К нам обратились клиенты, которые уже выбрали квартиру – она очень понравилась им визуально, и они хотели передать нам юридическую составляющую, чтобы мы любым способом ее купили. Кроме нее они не готовы были ничего рассматривать. Я попытался объяснить им, что мы так не работаем – 30% квартир, которые есть на рынке, мы не сможем оформить, так как в них на нш взгляд есть риски. Тем более, что в истории было завещание – а это уже отдельная тема. Но клиенты очень настаивали, и в итоге мы заключили договор.
Далее они внесли 20 тысяч рублей предоплаты, а мы связались с контрагентом, провели предавансовую проверку, договорились о внесении аванса и обговорили список документов. Именно на авансе выяснилось много интересных подробностей.
Собственником продаваемой квартиры была Светлана Александрова – она получила ее по завещанию от родной сестры, которая скончалась в конце 2022 года. По ее словам, у сестры больше никого не было
Мы попросили свидетельство о праве на завещание, чтобы посмотреть, на основании чего квартира принадлежала предыдущему собственнику. В качестве основания был указан договор купли-продажи пятилетней давности.
Первый вопрос, который у нас возник – был ли у наследодателя муж и что с ним сейчас? Продавец ответила, что супруг у сестры скончался 2 года назад.
Получается, что квартиру купили в браке и оформили ее на жену – далее супруг скончался, но жена не выделила его супружескую долю и не вступила в наследство. Скорее всего, брачного договора у них не было.
Для начала мы обратили внимание продавца на следующий риск: если у умершего мужа были дети от другого брака, то они могли не знать, что их папа будучи в браке купил квартиру в Москве за 18 млн. руб и оформил ее на супругу. После смерти папы эту квартиру не включили в наследственую массу, а значит они в суде могли оспорить сделку, причем срок исковой даности у детей начался с момента когда они об этом узнали. Наши рассуждения поставили в тупик продавца, она заявила, что детей у мужа сестры не было. Это необходимо было проверить, а еще родители наследодателя, со слов продавца они уже умерли, документов подтверждающих этого тоже не было. Это следующее на что стоит обратить внимание.
Тогда мы внесли небольшой аванс, и решили начать проверку с супруга наследодателя.
Запросив информацию из ЗАГС, мы выяснили, что у скончавшегося мужа сестры было двое детей от первого брака. Они то и могли претендавать на эту квартиру. Чтобы снять этот риск, мы предложили Продавцу связаться с ними и получить нотариальный отказ от наследства, чтобы не встречаться с ними в суде.
Предоставили продавцу их телефоны для связи. Но уже вечером увидели эту квартиру снова в рекламе. Нам отказались что либо предоставлять и решили найти покупателя, которые не будут так глубоко проверять. И на следующий день наш клиент получил на карту сумму предоплаты которую мы вносили за этот объект. Наш покупатель в течении 3 недель нашел себе другую квартиру, которую после проверки купил.
Через месяц у этой квартиры произошел переход права собствености на нового покупателя, который не увидел там рисков. Меньше знаешь крепче спишь?
Квартиры полученные по завещанию требуют особой проверки, ведь риски в такой сделке не допустимы.Как нужно проверять, на что обращать внимание, как себя защитить, и какую технологию выявление рисков и проверки мы используем, поделюсь на своем мастер-классе – регистрируйтесь на него тут.
Для того, чтобы разобраться во всех тонкостях юридической проверки объекта недвижимости, регистрируйтесь на бесплатный вебинар по ссылке тут https://clck.ru/36U2zC