Сразу оговорюсь, речь идет не о той квартире, в которой вы проживаете, а об инвестиционной, на которой вы думаете, что зарабатываете сдачей в аренду. Как известно, в этом мире не лжёт только математика, поэтому приведу немного цифр. В декабре 2014 года мы с женой купили квартиру площадью 46 м² у застройщика за 1 750 000₽ (38 000₽ за 1 м²). Сделали ремонт от застройщика еще за 160 000 руб. и пустую сдавали ее за 10 000₽ в месяц. А осенью 2023 года нами было принято решение ее продать, потому что цена квартиры выросла, а арендные платежи оставались такими же: +/-10 000₽ или 120 000₽ в год, то есть 3% годовых в идеальных условиях. Но порядочные квартиранты - большая редкость, да и квартира имеет свойство стареть, поэтому периодически приходилось менять сантехнику, электронику, уплотнители на окнах, замки в дверях, обои (после очередных любителей кошек, о которых сообщают уже по факту заселения). Еще следует вычесть услуги риэлтора или соседа, который присматривает за квартирой (минимум 1000₽ в месяц), если вы проживаете в другом городе, оплату капитального ремонта (300₽), услуги Авито (около 1600₽ за разовое размещение объявления и 500₽ за поднятие его в поиске на третий день, когда вам перестают звонить от слова "совсем") простой квартиры после того, как арендаторы съедут, ну и если вы совсем законопослушный гражданин или по долгу службы обязаны подавать декларацию, то и налоги (а это 1300₽ от 10 000₽)
Итого имеем чистыми около 6000-7000₽. Сейчас, конечно, цены на аренду подросли и можно попробовать сдать такую квартиру за 15 000₽ или вложить 500 000₽ в хороший ремонт и сдавать за 20 000₽ (4.44% от ее новой цены), но я решил, что в столь трудные времена для вторички, я лучше ее продам и припаркую деньги на депозит под 13-14.1% годовых.
а 4 000 000₽ под 13% на вкладе Тинькофф приносят 43 333₽ в месяц (1.08% в месяц). Если переложить с 3 месячного вклада на полугодовой под 14.1%, то сумма в месяц станет 47 000₽ (1.175% в месяц). Трудно представить, сколько нужно вложить в квартиру в Краснодаре, чтобы получать 47 000₽ в месяц с однушки, но у нас получилось. Даже при условии, что нужно уплатить налог 13% с дохода, это (по моему скромному мнению) всё равно интереснее .
Для адептов секты "Недвижимость всегда растет" прикладываю график цен на недвижимость. Нашел только график цен в Москве, но в Краснодаре было даже печальнее. Купленные в 2014 году двушки в блочном доме за 3 000 000₽ в 2016 году отдавали за 2 400 000₽
заодно прилагаю текущие ставки по ипотеке на "вторичку"
Подведя итог, хотел бы добавить, что я не призываю повторять за мной, не даю индивидуальных инвестиционных рекомендаций. Я рискую своими деньгами. Что будет с рынком вторичной недвижимости покажет время, а я уже видел кусок...
