После длительного перерыва, вызванного как объективными, так и субъективными причинами, Мастер Гамбс автор канала возобновляет регулярные публикации. И попутно благодарит подписчиков, не потерявших надежду. :)
В данной заметке проведём небольшой капитанский ликбез в области популярной урбанистики для всех интересующихся данной темой. А именно, сделаем попытку развенчать весьма распространённый миф про то, что ТруЪ город просто обязан быть многоэтажным, а иначе поселение в смысле размеров получается просто "ужас-ужас". Эта тема, казалось бы, достаточно простая и давно рассмотренная тема, но, как выясняется, всё ещё не совсем понятна широким народным массам, интересующимся прикладной урбаниной и вот этим вот всем. Я, кстати, рассуждал про это в других статьях, например, в этой:
https://dzen.ru/a/YqnUXdYGHyBeRP8u
В комментариях к той заметке были высказаны, в частности, следующие комментарии:
Многоэтажки и высотки это плохо только потому, что Одуван считает, что это плохо. В наших зимних реалиях это хорошее решение по части концентрации населения и предоставление ему услуг на этой же территории. И во дворе всегда есть детям с кем поиграть.
(Мастер над монетой) Просто возьмите количество жителей в тех же Мурино и Кудрово и посчитайте площадь застройки, требующуюся для этого количества, но в малоэтажной застройке. С учетом добавившейся площади дорог, магазинов и инфраструктуры (которой потребуется в несколько раз больше, ведь не возить же своего ребенка за 30км в школу каждое утро). Заспойлерю: ваша малоэтажная застройка аж до Псковской области дойдет. Вся Ленинградская область будет сплошным городом. И это будет намного-намного хуже...
Я решил последовать совету читателя и "просто взять количество жителей" и с помощью нехитрого арифметического аппарата прикинуть, действительно ли гипотетические мало- или среднеэтажные "Мурино" или "Кудрово" растянутся "до Псковской области". Точнее, мне даже не пришлось ничего прикидывать - в градостроительной науке вопрос предельной и оптимальной плотности заселения рассматривался многократно, на протяжении десятилетий. В СССР этот вопрос был одним из краеугольных, так как советские проектировщики находились в жёстких рамках уменьшения общих затрат на строительство новых жилых районов и целых городов. Данная тема прорабатывалась во всех деталях, начиная как минимум с 1950-х годов (а реально ещё раньше, просто для других условий). По данной теме можно найти массу материалов в периодике того времени. Общий вывод, давно сделанный на основе этих исследований, заключается в том, что площадь и размеры города хоть и зависят от средней этажности застройки, но зависимость эта носит нелинейный характер. Причём настолько нелинейный, что при разумном использовании земли площадь полностью одноэтажного города (крайний случай) и, например, Москвы (средняя этажность которой - 8-10 этажей, согласно главному архитектору столицы Сергею Кузнецову*) будет отличаться не в 8-10 раз, как полагает "Мастер над монетой", а раза примерно в два. Линейные размеры, соответственно, раза в полтора. Для средней этажности в 2-3 этажа разница будет ещё меньше.
(*)
"На самом деле, если брать среднюю высотность для Москвы, то она невелика - восемь-десять этажей, и строительство высоток ее несильно изменит", – сказал он в интервью в кулуарах Московского урбанистического форума. https://realty.ria.ru/20230831/etazhnost-1893214856.html
Давайте разберём как это получается, дабы закрыть вопрос раз и навсегда. Для начала - база по структуре территории города (большого города, в первую очередь) в целом.
На рисунке выше - вложенная структура городских земель по назначению. В самом низу этой матрёшки располагается собственно жилая застройка, а именно - дома и непосредственно прилегающая к ним территория, на которой размещаются такие объекты как детские площадки, мусорки, автостоянки и тому подобные элементы первичной необходимости. Сюда же попадают магазины в первых этажах жилых домов.
Это то, что касается жилой застройки, которая, как видим, составляет только часть общей городской ткани.
В целом же вся застроенная городская территория делится на три большие категории: селитебную, неселитебную и рекреационную. Кроме того, существует незастроенная территория, которая формально относится к административной территории, но представляет собой леса и сельхозугодья за чертой сплошной застройки.
Вот как определялась селитебная территория в старом советском справочнике:
Селитебные территории города предназначены для размещения жилой застройки, учреждений обслуживания, общественных центров (городских и специализированных), зеленых насаждений общего пользования, учебных заведений, спортивных комплексов, предприятий, не оказывающих вредного влияния на гигиеническое состояние городской среды (научно-исследовательские и проектные институты, лаборатории, конструкторские бюро и др.), магистральных улиц и дорог (различных классов), автостоянок и гаражей. (Градостроительство. Справочник проектировщика. Под ред. Белоусова В.Н. 1978, Глава 47)
Другими словами, селитебная территория, или селитебка - это часть города, пригодная для постоянного проживания. В противовес ей неселитебная территория - это там, где размещаются крупные и экологически неблагоприятные предприятия, складские площадки. Сюда же относятся коридоры вдоль скоростных автодорог, железных дорог, линий электропередач, участки, подверженные затоплениям, оползням или обрушениям, овраги и прочие неудобья.
