды трех инстанций ему отказали (см. Определение Третьего кассационного суда от 05.04.2023 по делу № 88-3786/2023), однако сам факт такого спора и наличие явной многолетней конфликтной ситуации между покупательницей и посторонним ей молодым человеком, который имеет право пожизненно проживать в квартире, свидетельствует о том, что на момент покупки не вполне были оценены риски, связанные с ребенком. И еще не исключен риск того, что Верховный Суд РФ займет другую позицию по делу.
Что мы рекомендуем, когда сталкиваемся с регистрацией в продаваемом жилье детей, инвалидов, престарелых лиц? Рекомендуем не просто снять их с регистрации до сделки, но также до сделки зарегистрировать их по месту жительства в другом жилом помещении, которое не уступает продаваемому, в первую очередь, по площади (но также желательно учитывать и район, куда переезжает данное лицо, насколько такой переезд, в целом, отвечает его интересам). Либо отказаться от покупки такой квартиры и поискать менее рисковый объект.