Крупные зелёные массивы, прилегающие к границе города и формально относящиеся к городской территории, учитываются отдельно.
Как вы понимаете, площадь неселитебной территории определяется производственными нуждами и другими факторами и никак не связана с этажностью жилых домов. Разве что инфраструктурные коридоры удлиняются при бОльшей площади. При этом доля неселитебки в общей застроенной площади доходит до 30-50%, в зависимости от структуры промышленности и других факторов.
Внутри селитебной застроенной зоны ("застройки") можно выделить несколько категорий (вложенные матрёшки на рисунке выше):
- жилая застройка
- учебные заведения (школы и прочее)
- административные, лечебные и другие учреждения
- торговые и спортивные заведения
- городские улицы и проезды.
Типичная структура в процентах может выглядеть так: селитебка застроенная - 50-60%, рекреационная - 10-25%, неселитебная зона - 25-40%. Повторюсь - имеется в виду непрерывная городская территория, без прилегающих "снаружи" лесов, водоёмов и сельхозугодий.
В советской градостроительной науке сложилась следующая трёхуровневая иерархия жилой застройки: жилой район -> микрорайон -> жилой блок. Это деление определялось концепцией приоритетности нужд и ареалов их удовлетворения - ежедневные нужды удовлетворялись на уровне микрорайона, регулярные в жилом районе. На жилой блок относились первичные или базовые нужды.
Понятно, что не все фрагменты реального города можно однозначно разделить на микрорайоны в классическом поздне-советском смысле. Поэтому на схеме выше слово "Микрорайон" взято в кавычки. В общем случае жилой блок - это группа из нескольких домов с прилегающей территорией, ДО границы с территорией школ и других заведомо нежилых строений.
Кроме школ из территории "микрорайона" выделяются участки детсадов/яслей, микрорайонные сады (фактически, небольшие парки или скверы), спортивные площадки и прочее, не имеющее непосредственного отношения к жилью. Замечу, что в соответствии с принятой в СССР парадигме гаражи и стоянки личного автотранспорта также выделялись в отдельную категорию, ВНЕ жилых блоков. Что, очевидно, совершенно не соответствует современным реалиям.
Обращу внимание, что площадь перечисленных участков зависит от общей численности население микрорайона, и НИКАК не зависит от этажности жилых домов. Можно сказать, что эта часть микрорайона в известных пределах константа, прямо пропорциональная численности населения.
Вот какие параметры в расчёте на одного человека были приведены в СНиПе 1975 года, который с некоторыми поправками действует и поныне:
Теперь о жилом блоке. Жилой блок (или жилой квартал) - это фрагмент городской застройки, преимущественно представленный следующими элементами:
- собственно жильё
- парковка для авто
- детские площадки
- некие участки для отдыха взрослых (беседки и прочее). Спортивные площадки как источники шума сюда не относятся
- опционально - небольшие торгово-сервисные заведения на первых этажах жилых зданий или в виде отдельных небольших построек.
Школы, детсады, спортивные площадки, сады, специализированные торгово-развлекательные центры - в структуру жилого блока не входят. Блок имеет размер 1-4 га (классический советский микрорайон - 20-40 га и более).
Обращу внимание - стоянки для машин во времена СССР не относились к жилым блокам, да и нормы обеспеченности автомобилями в то время были гомеопатическими. Но в 21 веке, при фактическом уровне автомобилизации (47 млн. личных авто на 147 млн. жителей, или примерно 1 машина на 3 человека) данный фактор нужно обязательно учитывать. Если предположить, что все стоянки - наземные, то на одно машиноместо нужно примерно 25 кв. метров (собственно место и проезд). А на 1 человека получится минимум 8, а скорее 10 кв. метров. С учётом гостевых и дополнительных мест (25%, о чём ниже) - 10-12 кв.м.
Ниже приводится график, показывающий зависимость потребной площади микрорайона (в кв. м на 1 человека) от этажности. Откуда график точно не помню, скорее всего один из номеров журнала "Архитектура в СССР" конца 1950-х гг.
А здесь наглядно видно как убывает плотность жилого фонда (кв. м на гектар территории) - от минимума 1500 кв.м для 2-х этажной застройки до максимума 3100 кв. м для 5-ти этажной. Или 1800-2500 квадратов в другом соотношении. Разница в 1,5-2 раза.
Это, подчеркиваю, данные 1950 годов, без высотных домов, и без учёта автостоянок.
Отмечу, что цифры даны на 1 человека из расчёта ТОГДАШНИХ норм обеспеченности жильём (примерно 16-18 метров). На автостоянки отводилось 1,2 кв.м, так как обеспеченность автомобилями в то время была в 7-8 раз меньше нынешней (4-5 на 100 граждан). Но даже при таком раскладе площадь условного 2-3-х этажного и условного 16-ти этажного микрорайонов отличалась бы примерно в 1,5 раза (27 против 18 кв. метров на человека).
Теперь обратимся к зарубежной урбанистической мысли. Системный подход, пусть и основанный на несколько других принципах, присутствовал, разумеется не только среди советских градостроителей. Смотрим в книгу, на которую я ссылался в одной из прежних заметок:
Проектирование жилых зданий: Пер. с англ. /Дж. Максаи, Ю. Холланд, Г. Нахман, Дж. Якер.— М.: Стройиздат, 1979.— ... с., ил.— Перевод изд.: Housing, /J. Macsai, Е. Holland, Н. Nachman, J. Yacker.— John Wiley & Sons. Inc.— 1976
Выкладки, приведённые в книге, актуальны до сих пор. В частности, в аспекте автомобилизации. Все оценки плотности жилой застройки американцы делали из допущения 1 автомобиль на 1 среднюю семью из 3 человек, что фактически соответствует нынешнему уровне автомобилизации в России. Парковки и гаражи железобетонно подразумевались в необходимом количестве (число семей/квартир плюс 25% дополнительные и гостевые). Также отдельное внимание уделяется соблюдению норм площади детских и прочих площадок для отдыха. Примечательно, что скрупулёзные американцы не просто привели итоговые результаты, но и предметно смоделировали примерный план некоего условного участка жилой застройки, с визуальной демонстрацией и всеми необходимыми арифметическими расчётами.
Цитата из книги:
Для исследования плотности условно был взят участок городской застройки площадью 1,3 га (163X82 м) при трехкомнатных квартирах, с коэффициентом, определяющим число размещаемых автомашин 1:1,25 при открытых стоянках и необходимости отступа линии застройки на 1,5 м от границы участка по всему его периметру.
Итоговый график связи этажности и плотности в американском варианте:
В качестве одноэтажной застройки предполагались дома среднеазиатского типа, с внутренними двориками. Что-то типа махалля в Ташкенте. Размер дома (вместе с двориком) - 12 на 12 метров.
Кстати, в СССР даже в 1960-е годы подобные дома уже были известны, вплоть до приведения их в качестве примеров в учебниках по архитектуре.
Одноэтажная застройка даёт 46 квартир/домов на 1 гектар.
Далее авторы анализируют плотность для 2-х этажных таунхаусов, или блокированных домов, с проекцией 6 на 10,6 метров каждый. Парковка отдельно. Плотность - 51 квартира / га.
Трёхэтажные секционные дома обеспечивают плотность 73 квартиры на гектар. Квартиры, кстати, довольно большие - 17 на 7 метров брутто (по наружным стенам). То есть не менее 100 кв. м в чистоте.
Четырёхэтажная застройка с чуть меньшими квартирами (~80 кв.м) даёт плотность 110 квартир/га.
Жилой блок из 5-ти этажных домов - 154 кв/га. Фактически, дома шестиэтажные, коридорного типа, с лифтами. Первый этаж - открытый, используется для парковки.
Правда, авторы признают, что при таком плане площадь детских площадок и озеленения становится меньше нормативов. Поэтому предлагается альтернативный вариант в виде комбинированной застройки - шестиэтажная плюс двухэтажные таунхаусы и зона отдыха на поверхности стилобата, в котором устроена двухуровневая заглубленная парковка. Плотность при этом достигает 190 квартир/га при соблюдении нормативов общественных пространств.
Наконец, приводятся расчёты для многоэтажной застройки. Парковки убраны под землю, в виде одно- или двухярусного гаража. В зависимости от этажности и размеров гаража плотность достигает 314 квартир при 17-ти этажной застройке и 498 квартира на 1 га при 27-ми этажной. В 9-12 раз больше, чем при одноэтажной, но не в 17 или 27, как: видимо, предполагал "Мастер над книгой"!
При этом повторимся, что это только плотность в базовом элементе городской застройки - жилом блоке. Даже в этих примерах исключена площадь улиц по периметру участка. Если добавить площадь для улиц, школ, торговых и прочих общественных зданий, разница в плотности станет ещё менее заметной. Это, как было указано ранее, добавляет примерно 10-12 кв. м на человека, или 30-36 квадратов на условную семью (квартиру). С учётом этих дополнительных метров при 3-х этажной застройке общая площадь участка для 96 квартир увеличится до 1,6-1,7 га. Для 17-ти этажной застройки - до 2,7 га (на 408 квартир). Разница - примерно в 2,7 раза.
Теперь попробуем ответить на вопрос, поднятый в начале заметки. Если бы вместо Мурино была бы, скажем, 3-х этажная застройка, протянулся бы он "до Псковской области". Пишу по памяти, поэтому цифры приблизительные. В Западном Мурино на площади 3,6 кв. км (360 га) имеется 70+ тыс. квартир, преимущественно однокомнатных (или аналогичных им). Дадим Мурино фору - предположим, что вместо однушек в высотках у нас 3-х этажная застройка с квартирами по 80+ кв. м. Тогда общая площадь застройки выросла бы до примерно 12 кв. км, или в 3,3 раза. Линейные размеры такого района были бы в 1,8 раза больше. Заметно, но явно не "до Псковской области". Упражнение с условием меньших квартир (скажем, 40 кв. м вместо 80), оставлю читателям.
Спасибо, что дочитали до конца! Лайки, комменты и подписка приветствуются. Выскажите своё мнение в комментариях. Буду признателен!